（2012）城中民二初字第253号
裁判日期: 2013-05-10
公开日期: 2014-11-12
案件名称
原告覃某某诉被告简某租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
柳州市城中区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市城中区人民法院民 事 判 决 书（2012）城中民二初字第253号原告覃某某，男，197X年X月X日生，汉族，住XXX。身份证号：XXX。委托代理人刘某某，广西正泰和律师事务所律师。被告简某，男，196X年X月X日生，汉族，住XXX。身份证号：XXX。.委托代理人李某，广西桂中天律师事务所律师。原告覃某某诉被告简某租赁合同纠纷一案，本院2012年2月21日受理后，依法由审判员傅馨慧担任审判长，与人民陪审员田梅、杨春鸿组成合议庭，于2012年8月2日公开开庭进行了审理。原告覃某某及其委托代理人刘某某，被告简某及其委托代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告以一个并不存在的某某国际公司与原告于2008年11月8日签订了一份《房屋租赁协议书》，被告在协议书上签署自己的名字，实际上也是被告在该租赁场所从事经营活动。协议书约定，原告将其经营管理的位于某某大厦负一层约350平方米的房屋门面租赁给乙方使用，租赁期为三年，从2008年12月8日至2011年12月8日，租金第一年每月4200元第二年递增10%每月4620元，第三年递增10%每月5082元，电费每度1.5元，水费每吨2.5元计费，每月19日抄表，20日交费，房屋租金先交租后使用。逾期交纳租金违约金每月100元，逾期交纳水电费违约金按实际应收水电费总额100%计算。被告还须向原告交纳租赁押金1万元，协议到期，被告无违约行为，所交押金予以退还。如有违约，押金不予退还。同时还约定，协议到期后，被告投入的装修不得拆除。协议签订后，原告全面履行了自己的义务，被告之前也按时交纳租金等费用。但到了2010年2月后却拒交租金，物管费包括原告代垫的水电费。经原告多次催告，被告均以种种理由拒绝交纳。2011年3月，消防部门因需在被告承租的负一层楼安装消防设施，为此原告多次与被告协商要求其配合，但被告却以种种理由拒绝配合。为不影响消防设施的顺利安装，保证某某大厦承租户、客户的安全和利益，原告只得答应被告的无理要求，签订了一份补充合同，由原告补偿被告5万元，被告才勉强同意消防施工人员进场施工。但被告仍拒绝交之前和之后的房屋租金、物管费、水电费，且没有任何理由。原告认为，被告以一个虚构的，并不存在的所谓公司与原告签订了房屋租赁协议，被告本人也在该协议上签署自己的名字，事后实际也是被告在租赁场所从事经营活动。事实上就是被告与原告签订了房屋租赁协议，被告就是协议的当事人，实际承租方，是本案的适格被告。所以，原被告双方签订的租赁协议合法有效，应受法律的保护。被告拒不交纳租金、水电费的行为是一种违约行为，使得合同无法继续履行。而被告拒不配合安装消防设施，迫使原告与其签订补充合同补偿其5万元，属可撤销合同，被告理应返还5万元给原告。原告为维护自身利益，向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的某某市某某大厦房屋租赁协议书，撤销原告与被告签订的补充合同，被告返还原告5万元消防补偿款。2、判决被告支付原告房屋租金117348元（计算从2010年2月8日计算至2012年2月8日，其中2010年2月8日一12月8日每月租金4620元，2010年12月9日一2012年2月8日每月租金5082元）；3、判决被告支付物业管理费2400元（从2010年2月8日计算至2012年2月8日，每月100元）；4、判决被告支付原告逾期付款违约金71600元（计算从2010年2月8日计算至2012年2月8日共716天×100元／天）；5、判决被告支付原告代垫水电费7541元（2010年5月18日一2012年2月8日）；以上五项共计人民币248889元。6、2012年2月8日之后的房屋租金物业管理费、违约金、代垫水电费另行计算至被告实际交付租赁物时止；7、本案诉讼费用由被告负担。被告简某辩称，第一，原告主体资格不适格，应裁定驳回原告的起诉。第二，本案中，被告的主体资格也不适格，应裁定驳回原告的起诉；第三，不同意解除双方签订的合同，对于原告要求被告支付的各项费用被告亦认为不合理，违约责任在原告，应由原告承担相应的违约责任。原告为支持其主张，向本院提供如下证据：1、《某某市改造开发公司报告》、《投资许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》各一份；证实某某市司法局系某某大厦建设，是该房屋的所有权人。2、《公证书》、《合伙投资合同》、《某某市司法局证明》、《柳司函（2001）4号关于某某房开公司对某某大厦享有投资权益确认书的确认函》各一份；证实某某大厦的建设方和股东是某某经贸公司。3、《租赁某某大厦楼层协议书》一份；证实某某经贸公司与某某市司法局签订了某某大厦租赁协议，市司法局将其所有的某某大厦租赁给经贸公司。4、《委托书》一份；证实某某市某某经贸公司将承租的某某大厦交由原告进行租赁、经营、业务管理。5、《某某市某某大厦房屋租赁协议书》一份；证实原告受某某经贸公司的委托，由原告与被告签订某某大厦租赁协议书，原告是该案的合同相对人。6、房屋租金、滞纳金、水电费欠款一览表；证实被告从2010年2月至11月共欠原告租金、滞纳金、水电费、原告以通知的形式通知被告缴款，被告收到，并没有提出异议的事实。7、《补充合同》、《物品清单》、《收条》各一份；证明被告拒绝配合原告及消防部门安装消防设施，迫使原告与其签订显失公平的补充合同，要求原告补偿其5万元的事实，以及向被告主张之前的租金、水电费以致诉讼时效中断的事实，以及消防设施因为被告的阻挠至今未开工。8、房屋租金、滞纳金、水电费欠款一览表；证实被告从2010年5月18日至2012年2月8日所欠的租金、违约金、水电费、物业费的事实。9、《证明》一份；证明案外人某某公司收到胡某某与广西某某公司所签合作合伙合同的99万元的款项，胡某某享有在公证律师大厦投资额138万元中50%的权益。10、2004年7月27日的《批复函》；证实市政府同意某某公司收购某某大厦8-16层的房屋。11、2001年4月27日某某市司法局《关于请求查询我局新建的公证律师大厦的建筑资料的函》；证实司法局委托某某大厦的管理方胡某某去某某市建筑总公司查询该大厦的建筑资料，也证明某某公司是某某大厦的承租方和管理方。12、1999年37号《通知》一份；证实司法局要求某某公司对某某大厦的消防安全采取措施，同时也认可某某公司是某某大厦的承租方和管理方。13、2011年11月14日《公安行政处罚决定书》；证明消防部门对某某公司作为某某大厦的管理方在安全管理方面没有做到位所进行的处罚。被告简某质证后认为，对于第1份证据的真实性没有意见，同意原告的证明目的。对第2份证据里公证书、合伙投资合同没有异议，对某某市司法局证明、柳司函（2001）4号关于某某房开公司对某某大厦享有投资权益确认书的确认函证据的真实性有异议，被告要求司法鉴定，当庭要求对该两份证据申请证据保全，如果鉴定结果公章是真实的，被告亦不认可原告的证明目的，因为关于500万元的投资款需要原告提供证据证明。对于第3份证据的真实性没有意见。第4份证据的真实性没有异议。第5份证据的真实性没有异议，但是不同意原告的证明目的。第6份证据的真实性没有意见，但是不同意原告的证明目的，因为被告只是代表公司收到原告的文件，对内容无法确认。第7份证据没有意见。第8份证据的真实性不予认可。第9份证据的真实性无法确认，申请司法鉴定公章的真实性，如果鉴定结果是真实的，被告亦不认可原告的证明目的。第10、11份证据的真实性因为没有原件，被告不予质证。第12份证据的真实性没有异议。对13份证据的真实性没有意见。被告简某在举证期限内向法院提供如下证据：1、《某某市某某大厦房屋租赁协议书》一份；证实出租方是某某市某某大厦，承租人是某某国际公司，本案原告是作为出租方的代表签字，被告是作为承租方的代表签字。2、《某某国际公司商业登记证书》一份；证实香港某某国际公司是在香港依法登记注册的公司。3、公司装修某某餐厅《工程结算单》；4、《装饰工程造价计算书》；5、公司某某大厦负一楼餐厅《物品清单》；第3、4、5份证据共同证实某某装饰公司负责某某大厦负一楼的施工，工程的造价为654700元，某某国际公司已付清该款，并且证实负一楼内的物品价值，总金额为237631元。6、《办理公共场所卫生许可证事项须知》；7、《办理餐饮服务许可证事项须知》；第6、7份证据证实相关部门要求办理相关手续必须提供房产证。8、《某某公安消防大队责令限期改正通知书》；9、《某某地方税务局责令限期改正通知书》；10、《某某地方税务局责令限期改正通知书》；第8、9、10证据共同证实某某大厦没有消防设施，不具备出租的条件；某某大厦没有房产证，不具备办理税务、工登记的条件。11、《借条》一份；12、覃某某盗拿某某餐厅《物品清单》；第11、12份证据证实原告个人已经私自以借的名义拿走某某国际公司的财物，价值是26075元，原告的行为妨碍了被告的经营。13、某某市某某广告装饰部《安装报价》；证实承租场地招牌费用。14、信息；证实胡某某是老总，原告只是员工。15、《某某工商分局责令限期改正通知书》；证实某某大厦因为没有房产证，办理不了工商登记，所以遭受处罚。16、遣散员工《工资单》；17、《盘点报告表》；证据16、17证实某某大厦没有房产证，造成8号船吧的经济损失共计33009元。18、2010年10月15日的某某国际公司的《函》、2010年12月20日的《致函》；证实被告向原告出具要求原告提供房产证的函件，原告已经知悉这个事实。19、《补充合同》、《物品清单》；证实出租方是某某市某某大厦，承租人是某某国际公司，本案原告是作为出租方的代表签字，被告是作为承租方的代表签字。20、《公开信》；证实某某大厦产权存在纠纷，原告不是某某大厦的产权人。21、《关于消防工程现场施工事宜》及《收条》；证实香港某某国际公司已履行补充合同第3条的约定。22、《某某晚报》；证实某某大厦没有报消防验收就擅自使用，并经媒体曝光。23、某某广告《订货单》；证实负一楼经营的广告招牌费15000元，也证明某某国际公司的损失。24、某某工商分局《通知书》；25、某某市消防大队《临时查封决定书》；证据24、25证实某某大厦没有消防设施导致被处罚；某某大厦没有房产证，不具备办理税务、工登记的条件。26、《收款收据》16份；证实一直以来都是以某某国际公司的名义交某某大厦的押金、租金。27、《电脑咨询单》、工商局《查询单》；证实在1997年10月8日，某某市某某公司的营业执照已被注销，某某公司也不具备合同主体的资质。28、致经营户的《函告》；证实某某大厦地下停车场的两个车位也就是本案的租赁场地是给某某公司无偿使用。29、《公证书》；证实某某大厦的产权存在纠纷；南宁民族公司对整个地下停车场享有无偿使用权。30、《复函》；证实被告承租的场地产权存在纠纷。31、照片；证实被告承租的场地漏水，存在瑕疵，妨碍被告的经营。32、消防施工备案文件；33、照片；证据32、33证实被告已履行配合消防施工的义务。原告覃某某质证后认为，对于第1份证据的真实性没有异议，但不同意原告的证明目的，因为原告是受某某公司的名义全权委托，原告是以个人名义签订的合同，原告与某某公司是委托代理关系，不是代表关系；虽然协议书上有某某国际公司的盖章，但是某某国际公司是否存在，被告没有证据证明，也没有证据证实被告是某某国际公司的代理人，所以被告认为某某国际公司是本案的被告没有证据证实；对于第2份证据无法确认其真实性，因为根据法律规定，在国外注册登记的公司必须经当地相应机关出具相关证明才能认定其身份，所以不能证实某某国际公司的真实存在；对于3-5份证据的真实性不予认可，对于装修公司是否存在，被告没有证据证明；被告与装修公司签订的装修合同及装修工程与原告没有关系，被告也没有告知出租方；对于第6、7份证据的真实性不予认可，因为两份须知并不能证明被告因为没有相关证件而不予办理的证明目的；对于证据8真实性没有异议，但是不同意原告的证明目的，因为消防部门只是针对被告承租的场所所作的处罚，而不是针对真个某某大厦所作的处罚，与本案无关；对于证据9、10的真实性没有异议，但不同意原告的目的，是因为处罚是针对被告无证经营行为，不能证明被告去办理相关证件是因为房产证而不予受理的目的；对于11、12份的真实性没有异议，但不同其证明目的，被告有签字，不是盗拿；对于第13份证据的真实性有意见，因为没有正规的发票；另外也与原告无关，是否在被告的经营场所安装的广告牌也无法证明；对于第14份证据的真伪无法判断；对于第15份证据不同意被告的证明目的，因为处罚是针对被告无证经营行为，不能证明被告去办理相关证件是因为房产证而不予受理；对于第16、17份证据的真实性不予认可，是被告自己的经营行为造成的，也是被告自己单方制作的；对于第18份证据的真实性予以认可，但是不同意原告的证明目的，因为原告的负一层是不能办理房产证的；对于第19份证据不同意原告的证明目的；该份证据里有关于被告应当配合原告进行消防施工的约定，但是被告至今没有履行义务，却收取了原告为了进行消防施工而给予被告的补偿5万元，具体在补充合同的第二条；对于第20份证据的真实性不予认可，因为某某公司不是通过正常的渠道主张自己的权利，其应该通过诉讼的渠道来主张，所以不予认可；另外，被告也不能证明某某发展公司的存在；对于第21份证据的收条的真实性不予认可，对关于收款人的身份无法确认；被告也无法证明其清空厨房的行为；对于函是认可的；对于第22份证据的真实性没有意见，只能证明从报道时开始对营业进行整顿；对于第23份证据因为没有原件，不与质证；对于第24、25份证据的真实性没有异议，不同意被告的证明目的，工商局发出的通知书是针对被告个人发出的，证明被告是本案的适格主体；另外，不能证明被告去办理相关证件是因为房产证而不予受理；对于第25份证据，同时证明被告一直在经营，因为如果不再经营，不可能出现重复处罚、查封的事实；对于第26份证据的真实性没有异议，但是不同意原告的证明目的，被告不能举证证明某某国际公司的主体真实存在，所以被告主张某某国际公司是本案的适格被告没有依据，尽管收款人是某某大厦，但是某某大厦不是作为合法的组织，所以本案的实际收款人就是原告；对于第27份证据的真实性没有异议，但是吊销和注销是不同的概念，实际该公司的执照是被吊销，所以某某公司的主体还是存在的，并且该公司没有从事经营活动，只是委托原告对其享有产权、出租权的场地进行出租；对28份证据的真实性不予认可，因为某某公司不是通过正常的渠道主张自己的权利，其应该通过诉讼的渠道来主张，所以不予认可；另外，被告也不能证明某某发展公司的存在；第29份证据的真实性没有异议，但不同意证明目的，被原告提供的证据9所推翻，因为某某公司的投资份额已经发生变更，所以地下车库给某某公司无偿使用已经失去了前提条件；原来的公证书确认给某某公司无偿使用的地下车库实际上也不再原告出租给被告的350平方的范围内；某某公司也没有向司法局主张其无偿使用地下车库两个车位的权利，所以被告的主张没有事实依据；但从前后内容及时间段来看，“1994年2月26日的《关于···的进一步说明》”将之前陈述的整个地下车库由某某公司无偿使用的约定进行了修改和最终确认只有两个车位有无偿使用权；从原告提供的证据3中，可以体现某某公司对整个地下车库内具有承租权，进而否认某某公司原本享有的两个车位的无偿使用权；第30份证据不予质证；第31份证据的真实性不予认可，如果房屋漏水，被告应该通知原告，但是被告没有相关的证据证实已经通知过原告，原告不知道这个事实；第32份证据的真实性不认可，根据补充合同，应该由原告进行消防安全施工，而不是由被告委托或聘请其他公司施工，消防工程是要求相关单位必须具备相应的资质。本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考。依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：1994年9月18日，某某市司法局作为出租方与某某经贸公司作为承租方签订《租赁“某某大厦”楼层协议书》，约定租赁场地包括原地下停车库现改为地下室部分，租赁期限从1994年11月1日至2003年11月1日。2008年11月8日，原告覃某某代表的某某市某某大厦物业管理办公室与被告简某代表的某某国际公司签订《某某市某某大厦房屋租赁协议书》，协议书约定租赁场地为某某大厦负一层，租赁期限从2008年12月8日至2011年12月8日。1995年5月28日，某某经贸公司出具《委托书》，任命原告覃某某为某某大厦物业管理办公室负责人，全权代表该公司负责办理某某大厦相关业务：招商引资、场地租赁、某某大厦水电、消防设施、设备的保管及维护。另查明，某某经贸公司成立于1994年5月25日，法定代表人为胡某某，该公司于1997年10月8日被吊销。本院认为，当事人的合法权利受法律保护，本案的争议焦点：原告覃某某是否有权向被告简某主张有关《某某市某某大厦房屋租赁协议书》的权利。原告覃某某是接受某某经贸公司的委托，对该公司在某某大厦的有关招商引资、场地租赁、某某大厦水电、消防设施、设备的保管及维护等业务进行处理。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。故原告覃某某应当以某某经贸公司的名义与被告简某代表的某某国际公司签订《某某市某某大厦房屋租赁协议书》，由某某经贸公司承担有关该租赁协议书的一切民事权利义务，原告覃某某不具备出租权，无权就有关《某某市某某大厦房屋租赁协议书》中约定的事项向被告简某主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告覃某某的诉讼请求。案件受理费5033元（原告已预交），由原告覃某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某某市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 傅馨慧人民陪审员 田 梅人民陪审员 杨春鸿二〇一三年五月十日书 记 员 邵巧玲 来自