（2013）玉区法民初字第740号
裁判日期: 2013-05-13
公开日期: 2014-11-03
案件名称
（2013）玉区法民初字第740号原告何某与被告韦某林、韦某林、韦某兆、林某凤房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
玉林市玉州区人民法院
所属地区
玉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何某,韦某林,韦某兆,林某凤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十一条；《中华人民共和国继承法》：第十条第一款，第二十五条第一款，第三十三条第一款
全文
广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2013）玉区法民初字第740号原告何某。委托代理人陈江。被告韦某林（曾用名韦某林）。法定代理人黄某端。被告韦某林（系韦某林同胞姐姐）。被告韦某兆。委托代理人谢某海。被告林某凤。委托代理人谢某海。原告何某与被告韦某林、韦某林、韦某兆、林某凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月30日立案受理。依法组成由审判员包智慧担任审判长，代理审判员苏维、人民陪审员黄章海参加的合议庭，于2013年4月10日公开开庭审理了本案。书记员吕玉凤担任法庭记录。原告的委托代理人陈江和被告韦某林的法定代理人黄某端、被告韦某兆、林某凤的委托代理人谢某海到庭参加诉讼；被告韦某林经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，韦X政生前承建玉林市XX生产资料总公司开发的玉林市XX花园工程，当时向其购买钢材，欠钢材款和利息合计125556元。由于韦X政不能将此款及时偿还，韦X政自愿将玉林市教育东路XX花园1号楼702房转让给其。2011年9月13日，其与韦X政签订一份转让住房协议。协议约定：韦X政将XX花园1号楼702房转让给何某，转让价为2300元／平方米，总面积155.52平方，总房价为357696元，按协议第四条特别约定：不能办理房产过户的，韦X政自愿赔偿支付违约金70万元给其。韦X政将702房的钥匙交给其，并和其一起去看过房子。2012年韦X政因病去世，上述被告均不愿将该房转让给其。经其了解，韦X政未取得座落在玉林市XX花园1号楼702房的权属。此外，上述被告均系韦X政的法定继承人，均有清偿被继承人韦X政生前的债务的义务。现请求法院判令四被告退还购房款125556元和支付违约金700000元给其。原告对其陈述在法院指定的举证期间内提供的证据：1、《居民身份证》复印件一份，欲证明原告的诉讼主体资格；2、《转让住房协议》复印件一份，欲证明2011年9月13日签订转让住房协议的事实；3、通知、补充协议书复印件各一份，欲证明韦X政承建玉林市XX花园工程的事实；4、人员基本信息复印件两页，欲证明被告的诉讼主体资格。被告韦某林辩称，原告所诉的事实与理由有问题。其一、玉林市XX花园工程于2005年年底完工，这一事实已在本法庭另案查实，所有钢材款当时经黄应瑞手已全部结清，且从原告提供转让住房协议第二条第一点可知欠钢材款是2010年6月8日的事，因此原告诉称“韦X政生前承建玉林市XX生产资料总公司开发的玉林市XX花园工程，当时韦X政向原告何某购买钢材，欠钢材款和利息合计125556元”与事实不符；其二、其没有继承韦X政任何遗产，况且原告诉称退还购房款125556元，实际上原告本意是要被告还125556元钢材款，但原告所提供的证据证明不了韦X政欠钢材款的事实；其三、诉状中原告也陈述了“经原告了解，韦X政未取得座落在玉林市XX花园1号楼702房的权属”。即使韦X政取得权属也是黄应瑞与韦X政婚姻财产，未经黄应瑞同意不得处分，因此韦X政对该财产无处分权。由于原告与韦X政所签的转让住房协议无效，也就不存在支付违约金问题。综上所述，应驳回原告诉讼请求。被告韦某林对其抗辩的事实在法院指定的举证期限内没有提供证据。被告韦某林在答辩期限内无答辩。被告韦某林在法院指定的举证期限内没有提供证据。被告韦某兆、林某凤辩称，原告的诉讼主张与事实不符。一、其与原告之间未签订任何协议和合同，故其与原告不存在欠钢材款和利息的事实，不存在买卖房屋合同的关系，也不存在任何民事合同关系；二、韦X政已去世，原告与韦X政之间是否存在欠钢材款和利息这个事实还是个疑问，原告如何证实韦X政与其签有房屋买卖合同协议；三、即使原告与韦X政之间的买卖合同是真实的，但是这个合同是无效的，没有任何法律约束力，即使本案买卖房屋合同是有效的，也是原告违约，而不是韦X政违约。综上故应驳回原告的诉讼请求。被告韦某兆、林某凤对其抗辩的事实在法院指定的举证期限内没有提供证据。经过开庭质证，被告韦某兆、林某凤对原告在本院指定的举证期限内提供的证据的质证意见：对证据1没有原件，由法院确认；对证据2的真实性、合法性和关联性有异议，韦X政是已经去世的人，原告现在拿出一份协议说是韦X政签订的能否是真的，即使转让协议是真实的，但这个协议是无效的，因这份协议涉及到房屋的产权不是韦X政的，到目前为止没有任何证据证实这套房屋的产权归属；协议里面即使是韦X政签，也存在有胁迫的行为，从协议里的第三条可以看出；即使协议有效，也是原告违约，而不是韦X政违约，从协议的第二条第3款的约定看，原告在签订协议后没有和X宇签订有任何合同，也没有支付任何房款给韦X政，是原告先未履行合同义务；对证据3因为没有原件，没有证据效力，我方对其真实性、关联性和合法性有异议，涉及到原件原告说由韦X政保管的，但是没有任何证据证明原件在韦X政手上，通知里面说韦X政享有1楼702、703、704、705，却与事实不符，韦X政并没有取得相关的房产及产权，补充协议书只有XX生产资料总公司的盖章，并没有韦X政的签字，是没有法律效力的；对证据4是复印件，没有任何单位的盖章，其方不予质证。被告韦某林对原告在本院指定的举证期限内提供的证据的质证意见：对证据1的质证意见与林某凤、韦某兆方的一致；对证据2真实性无异议，但是这是一份无效协议，一是韦X政对房产本身无处分权，二是从条款上看，不是韦X政的真实意思表示，体现在第一条2300元／㎡明显低于市场价，第四条特别约定条款：35万房价而70万违约金，不合法也不合理，明显违约金过高，可体现出韦X政为追求某种目的而违心承诺；三是第二条第一点，是否是原告赌博或是其他违法事情韦X政欠了原告的钱，原告为了今后能追还这些钱而写成欠钢材款变成合法化，而本案特殊在于韦X政已死亡，要求继承人为其偿还债务，就出现了欠钱和还钱为不同的人，既然要求享有继承权的被告还钱，就必须要有充分证据证明，原告就必须要出示合法欠条和生成欠款原因依据二者齐备；四是订本协议目的不是买房，而是原告为了能追还125556元，基于以上异议，所以法院不应采信韦X政欠原告钢材款事实；证据3证据因为没有原件，不予质证；证据4是原告自己打印的，不能作证据使用，我方不予质证。被告韦某兆、林某凤在庭审中提供有：（2009）玉区法民初字第31X4号民事调解书、（2010）玉区法执字第4X号、4X-1号、4X-2号民事裁定书复印件各一份，欲证实韦X政有遗产。原告、被告韦某林以超过举证期限为由不同意质证。原告在庭审中提供有：1、实物出库单复印件一份（号码：00081XX，单位：韦某政）；2、玉林市XX地磅磅码单复印件一份（号码：00171XX，盖章单位：玉林市XX地磅服务部）；3、欠款凭证复印件一份（落款时间：2010年6月8日），被告韦某林、韦某兆、林某凤以超过举证期限为由不同意质证。2013年5月10日，本院组织原、被告各方一起到玉林市XX花园1号楼702房进行勘验，证实原告手中的钥匙能够打开该房的大门门锁。对于上述证据材料并结合本案中当事人的陈述，本院认证如下：对原告提供的证据1来源的真实性予以确认。对证据2（转让住房协议），被告韦某林的法定代理人黄某端（亦即韦X政的前妻）认为是韦X政亲笔签名，被告韦某兆、林某凤认为不清楚，不能够确认，本院给被告5天时间考虑是否对韦X政的签名申请司法鉴定，以书面申请为准，逾期视为放弃，但被告韦某林、韦某林、韦某兆、林某凤在既定时间内未提出书面的鉴定申请，本院对该证据来源的的真实性予以确认。对原告在庭审中提供的证据实物出库单、玉林市XX地磅磅码单、欠款凭证来源的真实性予以确认。对被告韦某林、韦某林、韦某兆、林某凤提出异议的证据3、4，因韦某林、韦某林、韦某兆、林某凤无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦结合其它证据作为定案的根据。综合全案证据以及双方当事人的陈述进行分析，本院确认以下法律事实：韦X政生前承建玉林市XX生产资料总公司开发的玉林市XX花园工程，向原告购买钢材，并欠钢材款和利息合计125556元。由于韦X政不能将此款及时偿还，韦X政自愿将玉林市教育东路XX花园1号楼702房转让给原告。2011年9月13日，以韦X政作为甲方、原告作为乙方签订一份《转让住房协议》。该协议约定：一、韦X政现将XX花园1楼702房转让卖给何某，转卖价为2300元／㎡，总面积155.52㎡，总房价人民币357696元；二、支付房款方式为：1、扣除韦X政在2010年6月8日欠何某钢材款人民币（110556元及利息15000元）125556元；2、合同签订房价按1800元／㎡，何某应补差价500元／㎡给韦X政；3、何某指定人与玉林市XX房地产开发有限公司签订购房合同盖章后，何某应将1800元／㎡房款279936元扣除韦X政所欠何某钢材款125556元后支付给韦X政，待办理好房产证后，何某将差价500／㎡，共计77760元支付给韦X政；三、韦X政负责办理好房产证，有关费用（不含过户费）由何某支付，签订该协议何某即时退还扣押小车给韦X政；四、特别约定：如果因韦X政原因不能将上述房屋办理到何某指定人的名下，均属韦X政违约，韦X政自愿赔偿支付违约金700000元给何某……”。订协议后，韦X政将玉林市XX花园1号楼702房钥匙交给原告何某。至今，韦X政或其继承人未能取得玉林市教育东路XX花园1号楼702房的产权，亦未将该房过户到原告名下；原告除以钢材款及利息125556元充抵部分购房款外，未向韦X政支付过购房款项。另查明，韦X政与黄某端于2008年8月因感情破裂而离婚。被告韦某兆、林某凤系韦X政的父母，被告韦某林、韦某林系韦X政的子女，韦X政于2011年10月24日因故死亡。被告韦某兆、林某凤、韦某林、韦某林系韦X政第一顺序法定继承人，都没有明确表示放弃继承韦X政的遗产。本院认为，韦X政生前为偿付欠原告的钢材款及利息125556元，采用向原告转让房产抵偿欠账的方式向原告履行，即2011年9月13日韦X政生前与原告签订《转让住房协议》，并将玉林市XX花园1号楼702房钥匙交给何某。虽然这个《转让住房协议》是韦X政与原告的真实意思表示，但韦X政及其遗产继承人至庭审结束之日止尚未取得玉林市XX花园1号楼702房的产权，亦未得到该房地产相关权利人的追认，故韦X政与原告签订的转让住房协议无效。造成合同无效的过错责任在于韦X政（转让）一方。因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。本案中，韦X政将其欠原告的钢材款110556元及利息15000元、共计125556元充抵部分原告购房款，相当于收取原告交付购房款125556元，该款应返还给原告。由于合同无效，违约金的约定也无效，因此原告要求支付违约金70万元的请求无据，本院不予支持。但是韦X政（转让方）占用原告已付购房款已造成货币利息损失应当赔偿。原告要求四被告退还购房款和依法应偿付的利息，因韦X政死亡，韦某兆、林某凤、韦某林、韦某林作为韦X政第一顺序法定继承人，且四人均未明确表示放弃其继承的权利，对此依照继承法规定，四被告应在其继承韦X政遗产的范围内对韦X政欠原告的债务承担清偿责任。因此，原告的诉讼请求部分有据、合理、合法，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、、第五十八条、《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条第一款、第三十三条的规定，判决如下：一、被告韦某林、韦某林、韦某兆、林某凤在继承韦X政遗产范围内共同偿还预付购房款125556元给原告何某；二、被告韦某林、韦某林、韦某兆、林某凤在继承韦X政遗产范围内共同偿付预付购房款125556元的利息损失给原告何某（利息损失：即以125556元为基数，自2011年9月13日起计至本生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率分段计算）。本案受理费12056元，原告何某负担10222.40元，被告韦某林、韦某林、韦某兆、林某凤共同负担1833.60元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费12056元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20-4052010112000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 包智慧代理审判员 苏 维人民陪审员 黄章海二〇一三年五月十三日书 记 员 吕玉凤 来源：百度搜索“”