（2011）四民初字第2010号
裁判日期: 2013-05-13
公开日期: 2014-10-15
案件名称
傅令峨与郑承欢房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市市北区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
傅令峨,郑承欢,招商银行股份有限公司青岛分行,胡彦艳,王卓
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2011）四民初字第2010号原告：傅令峨。委托代理人：夏光东被告：郑承欢。第三人：招商银行股份有限公司青岛分行法定代表人：王纪全委托代理人：秦英委托代理人：郑伟。第三人：胡彦艳。第三人：王卓。委托代理人：于悦坤原告傅令峨与被告郑承欢、第三人招商银行股份有限公司青岛分行、胡彦艳、王卓房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告委托代理人夏光东，第三人招商银行的委托代理人秦英、郑伟，第三人胡彦艳、第三人王卓的委托代理人于悦坤到庭参加了诉讼，被告郑承欢经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，原告享有青岛市四方区某某某路X号X号楼X单元X户产权，近日查询得知2011年3月2日青岛市国土资源和房屋管理局将该房屋转移登记至被告名下，并办理了20××90号房地产权证。原告并未到交易大厅办理过户，当日的登记申请书、查询记录上“傅令峨”签名均非本人所签，原告也未捺印。合同中约定的转让价款为157000元，远低于市场价，原告也未收到购房款。请求法院判令：1、确认2011年1月14日以原被告名义所签《青岛市存量房买卖合同》无效；2、诉讼费由被告承担。被告郑承欢未答辩。第三人招商银行述称，原告的诉讼请求没有事实法律依据，损害了善意第三人的权益，应驳回。第三人依法享受涉案房产抵押权，该抵押行为在房产交易中心登记备案，第三人合法取得涉案房屋抵押权证，第三人与被告抵押借款行为得到了青岛市市南区法院生效判决的确认，合法有效，应维护第三人合法权益，请求驳回原告的诉讼请求。第三人胡彦艳述称意见同招商银行，我的抵押权市南法院也判了，也生效了。第三人王卓同述称意见同招商银行，我们的判决是2012北民三商初字第135号生效判决。庭审中原告及第三人各自向法庭提交以下证据：（一）原告向法庭提交以下证据：1、自青岛市国土资源和房屋档案馆调取的诉争房屋青岛市四方区某某某路X号X号楼二单元X户档案材料一份，证明1、原告没有同被告签订房屋买卖合同，也没有与被告一起到青岛市房产交易中心办理变更登记，档案资料中登记申请书青岛市存量房买卖合同询问记录三份文件中傅令峨签名不是原告本人所写，三处签名和原告笔迹不符，三处签名笔迹明显各自不同，显然是伪造。2、房屋交易价格157000元低于市场价格，原告没有收到任何款项。3、原被告签订的青岛市存量房买卖合同无效。4、诉争房屋仍应属原告所有。被告未质证。第三人招商银行称对真实性无异议，对证明事项有异议。1、原告提交的证据证实了涉案房屋属于被告所有，被告用诉争房屋向第三人申请抵押借款并且办理抵押登记手续证明了被告和第三人抵押借款行为合法有效，第三人是善意的。2、根据物权法106条规定，即使原告主张成立，第三人是善意的情况下，原告只能向被告请求赔偿损失无权要求返还。第三人胡彦艳质证意见同招商银行。第三人王卓质证意见同招商银行。原告提交的证据中有青岛市国土资源和房屋管理局在办理该项业务中对傅令峨身份证原件、郑承欢身份证原件的扫描件，说明在办理该业务时原告应知晓此事，且原、被告系祖孙关系，关系特殊。（二）第三人招商银行向法庭提交以下证据：1、青房地权市字第20××90号房产证复印件，证明被告2011年3月2日取得诉争房屋所有权证，被告是涉案房屋所有权人。原告称复印件不能确认真实性。被告未质证。第三人胡彦艳、第三人王卓对此均无异议。2、青岛市国土资源和房屋管理局2011年3月10日颁发的青房地权市他字第20××31号房地产市他项权证原件及复印件，证明第三人合法取得诉争房屋抵押权，第三人和被告的抵押借款行为合法有效。原告称对真实性无异议，对证明内容有异议，根据我的了解招商银行和被告借款金额是43万，根据第三人举证，被告取得房产证时间是3月2日，8天后第三人就取得抵押权证，这么大的贷款，在这么短的时间内办理，说明被告同第三人间存在侵害原告利益的行为，第三人不能证明他们间的抵押借款行为合法有效。被告未质证。第三人胡彦艳、第三人王卓对此均无异议。3、（2011）南商初字第70678号判决书，证明因被告未能按期还款，第三人向青岛市市南区法院起诉，经审理，该院确认被告与第三人间抵押借款行为合法有效，第三人依法享有诉争房屋抵押权，有权以该诉争房屋折价、或以诉争房屋拍卖、变卖所得价款的优先受偿权，该判决书已经生效，因被告不履行该判决，第三人已经向市南区法院提出强制执行申请。原告对真实性无异议，对证明事项有异议，该判决是在没有考虑原被告间存在无效法律关系的情况下做出的，是把被告当作抵押物合法所有权人的基础上做出的，而本案要解决的是维护原告的合法所有权，剥夺被告的所有权。本案认定事实不应以该判决为依据。原告据以提起本案诉讼依据的也是第三人判决无关的新证据。被告未质证。第三人胡彦艳、第三人王卓对此均无异议。（三）第三人胡彦艳向法庭提交以下证据：1、青房地权市他字第20××68号房地产他项权证原件，证明我同被告的抵押借款合法有效。原告对真实性无异议，对证明事项有异议，根据房产登记档案记载，房屋价值是157000元，在第三人胡彦艳办理25万元抵押借款前存在第三人招商银行同被告43万的借款，这么低价值的抵押物，第三人胡彦艳作为第二手抵押权人，且在被告取得房产证××天后办理该抵押，被告和第三人胡彦艳可能存在侵害原告利益的行为，该证不能证明抵押借款行为合法有效。被告未质证。第三人招商银行、第三人王卓对此均无异议。2、（2011）南民初字第70714号民事判决书，证明市南法院对法院就被告郑承欢与第三人胡彦艳间抵押借款行为作出判决。原告对真实性无异议，对证明事项有异议，该判决是在没有考虑原被告间存在无效法律关系的情况下做出的，是把被告当作抵押物合法所有权人的基础上做出的，而本案要解决的是维护原告的合法所有权，剥夺被告的所有权。本案认定事实不应以该判决为依据。原告据以提起本案诉讼依据的也是与第三人判决无关的新证据。被告未质证。第三人招商银行、第三人王卓对此均无异议。（四）第三人王卓向法庭提交以下证据：1、（2012）北民三商初字第135号判决书，证明经法院依法认定，王卓享有借款本金10万元及利息、律师代理费、房产抵押权的优先受偿权。原告对真实性无异议，对证明事项有异议，该判决是在没有考虑原被告间存在无效法律关系的情况下做出的，是把被告当作抵押物合法所有权人的基础上做出的，而本案要解决的是维护原告的合法所有权，剥夺被告的所有权。本案认定事实不应以该判决为依据。原告据以提起本案诉讼依据的也是第三人判决无关的新证据。被告未质证。第三人招商银行、第三人胡彦艳对此均无异议。（五）经原告申请，本院委托青岛联科司法鉴定所对傅令峨签字及捺印进行司法鉴定，青岛联科司法鉴定所于2013年1月7日出具（2013）文鉴字第03号青岛联科司法鉴定所司法鉴定意见书、（2013）痕鉴字第03号青岛联科司法鉴定所司法鉴定意见书。原告对真实性无异议，1、原告申请对房产交易过程中三处笔迹、三处捺印进行鉴定，结论是这些签名和捺印都不是傅令峨本人所为，证明原告没有同被告签订房屋买卖合同，合同及其他材料上原告的签名和捺印都是伪造的。2、买卖合同中卖方签名捺印是伪造的，该合同属于以合法形式掩盖非法目的的合同应属无效。3、房屋所有权人完全不知情的情况下，房屋所有权被转移至被告处，且有伪造签名捺印情况存在，有关人员存在渎职犯罪等违法行为依法应追究。被告及第三人胡彦艳未质证。第三人招商银行对真实性无异议，但抵押合同是作为借款合同从合同存在，本案中我方是善意第三人，被告向我方申请抵押借款时，被告持有房产部门颁发的房产证书，我方合法支付对价，抵押房产依法办理抵押登记手续，根据物权法及最高院省高院青岛中院的审判实践，我方的抵押权益应受保护，且抵押权利不受原告同被告买卖合同是否有效、也不受原被告买卖合同效力的限制，即使本案涉及的买卖合同无效，我方的合法权益也应保护。第三人王卓质证意见同招商银行，且因为原告同被告关系特殊，系外祖父与外孙子女关系，无法确认办理抵押时是否经过原告同意。经审理查明，青岛市四方区某某某路X号X号楼二单元X户房屋原登记于原告傅令峨名下，房地产权证为青房地权市字第××号。2011年3月2日该房屋转移登记至被告郑承欢名下，并办理了20××90号房地产权证。根据调取自青岛市国土资源和房屋档案馆该房屋档案记载，该转移登记系基于2011年1月14日以原被告名义签订的编号66844的《青岛市存量房买卖合同》，合同中约定原告将涉案房屋以157000元卖与被告，合同最后一页有“傅令峨”、“郑承欢”的签名及捺印。档案中另有编号20112504××0××1的《登记申请书》和2011年3月2日《房地产登记询问记录》，下方均载有“傅令峨”的签名及捺印。本案审理过程中，原告向本院申请对三个“傅令峨”签名及捺印的真伪进行鉴定。经本院委托，青岛联科司法鉴定所对上述三个“傅令峨”签名及捺印进行鉴定。2013年1月7日该所出具青岛联科司法鉴定所（2013）文鉴字第03号、（2013）痕鉴字第03号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：合同编号66844落款日期2011年1月14日的《青岛市存量房买卖合同》第十一页上、编号20112504××0××1申请日期2011年3月2日的《登记申请书》上、2011年3月2日《房地产登记询问记录》中“傅令峨”签字字迹与提供的傅令峨样本字迹不是同一人书写，上述签名的指印不是傅令峨本人捺印。2011年3月8日至5月10日期间，被告郑承欢分别向第三人招商银行借款43万元、向第三人胡彦艳借款25万元、向第三人王卓借款10万元，上述三笔借款均以涉案房屋为抵押并办理了抵押登记。后该三方均向法院起诉被告郑承欢，法院依法作出（2011）南商初字第70678号、（2011）南民初字第70714号、（2012）北民三商初字第135号民事判决书，判令被告归还借款本息，并确认了第三人对涉案房屋价款享有优先受偿权，三份民事判决书均已生效。另查明，原告傅令峨系被告郑承欢的外祖父。以上事实除前述证据，另有双方当事人陈述等在案佐证，经庭审质证，可以采信。本院认为，青岛市四方区某某某路X号X号楼二单元X户房屋原登记于原告傅令峨名下，房屋产权受法律保护。2011年1月14日以原告傅令峨与被告郑承欢的名义签订的《青岛市存量房买卖合同》中，“傅令峨”签字与捺印均非原告本人所作，原告并未作出将涉案房屋出售给被告的意思表示，故该合同应属无效。第三人与被告的借款纠纷及第三人所享有的抵押权效力已经法院生效文书处理，本院不再赘述。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等有关法律规定，判决如下：确认2011年1月14日以原告傅令峨与被告郑承欢的名义签订的《青岛市存量房买卖合同》无效。本案案件受理费3440元，由被告郑承欢负担。原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 牛兆鑫人民陪审员 张守志人民陪审员 杨海英二〇一三年五月十三日书 记 员 王 会 更多数据：搜索“”来源：