（2013）朝民初字第09250号
裁判日期: 2013-05-13
公开日期: 2016-03-30
案件名称
北京新锦城房地产经营管理有限公司与北京汇众信达投资担保有限责任公司等租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京新锦城房地产经营管理有限公司,北京汇众信达投资担保有限责任公司,天禾映画（北京）影视文化有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第09250号原告北京新锦城房地产经营管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街甲6号爱思开大厦26层2608。法定代表人姜惠珉，董事长。委托代理人武坚，北京市中伦文德律师事务所律师。被告北京汇众信达投资担保有限责任公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街甲6号1号楼D座27层01号。法定代表人周兵，总经理。委托代理人刘庆民，北京市金洋律师事务所律师。被告天禾映画（北京）影视文化有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢AB座31层3101室。法定代表人周知，董事长。委托代理人孟岩，男，1982年7月27日出生。原告北京新锦城房地产经营管理有限公司（下称新锦城公司）与被告北京汇众信达投资担保有限责任公司（下称汇众信达公司）、天禾映画（北京）影视文化有限公司（下称天禾映画公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高祺独任审判，公开开庭进行了审理。原告新锦城公司委托代理人武坚，被告汇众信达公司委托代理人刘庆民，被告天禾映画公司委托代理人孟岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新锦城公司诉称：2011年6月28日，我方与汇众信达公司签订《租赁合同》，由汇众信达公司承租爱思开大厦3101室房屋，用途为办公，面积为336.82平方米，年租金1414644元，年管理费117213.36元，租赁期自2011年9月1日起至2014年8月31日止（交付日为2011年8月1日）。合同还对房屋的交付、双方的责任、保证金、转租、合同的变更和解除、违约责任、有关收费等内容做了约定。其中合同第七条7.2之（1）约定“转租后，乙方（即汇众信达公司）应当对转承租人严格履行转租合同承担连带保证责任”。合同签订后，我方如约向汇众信达公司交付房屋。2011年12月，汇众信达公司与天禾映画公司签订《转租协议》，将上述房屋转租给天禾映画公司。按照租赁合同4.4条和5.8条的约定，汇众信达公司、天禾映画公司应于2012年7月1日前支付下一年度的租金1414644元和管理费117213.36元，但汇众信达公司、天禾映画公司一直未付；汇众信达公司、天禾映画公司还拖欠2012年5月至6月的能源费460.02元未付。经我方多次催缴，汇众信达公司、天禾映画公司拒绝缴纳。我方于2012年10月15日向汇众信达公司、天禾映画公司发函解除了租赁合同。为维护我方的合法权益，故诉至法院要求汇众信达公司、天禾映画公司支付租金304224.52元、管理费15439.39元、能源费460.02元、滞纳金200733.58元、违约金1531857.36元、原装恢复费用336820元。被告汇众信达公司辩称：新锦城公司起诉我方主体不适格，我们之间不存在租赁关系。协议没有签订日期，只是双方的意向，新锦城公司没有向我方交付房屋，双方没有实际履行租赁合同，后新锦城公司将租赁标的物转租给另一公司。主合同不成立，担保合同也不能成立，新锦城公司起诉我方没有道理。被告天禾映画公司辩称：我方没有实际使用租赁标的物，不同意新锦城公司的诉讼请求。经审理查明：2011年6月28日，新锦城公司（出租方、甲方）与汇众信达公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方拟出租给乙方的房屋坐落在北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢爱思开大厦第31层（实际楼层第27层）01室，房屋用途为办公；房屋租用面积为336.82平方米；房屋租赁期为2011年9月1日起至2014年8月31日止；房屋交付日为2011年8月1日，甲方同意给予乙方1个月的装修期，装修期内乙方无须支付租金，但必须支付物业管理费及因使用该房屋而发生的其他费用，装修期为2011年8月1日至2011年8月31日；房屋的租金按照租用面积计算，每月每平方米租金为350元，年租金为1414644元；乙方应于本合同签署之日或之前向甲方预付该房屋一年的租金，其后各年应付的租金，应由乙方于下一年度开始前二个月（即2012年7月1日、2013年7月1日）或之前向甲方提前付清；乙方应于本合同签订的同时或之前，向甲方支付该房屋租赁保证金即382964.34元；乙方应于装修期及租赁期内向甲方或管理公司支付该房屋的物业管理费，该房屋每年的物业管理费为117213.36元；乙方应于本合同签署之日或之前向甲方或管理公司支付该房屋一年的物业管理费，其后各年的物业管理费，应由乙方于下一年度开始前二个月（即2012年7月1日、2013年7月1日）或之前向甲方或管理公司提前付清；装修期和租赁期内有关该房屋的水费、电费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用等各项费用均应由乙方承担，支付方式和时间应以甲方和／或管理公司的书面通知为准；乙方未事先征得甲方和／或管理公司书面同意，不得擅自或允许他人对该房屋及其装修、附属设施及设备（包括但不限于线路、排水、消防、室内外的外观及现有装潢）进行任何改建、增建或增设；乙方转租该房屋，订立的转租合同应经甲方书面同意方可生效，转租后，乙方应当对转承租人严格履行转租合同承担连带保证责任，转租期间，乙方除可享有并承担转租合同规定的权利和义务外，还应继续履行本合同规定的义务；转租期间，本合同发生变更、解除或终止时，转租合同也应随之相应变更、解除或终止；乙方逾期不支付租金累计超过1个月的或乙方不支付租金以外的本合同规定的其他任何应付款项逾期超过1个月的，甲方均可通知乙方要求解除本合同，收回该房屋，由此而造成甲方发生任何损失的，乙方均应当足额赔偿；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修该房屋或者增设附属设施的，乙方应当将该房屋恢复原状并赔偿甲方发生的任何损失；该房屋交付后，出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，除本合同另有规定外，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金及物业管理费（无论该等租金及物业管理费所对应的租赁期间是否届满）均不予退还，甲方并有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金，此外，就租赁期在本合同提前解除后的剩余部分甲方的租金损失，乙方还须按下述规定向甲方支付违约金：剩余租赁期超过二年（包括二年）但不满三年的，违约金为该房屋12个月的租金及物业管理费；租赁期内，乙方逾期支付租金的，甲方同意给予乙方7天宽限期，乙方在宽限期内向甲方支付该房屋租金的不需支付违约金，乙方逾期支付租金超过7天的，甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一天按照该房屋月租金的0.1%支付违约金；合同生效后，乙方逾期支付物业管理费、水费、电费、通讯费等费用的，甲方同意给予乙方7天宽限期，乙方在宽限期内向甲方支付该等款项的不需支付逾期付款违约金，乙方逾期支付上述任何款项超过7天的，甲方有权要求乙方自该等款项应付之日起每逾期一天按照逾期支付之款项的0.1%支付逾期付款违约金；乙方向甲方交还该房屋前，应自付费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态，乙方如按本合同第六条之规定在甲方同意的范围内和要求下对该房屋进行了装修、增建或改建，应根据本合同的要求在租赁期满或本合同提前终止前将房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；本合同当事人之间根据本合同或与本合同相关发出的任何通知或联络书应以书面形式按下述地址或传真号码发出，乙方的地址为北京市朝阳区建国门外大街甲6号中环世贸中心D座2701；对于任何通知或联络，如用特快专递邮寄，在寄出3天后视为收讫。鉴于汇众信达公司与天禾映画公司已于2011年12月21日就该租赁物业的转租事宜向出租方提交了通知函，汇众信达公司（甲方）与天禾映画公司（乙方）签订《转租协议》，约定：甲方同意将租赁物业分租给乙方，转租物业建筑面积为336.82平方米，年租金总额为1414644元，年物业管理费总额为117213.36元；甲方将该转租物业部分转租给乙方仅限作为乙方自用办公室，乙方符合租赁合同转租条款中对转承租方的要求；甲方已将租赁合同完整文本提供给乙方或已将租赁合同中有关承租方的权利义务完整告知予乙方；乙方符合租赁合同转租条款中对转承租方的要求；乙方已仔细阅读、理解甲方提供的租赁合同完整文本，并将严格遵守租赁合同的各项规定；乙方承诺遵守租赁合同中关于承租方义务的相关约定，并就甲方在本协议签署前违反租赁合同的行为，向出租方承担无限连带责任；该转租物业的租赁期限为2011年9月1日至2014年8月31日或租赁合同提前终止之日止（以先发生者为准）；转租期间，租赁合同发生变更、解除或终止时，本协议也应随之相应变更、解除或终止。新锦城公司作为出租方在该《转租协议》上盖章确认。2011年8月1日，汇众信达公司委托周知办理3101收房等相关事宜，2011年8月1日新锦城公司向汇众信达公司交付租赁房屋，入住前电表数为75146。2011年8月16日，周知代表汇众信达公司向新锦城公司支付了2011年9月1日至2012年8月31日的房租1414644元及2011年8月1日至2012年8月31日的物业管理费126981.14元，合计1541625.14元。天禾映画公司给新锦城公司出具代付声明，要求将1541625.14元金额的发票中公司名称开据为天禾映画公司。2011年12月21日，新锦城公司向天禾映画公司出具租金及物业管理费发票一张，金额为1541625.14元。因汇众信达公司未按照合同约定支付租金、物业管理费和能源费，2012年10月15日，新锦城公司通过特快专递向二被告发出《解除租赁合同通知书》，通知双方之间的租赁合同（包括补充协议）自2012年10月18日起解除，要求二被告在合同解除后10天之内将所承租的房屋恢复原状并交还，并在合同解除日前向新锦城公司缴纳拖欠的租金、物业费、能源费、滞纳金、违约金。庭审中，新锦城公司举出3101单元（336.82平方米）原装恢复报价汇总表，欲证实恢复原装所需费用。新锦城公司对其主张的能源费未举证。以上事实，有双方当事人陈述及租赁合同、转租协议、委托书、银行支付系统专用凭证、《解除租赁合同通知书》、特快专递邮件详情单等在案佐证。本院认为：新锦城公司与汇众信达公司签订的租赁合同是双方真实意思的表示，内容及形式不违背法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定汇众信达公司应当于2012年7月1日或之前向新锦城公司交纳2012年9月1日至2013年8月31日的房租及物业管理费，但汇众信达公司违反约定，至今未支付上述费用，已构成违约。新锦城公司按照合同约定行使了解除权，要求解除租赁合同，收回房屋，并按合同约定的通知方式及送达地址于2012年10月15日向汇众信达公司发出了《解除租赁合同通知书》，按照约定3天后视为收讫，因此双方的租赁合同于2012年10月18日解除。汇众信达公司应承担违约责任，按照合同约定支付新锦城公司2011年8月1日至2011年8月31日及2012年9月1日至2012年10月18日的租金304224.52元，和2012年9月1日至2012年10月18日的物业管理费15439.39元。新锦城公司要求汇众信达公司支付违约金，汇众信达公司认为违约金约定过高，庭审中新锦城公司未举出因汇众信达公司违约而给其造成实际损失的确凿证据，因此对于违约金的金额本院酌减。新锦城公司已行使解除权，解除了租赁合同，也要求汇众信达公司支付违约金，因此其再要求汇众信达公司支付逾期支付租金及物业管理费的滞纳金于法无据，本院不予支持。因新锦城公司对其主张的能源费未举证，故本院不予采信。新锦城公司未举出汇众信达公司对房屋进行装修改造的证据，因此其要求汇众信达公司承担原装恢复费用证据不足，本院不予支持。新锦城公司与汇众信达公司签订了租赁合同，双方之间形成租赁合同关系。汇众信达公司与天禾映画公司签订转租协议，新锦城公司在转租协议中只是作为出租方进行了确认，其与天禾映画公司之间并不存在租赁合同关系，且也没有证据表明天禾映画公司对汇众信达公司的债务承担保证责任，按照合同的相对性原则，新锦城公司要求天禾映画公司承担责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告北京汇众信达投资担保有限责任公司于本判决生效后七日内给付原告北京新锦城房地产经营管理有限公司租金三十万零四千二百二十四元五角二分。二、被告北京汇众信达投资担保有限责任公司于本判决生效后七日内给付原告北京新锦城房地产经营管理有限公司管理费一万五千四百三十九元三角九分。三、被告北京汇众信达投资担保有限责任公司于本判决生效后七日内给付原告北京新锦城房地产经营管理有限公司违约金五十万元。四、驳回原告北京新锦城房地产经营管理有限公司之其他诉讼请求。如果被告北京汇众信达投资担保有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12957元，由原告北京新锦城房地产经营管理有限公司负担8512元（已交纳），由被告北京汇众信达投资担保有限责任公司负担4445元（原告北京新锦城房地产经营管理有限公司已交纳，被告北京汇众信达投资担保有限责任公司于本判决生效后七日内给付原告北京新锦城房地产经营管理有限公司）。案件保全费5000元，由原告北京新锦城房地产经营管理有限公司负担2356元（已交纳），由被告北京汇众信达投资担保有限责任公司负担2644元（原告北京新锦城房地产经营管理有限公司已交纳，被告北京汇众信达投资担保有限责任公司于本判决生效后七日内给付原告北京新锦城房地产经营管理有限公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 高祺二〇一三年五月十三日书记员 陈峰