（2013）高新民初字第959号
裁判日期: 2013-04-08
公开日期: 2014-01-24
案件名称
成都市瑞格利商务有限责任公司与姜沛中租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都市瑞格利商务有限责任公司,姜沛中
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第六十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）高新民初字第959号原告成都市瑞格利商务有限责任公司。住所地：成都市金牛区西安南路**号***室。委托代理人张旭委托代理人唐烽被告姜沛中委托代理人谢松林原告成都市瑞格利商务有限责任公司（简称瑞格利公司）诉被告姜沛中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月23日立案受理。依法由代理审判员张媛媛适用简易程序于2013年2月28日、3月12日、4月8日公开开庭进行了审理。原告瑞格利公司的委托代理人张旭、唐烽，被告姜沛中及其委托代理人谢松林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞格利公司诉称，2010年12月4日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，被告将其位于成都市永丰路20号黄金时代2栋1楼2号的房屋租赁给原告使用，租赁期限为5年，被告在5年内不得终止合同，否则应当向原告支付当年租金作为违约金。2012年1月被告找到原告要求涨租金，由于原、被告未就此事达成一致，同年3月原告因经营需要在征得被告同意后对租赁房屋进行装修，同年5月，原告按约向被告交纳第三季度租金，被告收取租金后向原告出具了收条。但在原告即将装修完毕重新营业时，被告突然于5月16日以原告擅自装修破坏了房屋原有结构并将房屋转租给第三人为由单方解除合同。事实上，原告装修房屋是根据经营需要进行的、并未破坏房屋的结构且经过了被告的同意，被告也收取了原告的租金；原告并未转租案涉房屋，而是一直用于自营。因此，原告认为被告无故单方解除合同的行为系违法解除行为，故原告为不影响经营继续租用房屋。直到同年9月，被告起诉要求原告返还房屋，后经人民法院调解，原告同意退还房屋。但由于原告租赁房屋系用于长期经营，被告违法解除合同导致原告2013年至2016年的经营目的无法实现，并需停业重新选址经营，原告为此遭受了巨大的经济损失。为此原告诉请人民法院依法判决：被告向原告支付违约金182776.86元。被告姜沛中辩称，原、被告之间的租赁合同纠纷已经人民法院调解处理完毕，原告再次起诉系违反了一事不再理的规定。被告解除合同是基于原告存在擅自转租及装修的违约行为、依照合同约定及法律规定行使权利，原告在收到被告解除合同的通知后未在法定时间内提出异议，故双方的合同已经解除。事实上，原告早已搬迁至其他场所办公，合同解除并未给原告造成损失，被告收取原告租金的行为也不表示被告认可了原告的违约行为。综上，原告的诉请应予全部驳回。经审理查明，2010年12月4日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，被告将其位于成都市永丰路20号黄金时代2栋1楼2号的物业整体出租给原告作为其办公用房和营业用房使用；租赁期限为5年，即自2011年3月16日起至2016年3月15日止，原告应付被告的租金采取“先付后用”的方式，即原告应先向被告一次性支付其承租一季度的应付租金后，方可使用租赁房屋；在合同有效期内，被告允许原告将租赁房屋转让和转租给他人，但原告必须与被告签订书面协议；原告可根据自身经营需要，经被告书面同意后对房屋内外进行装修，但原告不得随意损坏房屋设施，原告如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先取得与租赁房屋相应资质的设计单位对原告的装修图纸认可并出具意见，然后征得被告的同意后方可施工；被告在5年内不得终止合同，否则应按照原告当年应付的年租金向原告支付违约金；原告未经被告书面同意将承租房屋转租给第三人的，被告在书面通知原告7天后，有权终止本合同，并由原告承担违约责任，支付违约金等。合同签订后，被告将案涉房屋提供给原告使用，原告按约向被告交纳了房租。2012年3月29日，被告向成都市成都公证处申请对原告未经被告书面同意对案涉房屋内外进行装修并改变了房屋内部结构的情况进行证据保全公证，并于当天下午与公证员罗岚、工作人员黄洪一同来到成都市永丰路20号附16号标有“瑞格利精品图文制作工厂”的商铺，被告在公证人员的监督下对该商铺拍摄了9张照片并粘连于成都市成都公证处2012年3月30日对此出具的（2012）成证内民字第2911号《公证书》之后。上述照片显示，该商铺大门关闭，门上贴有“尊敬的新老客户：瑞格利已搬迁至二楼电话：851341438513****”的指示图纸，商铺内家具已基本腾空，天花板大部分镂空并裸露出架管、线路等，地面杂乱堆放有板材、废弃物等材料，屋内部分位置搭有钢管架。2012年4月25日，被告向成都市成都公证处申请对原告未经被告同意将案涉房屋转租给他人使用的情况进行证据保全公证，并于当天上午与公证员罗岚、工作人员黄洪一同来到成都市永丰路20号附16号标有“瑞格利精品图文制作工厂”的商铺，被告在公证人员的监督下对该商铺拍摄了9张照片并粘连于成都市成都公证处2012年4月25日对此出具的（2012）成证内民字第3811号《公证书》之后。上述照片显示，该商铺处于开门营业状态，屋内摆放有大量花瓶、摆设等瓷器，大门左侧的玻璃墙面上贴有“景德镇陶瓷挥泪大甩卖”字样的纸张，该纸张下方贴有“瑞格利已搬迁至二楼”的指示图纸，旁边还贴有招聘启事。2012年5月9日，被告向原告发出了一份《催交租金的通知》，要求原告在2012年5月15日前将2012年6月17日至9月16日的房屋租金45694.21元缴纳给被告本人。同年5月14日，被告向原告出具了收到上述租金的《收条》。2012年5月16日，被告向成都市成都公证处申请对原告邮寄送达《解除〈房屋租赁合同〉通知》进行证据保全公证，并于当天上午与公证员罗岚、工作人员黄洪一同来到成都市八宝街88号附2号成都市青羊区邮政局八宝街邮政所，在公证人员的监督下以邮政特快专递的方式向原告（邮寄地址为：成都市西安南路63号金座大厦3楼）寄送了一份《解除〈房屋租赁合同〉通知》，并从该邮政局取得了《国内特快专递邮件详情单》1张、《特快专递邮件收据》1张、《中国邮政速递短信业务申请单》1张，上述材料的复印件均作为附件粘连于成都市成都公证处2012年5月16日对此出具的（2012）成证内民字第4549号《公证书》之后。其中，被告向原告发出的《解除〈房屋租赁合同〉通知》称被告于2012年4月发现原告擅自破坏了房屋的原有装修，并将房屋转租给第三人，还改变了房屋的用途，故解除与原告于2010年12月4日签订的《房屋租赁合同》，并要求原告立即恢复房屋原有装修，在收到本通知书后7日内归还房屋，并承担违约金。原告收到上述通知后，既未向被告提出书面异议，也未向被告退还案涉房屋。2012年9月17日，被告向人民法院起诉原告要求其将案涉房屋恢复原状，并于2012年9月16日前交给被告，否则按照合同约定的标准向被告支付房屋使用费至房屋交还之日止。2012年11月2日，原、被告经人民法院调解自愿达成协议，协议内容包括：原、被告于2010年12月4日签订的《房屋租赁合同》终止，原告于2012年11月5日前向被告返还案涉房屋，同时结清此前的物管费、水电费；被告向原告收取的履约保证金11263.6元不予退还；若原告未按期腾退案涉房屋，则向被告支付每日850元的房屋占用费。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的2010年12月4日原、被告签订的《房屋租赁合同》、被告于2012年5月9日发出的《催交租金的通知》、5月14日发出的《收条》、5月16日发出的《解除〈房屋租赁合同〉通知》、原告向被告交纳房租的发票及收据1组、（2012）高新民初字第3640号《民事调解书》，被告提供的（2012）成证内民字第2911号、3811号、4549号《公证书》予以证明。本院经审查认为上述证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系其真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的权利义务。本案的争议焦点在于被告解除合同是否具有合法依据，原告是否有权要求被告对此承担违约责任。原告认为被告系任意、非法解除合同，应对此向原告承担违约责任；被告认为其解除合同系基于原告存在擅自装修及转租的行为，并履行了法定通知程序且经人民法院的调解书确认，因此是合法的。对此，被告举出的公证书可以表明案涉房屋在合同解除前的租期内确实存在装修以及出售景德镇瓷器的事实。原告称装修系经过了被告许可，但其并未举出证据予以证明；原告还称景德镇瓷器系其自行销售，但原告的经营范围并不包括销售瓷器，且其并未举出相关进货及销售票据等证据证明其主张；原告还认为，被告向其收取租金的行为表明被告认可了原告的相关行为，然而，被告在收取租金前即已申请了证据保全公证，且公证书记载的内容也表明了被告对于原告的上述行为系持否定态度，至于其是否行使权利以及何时主张权利，则系其自由处分范畴，且被告在租赁合同期间、原告使用其房屋的情况下确有要求原告按约交纳租金的权利，对其收取的租金，原告在合同解除后也可依据对承租房屋的实际使用期间及情况向被告主张。因此，由于合同明确约定装修等行为需经过被告书面许可，在原告不能举证证明被告书面同意其装修的情况下，本院认为原告已经构成了违约，被告并非在缺乏依据的情形下任意解除合同。至于原告上述违约行为是否足以构成被告解除合同的充分理由，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，原告依法享有提出异议的权利，然而其并未在法定期间内依法提出异议，在被告就相关问题起诉原告后又与被告达成了终止合同等相关事项的调解协议，且被告在调解协议中对其诉讼请求进行了部分放弃，基于上述情况，即原告确实存在违约行为以及原、被告在诉讼中就终止合同及相关问题已达成了调解协议，本院认为原告要求被告承担违法解除合同违约责任的主张已不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告成都市瑞格利商务有限责任公司的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取1977元，由原告成都市瑞格利商务有限责任公司承担（此款原告成都市瑞格利商务有限责任公司已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 张媛媛二〇一三年四月八日书 记 员 曾 洁 关注微信公众号“”