（2013）苏中民终字第0529号
裁判日期: 2013-05-13
公开日期: 2014-02-13
案件名称
严文娴与胡英杰,徐重庆确认合同无效纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
严某某,胡某某,徐某某
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）苏中民终字第0529号上诉人（原审被告）严某某。委托代理人沈建根，江苏百年英豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）胡某某。委托代理人吕涤瑕，江苏晟则律师事务所律师。委托代理人严晓燕，江苏晟则律师事务所律师。被上诉人（原审被告）徐某某。委托代理人周正，江苏诺金律师事务所律师。上诉人严某某因确认合同无效纠纷一案，不服苏州市平江区人民法院作出的（2012）平民初字第0280号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：胡某某与徐某某系夫妻关系，双方于1997年1月20日登记结婚。严某某与胡某某、徐某某原系同事关系。徐某某于2002年1月出资购买位于苏州市相门新村15幢406室建筑面积为60.12平方米的房屋一套，登记在徐某某名下。2007年4月19日，徐某某以其与胡某某（甲方）名义与严某某（乙方）在房产中介严冬梅处签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方同意将本人座落在平江区相门新村15幢406室房屋转让（买卖）给乙方，房屋建筑面积60.12平方米；甲方出售房屋已征得房屋共有人的同意，并为此承担相应法律责任；乙方对上述房屋已经充分了解，同意购买上述房屋；房屋成交价格为人民币25万元整，乙方于2007年4月10日前给付甲方购房定金5万元整，4月15日前给付15万元，4月23日前给付5万元整，甲方交付房屋。该协议中注明的日期为2007年4月10日，徐某某的签名由其本人所签，严某某签名中的“娴”字由严某某本人所签，胡某某的签名非其本人所签。后徐某某、严某某及严冬梅三人至苏州市房地产交易登记管理中心办理了相门新村15幢406室房屋所有权的转移登记手续，房屋所有权变更至严某某名下。徐某某、严某某均确认在办理相门新村15幢406室房屋所有权转移登记手续过程中，胡某某本人未到场，所有权转移登记手续中胡某某所有的签名均非其本人所签。胡某某主张严某某知道其与徐某某系夫妻关系，提供了证人王颖炯、侯霞静的证言。证人王颖炯到庭陈述：“我是1999年到泰华百世吉专柜工作的，徐某某是老板，胡某某是老板娘，他们还有一个儿子，我们都知道的。他们有时带小孩来送货，小孩叫他们爸爸妈妈。严某某当时是店长。”证人侯霞静到庭陈述：“我以前是徐某某、胡某某的员工，从1997年百世吉公司刚开业时就进去的，我与严某某是同事，一起招进去的。徐某某、胡某某是夫妻，他们还有一个儿子，我们员工都知道的。”上述事实，由结婚证、苏州市房地产市场（商品房）交易管理会办单、苏州市房地产开发销售发票、房屋所有权证、国有土地使用证、房屋转让协议、证人证言、原审法院谈话笔录、诉前协调笔录及当事人的陈述等证据予以证实。原审原告胡某某的诉讼请求为：，请求判令徐某某与严某某于2007年4月10日签订的涉及相门新村15幢406室房屋买卖的转让协议无效。原审法院认为，涉案房屋系徐某某与胡某某夫妻关系存续期间购买，属于其夫妻共同财产。根据法律规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。徐某某、严某某均认可胡某某本人未在《房屋转让协议》上签字，亦未至房管部门办理所有权转移登记手续，可证明徐某某将其与胡某某的共有房屋以徐某某、胡某某二人的名义出卖给严某某的行为未经胡某某同意，因此徐某某或他人代胡某某签字同意转让房屋的行为构成无权代理。根据证人王颖炯、侯霞静的证言，严某某当时即知道胡某某与徐某某系夫妻关系，其无理由相信徐某某的行为为夫妻双方共同意思表示，不属于善意第三人。因此，原审法院对胡某某要求确认诉争的《房屋转让协议》无效的诉讼请求予以支持；依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，判决：确认被告徐某某与被告严某某于2007年4月19日签订的关于苏州市相门新村15幢406室的房屋转让协议无效。案件受理费5050元，由被告徐某某负担2525元，被告严某某负担2525元。上诉人严某某不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决仅凭证人证言即判定上诉人知悉徐某某与胡某某是夫妻关系缺乏证据，且证人侯霞静与徐某某存在利害关系。徐某某告知上诉人房屋归其一人所有，房屋所有权证上也没有记载共有人，上诉人购房时并不清楚胡某某是房屋的共有人。即便胡某某是共有人，《房屋转让协议》已经载明出售方征得了共有人的同意。房屋的产权登记具有公示效力，徐某某是涉案房屋的合法权利人，其处分行为合法有效。徐某某与胡某某系夫妻关系，其处分行为构成表见代理，不应由上诉人承担合同无效的不利后果。房屋交易过程中上诉人并无过错，上诉人并不知道房屋过户须由房屋共有人签字，上诉人按照房屋中介的指示办理了签字过户的手续，不清楚胡某某的签名是由谁代签。上诉人已经支付了涉案房屋的购房款，房屋过户登记手续已经完成，上诉人实际占有房屋达到5年之久，根据相关法律规定胡某某以徐某某无处分权为由要求确认买卖合同无效的不应支持。请求撤销原判，驳回胡某某的诉讼请求，本案诉讼费用由胡某某、徐某某负担。被上诉人胡某某辩称：一审判决正确，事实清楚，请求驳回上诉维持原判。被上诉人徐某某辩称：一审判决正确，事实清楚，请求驳回上诉维持原判。二审另查明：本案一审中，胡某某提供严某某、胡某某一同去黄山旅游及在胡某某家中烧烤时所拍摄的照片，主张上述事实发生在2004年或之前，证明严某某知道其与徐某某是夫妻关系，对其家庭状况也十分了解；严某某对于照片的真实性并未提出异议。徐某某与严某某签订的《房屋转让协议》最上端显眼位置明确列明涉案房屋的出卖方（甲方）系徐某某和胡某某二人，合同尾部处甲方签名也为徐某某和胡某某；涉案房屋的《成交确认书》记载的出卖人为徐某某和胡某某。严某某在一审中主张《房屋转让协议》系办理过户登记当天在房产交易中心由中介填写，胡某某签名系他人代签，胡某某确实没有去签字且不知道徐某某卖房的事情。严某某主张其仅仅知道胡某某和徐某某在一起且有一个小孩，但不知道其有婚姻关系。二审中，严某某申请证人任绿阳到庭作证，主张一审中的证人侯霞静与徐某某存在利害关系；申请证人周俊明到庭作证，主张其为了购买涉案房屋曾向周俊明借款。徐某某、胡某某对证人证言均不予认可。上述事实由诉争的《房屋转让协议》、《成交确认书》、证人证言及当事人陈述等证据予以证实。二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本案的争议焦点在于：徐某某与严某某签订、履行转让涉案房屋的《房屋转让协议》的行为是否存在恶意串通的无效情形。本院认为，胡某某与徐某某早在1997年1月20日即已缔结合法的婚姻关系，严某某与徐某某于2007年签订诉争的《房屋转让协议》时其已经认识胡某某，且曾经与胡某某、徐某某夫妇及孩子一同出游黄山，并到胡某某家中参加烧烤聚会。可见，严某某与徐某某一家的关系已经超出了普通的老板和员工之间关系的密切程度，胡某某与徐某某作为合法的夫妻，没有理由向他人隐瞒其已经缔结婚姻关系的事实，严某某作为与涉案家庭关系密切的人主张其仅仅知道徐某某和胡某某在一起并有一个孩子，但不知道二人是婚姻关系，违反了人所共知的社会经验法则，本院不予采纳。本院认定诉争的《房屋转让协议》签订时严某某对于胡某某与徐某某系夫妻关系的事实是明知的。《房屋转让协议》在开头及结尾的显眼位置均已列明诉争房屋的出卖方是徐某某和胡某某二人，严某某作为在合同上签字的当事人主张对于相关内容没有注意违背了常人的阅读习惯。房屋作为价值巨大的不动产，其权属变动对合同关系当事人的切身利益会产生巨大而直接的影响，故当事人在交易过程中对于房屋的权属状况、价格等进行关注事属必然，严某某关于在交易过程中仅关注价格并未注意房屋的出卖方是否为二人的主张违反了民事交易的惯常做法，可信度低，本院不予采信。因此，本院认定在诉争的转让协议签订时严某某对于诉争房屋归胡某某和徐某某共有，房屋的出卖方是二人的事实是明知的。如果严某某关于其曾询问过徐某某，徐某某确认房屋归其个人所有的主张为真，那么在协议上载明甲方出售房屋已经征得房屋共有人同意，并为此承担法律责任的内容即属画蛇添足；且严某某也未能提供证据证实徐某某提供了合法有效的证据证实其确实得到了胡某某的授权或同意，故严某某关于徐某某的处分行为构成表见代理的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。按照民事交易习惯，严某某作为与徐某某及胡某某均相识的第三人，在向徐某某购买徐某某与胡某某共有的房屋时，为了保障交易安全，理应就徐某某是否享有处分权向胡某某进行核实，但严某某放任徐某某个人签订了转让协议并在胡某某未到场的情况下办理了房屋的过户登记手续，徐某某与严某某的上述行为直接导致了胡某某的合法权利受损，故严某某在交易过程中的主观恶意明显，其并非法律意义上的善意第三人。徐某某作为诉争房屋的登记产权人在明知房屋系夫妻共同财产的情况下，向胡某某隐瞒了相关事实，擅自以夫妻二人名义与严某某签订了房屋买卖合同，并以代签胡某某姓名的方式完成了房屋的过户登记手续，其蓄意侵害胡某某合法权益的主观恶意不言自明。因此，本院认定严某某与徐某某的行为构成恶意串通，双方签订的《房屋转让协议》因违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项的规定而无效。严某某主张其并不知道房屋过户需要共有人签字没有事实依据，本院不予支持。至于严某某是否支付了购房款、房屋是否已经过户登记、其在涉案房屋中居住时间的长短均不影响诉争房屋买卖合同效力的认定。至于严某某与徐某某之间是否存在徐某某所指称的婚外情关系并非本案的审理范畴，本院不予理涉。综上所述，上诉人严某某的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。严某某与徐某某以签订《房屋转让协议书》的方式变更涉案房屋所有权的行为符合合同当事人双方恶意串通侵害第三人利益的法定无效情形，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人严某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 边敬业审 判 员 孙 毅代理审判员 王君英二〇一三年五月十三日书 记 员 姚 望 来源：