（2012）甬象民初字第1069号
裁判日期: 2013-05-12
公开日期: 2015-09-30
案件名称
吴祚煜与象山华丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
象山县人民法院
所属地区
象山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴祚煜,象山华丰房地产有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十七条，第一百零七条
全文
法律文书拟稿纸签发意见：签发人：签发日期：核稿人：核稿日期：首读人：印发份数：20份拟稿人：谢世常拟稿日期：2013年5月12日浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2012）甬象民初字第1069号原告：吴祚煜。委托代理人：叶颂韶。委托代理人：孙俊杰。被告：象山华丰房地产有限责任公司。法定代表人：王庆华。委托代理人：李惠芳。原告吴祚煜为与被告象山华丰房地产有限责任公司（以下简称象山华丰公司）商品房预售合同纠纷一案，于2012年8月1日向本院提出诉前财产保全申请，本院依法作出保全裁定后，原告于同月17日提起诉讼。本院于同月23日立案受理后，依法由审判员谢世常独任审判，于2012年9月13日公开开庭进行了审理。原告吴祚煜的委托代理人叶颂韶、被告象山华丰公司的委托代理人李惠芳到庭参加诉讼。鉴于本案涉集团诉讼，同类案件中的部分案件已在上诉审理中，而本案的处理结果与该部分案件的二审最终处理结果直接关联，因此本次庭审后，本案依法中止审理。本案现已审理终结。原告吴祚煜起诉称：2009年10月28日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定由被告将获准预售的一套在建商品房（坐落在象山县丹东街道桃花源C2幢别墅）售予原告，总价款为7100000元。付款方式及期限（即合同第六条）为本合同签订时付首付房价款2130000元，余款4970000元应于2009年10月28日前办理完银行按揭手续。房屋交付期限（即合同第八条）为出卖人应当在2011年6月30日前，将经验收合格的约定商品房交付买受人。逾期交房的违约责任（即合同第九条）为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付（房价）款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。补充协议第二条载明：买受人如采用按揭方式付款的，则按下列约定处理：1.买受人须在合同约定时间内向出卖人提交符合按揭银行要求的完整资料及相关费用，如买受人未能在约定时间内提供完整资料的，则视买受人付款违约，出卖人有权按照本合同第七条处理；2.买受人在接到银行放贷通知后，应在5个工作日内配合银行办妥相关放贷手续。如买受人未能在约定时间内提供完整资料的，则视买受人付款违约，出卖人有权按照本合同第七条处理；3.如国家调整按揭政策，买受人须按新政策办理，买受人应在银行公布新政策之日起7个工作日内补足按揭所需的首期房款及其余房款，以获得银行按揭款的发放，否则视买受人付款违约，出卖人有权按照本合同第七条处理；4.因买受人收入及个人信用问题，无法获得银行贷款，买受人应在接到出卖人通知后一周内付清余款，否则视买受人付款违约，出卖人有权按照本合同第七条处理。上份合同及补充协议签订后，原告于2009年4月21日、10月28日、2011年8月8日、12月2日分别支付房价款500000元、1630000元、2130000元、2840000元，共计足额支付房价款7100000元。但被告开发建设的拟售在建商品房，因质量等原因至今未能交付验收。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议依法有效。现被告在合同约定的2011年6月30日交房期限届满后，至今未将验收合格的约定商品房交付给原告系事实，显已构成逾期交房的违约。据上，请求如下：一、判令被告在一定期限内向原告交付经验收合格的约定房屋；二、判令被告承担逾期交房约定违约金（按已付房价款7100000元的日万分之三自2011年7月1日起算至实际交房之日）；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。为证明诉请事实成立，原告向本院提供如下证据予以佐证：1.《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告存有商品房预售合同关系及相关的合约事实；2.购房款收据四份，拟证明原告已足额付清房价款的事实。被告象山华丰公司答辩称：1.原告诉请涉及的签约日期、合约内容及付款日期、付款金额等均系真实。2.原告在履约中对采用银行按揭方式支付的4970000元房价款，存在迟延付款的违约，依合同约定也应支付迟延付款约定违约金，以抵消被告迟延交房违约金；3.至于原告诉请被告在一定期限内向其交付经验收合格的约定房屋，因原告等购房户已提起诉讼保全，被告帐户已被法院查封，无法正常施工，何时竣工验收无法确定，即交房条件成就的日期无法确定；4.法院保全后的迟延交房违约金，不应再由被告承担。原告为抗辩被告主张的所谓迟延付款违约，另向本院提供一份《个人房产抵押贷款合同》予以佐证，以证明合同约定采用银行按揭方式付款的4970000元购房款，不存在迟延的违约。审理中，被告对原告提供的上述在案证据的真实性，予以认可。但认为《个人房产抵押贷款合同》不能证明其已在合同约定的期限内，办理并提供了符合银行按揭贷款所需的全部资料。原告则认为按合同第七条第2项约定，如因买受人各种原因造成银行按揭手续未能按期办理或无法进行办理，买受人应在接到出卖人通知的一周内付清余款，否则视作违约。本案中，被告未在一周内通知原告付款，表明原告已依期办理银行按揭手续，不存在迟延办理银行按揭手续的违约。事实上，之所以迟延至签约当日办妥按揭手续，是因为被告联系的按揭银行贷款额无法达到合同约定的申贷额，后经原告自行联系并另行支付2130000元购房款后降低申贷额，余款2840000元才获准放贷。基上举证、质证，本院认证如下：原告提供的案涉证据的真实性，因被告质证后均予认可，故其证明力可予确认，并可采为本案的定案证据。至于双方对《个人房产抵押贷款合同》与本案关联性提出的质证意见，因系对同一证据事实在法律适用层面的不同解读，不影响对该证据事实本身的认定，为避免重复，本节不作论述，在本院认为部分一并阐述。综上采信的定案证据，并结合原、被告庭审诉辩陈述，本院除对原告诉请的上述事实予以确认，并采信认定为对本案的基本事实外，另认定原告于签约当日将办理银行按揭贷款所需的相关资料，交由被告转交按揭银行办理按揭手续。后因被告联系的按揭贷款银行以申请按揭贷款的额度过高为由，不同意放贷，致按揭贷款手续迟迟未能办妥。在原告向被告补交2130000元房价款并降低按揭贷款申请额度后，按揭银行才于2011年10月31日与原、被告签订一份《个人房产抵押贷款合同》，将该合同项下2840000元按揭款划入被告帐户。后因被告未能依期交付房屋，引起原告等购房户集团诉讼。集团诉讼审理期间，经象山县人民政府协调，原告等购房户已与被告达成交房协议。协议达成后，被告已于2012年12月21日通知原告等购房户所售房屋定于同年12月22日至25日期间开始交房。之后，原告已事实接受交房。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且被告签约预售案涉在建商品房时，已获准取得预售许可证，符合相关行政法规、规章规定的预售资格，依法有效，具有履行效力。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、支付约定违约金等违约责任。本案中，依合同第六条、第八条约定，原告负有先给付约定房价款的义务，被告负有后交付约定商品房的义务。依照我国《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，原告如要求被告给付迟延交房约定违约金，首需己方严格履行合同义务为前提。实际履约中，原告直至2011年12月2日才足额付清约定房价款系事实，故在该时间节点之前，依上法条规定精神，被告有权拒绝交房，即便合同约定的交房期已事实届至，也不构成迟延交房的违约。在原告于2011年12月2日足额付清约定房价款后，因被告不再具备上述法条规定的合同后履行抗辩权，应当按照合同约定的交房日期将符合交房条件（经验收合格）的约定商品房交付给原告，逾期即构成迟延交房的违约，应按合同第九条约定承担迟延交房约定违约金。其中2130000元首付款自2011年7月1日起，按日万分之三算至实际交房之日即2012年12月22日计345060元（2130000元×0.0003元/天×540天）；采用按揭方式支付的4970000元房价款，自款项实际到帐之次日起，按日万分之三算至2012年12月22日止，即其中的2130000元自2011年8月9日起，按日万分之三算至2012年12月22日计320139元（2130000元×0.0003元/天×501天），另一笔按揭房价款2840000元自2011年12月3日起按日万分之三算至2012年12月22日计310980元（2840000元×0.0003元/天×365天）。据上，被告共应向原告支付逾期付款约定违约金为976179元。因此，原告诉请的逾期交房约定违约金，其中976179元，于约相符，于法有据，予以支持。超出部分，不予支持。现因被告开发建设的拟售在建商品房，已经双方于审理期间达成协议后，原告已事实接受交付。因此，原告于本案提出的第一项诉请不复存在，无需处理。至于被告因保全引起的资金周转困难，从而影响交房迟延（如有），责任不在原告。因此，被告以此为据，主张其无需承担保全之后的迟延交房违约金，理由不足，不予采纳。虽然原告在支付第二笔按揭款4970000元时，似存在未在合理期限内到帐，已构成迟延付款的违约。但依合同本旨，因此情事构成违约，须以原告自身过错（如存在补充协议2、3、4条规定）为前提，故被告仅据该表面情事要求原告承担逾期付款违约责任，于约不合。且被告该一主张，属反诉请求范畴，而非本诉抗辩范畴，经本院当庭释明并告知期限交纳反诉受理费后，至今仍未履行该项诉讼义务。故对被告提出的该一主张，可按撤回反诉处理，本案不再涉及。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告象山华丰房地产有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告吴祚煜迟延交房约定违约金976179元；二、驳回原告吴祚煜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12256元，按规定减半收取6128元，由原告吴祚煜负担2128元，由被告象山华丰房地产有限责任公司负担4000元。保全费4674元，由被告象山华丰房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交作自动放弃上诉处理。本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户（开户银行：招商银行宁波象山支行。账号：57×××01）。如义务人拒不履行的，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。审 判 员 谢世常二〇一三年五月十二日代书记员 王 婕 来源：