（2013）赣中民一终字第53号

裁判日期: 2013-04-08

公开日期: 2014-09-04

案件名称

黄明生、邱春庭与胡月英国有土地使用权转让合同纠纷案二审民事判决书

法院

江西省赣州市中级人民法院

所属地区

江西省赣州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄明生,邱春庭,张建平,胡月英

案由

建设用地使用权纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2013）赣中民一终字第53号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）黄明生。上诉人（原审本诉原告、反诉被告）邱春庭。委托代��人吴玉晖、李祖平，江西钨都律师事务所律师，系两上诉人共同的委托代理人。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）张建平。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）胡月英。委托代理人廖平生、吴艳丽，江西公仁律师事务所律师，系两被上诉人共同的委托代理人。上诉人黄明生、邱春庭因与被上诉人张建平、胡月英国有土地使用权转让合同纠纷一案，不服宁都县人民法院（2012）宁民一初字第787号民事判决，共同向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2004年4月16日，黄明生、邱春庭通过挂牌出让方式以902000元取得宁都县大型拖拉机站的国有土地使用权及地上房产即现在“翠江花苑”，占地面积9196㎡，同年9月2日办理了国有土地使用权证。其后黄明生、邱春庭对该土地进行规划设计，后分拆为小宗土地出��。2005年12月5日，黄明生、邱春庭（甲方）与张建平、胡月英（乙方）订立《翠江花苑土地使用权转让合同书（35#）》。合同内容为：“甲方于2004年4月16日与县国土局签订了《县大型拖拉机站挂牌出让确认书》，并办理了土地使用权证书。根据国务院1990年5月19日颁发的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）第十九条的规定，经国家出让的土地所有权可以转让，甲方业已得到县建设局批准同意将县大型拖拉机站以“翠江花苑”的项目进行房地产项目开发。今乙方到实地考察同意购买35#宗地进行房屋建设，特订立本合同。第一条、规划条件。1、乙方所购的35#宗地用于兴建商住房屋，土地使用权时间（70年）以《条例》第二十二条的规定执行。……12、乙方自承受土地后12个月内完成建设。第二条、价款及给付。一、价款：1、土地价款：总面积l20㎡，其中房屋建筑占地120㎡，1300元／㎡，外挑面积以6㎡计，500元／㎡，共计土地价款159000元。……二、价款给付：1、签订本合同时交定金50000元；2、三十天内至2006年1月5日前交至总价款的63%计100000元（含定金转为价款）；3、建房前十五天内交至总价款的95%计151000元；4、余款5%（8000元）在甲方将规划证、土地使用证交付给乙方时一次性交清。第三条、甲方的权利和义务。l、完成小区内水泥路建设（已完成）。2、完成小区内自来水管的铺设，接口管径不大于D50，接水口进入35#宗地内不少于1m（已完成）。……8、甲方保证乙方在2006年12月5日前进场施工，并要求乙方在2007年12月5日前完工。9、乙方完工经建设局验收后6个月内向乙方交付规划、土地两证。10、甲方向乙方无偿提供建筑平面方案图一份（但设计由乙方自行负责）。第四条、乙方的权利和义务。l、按照合同约定向甲方足额交付土地价款、滞纳金、规划保证金。……4、有权在2006年12月5日前进场施工。5、在2007年12月5日前完工。……第五条、违约责任。……7、甲方不能按照合同约定的时间向乙方交付土地证和规划证每天罚违约金50元给乙方。第六条、其它。……7、高程计算原点为马路中心铁钉，高程196.5m。8、特别约定：当甲方在2006年12月5日前不能将土地交付给乙方或2006年6月5日前，允许乙方将土地退回给甲方不视为乙方违约，甲方将所收土地价款全额退回给乙方并按每月1%计息给乙方。”合同签订后，张建平、胡月英于2005年12月5日交付黄明生、邱春庭定金50000元，2006年1月2日交付黄明生、邱春庭购房款10000元、1月27日交付黄明生、邱春庭购房款40000元，合计100000元。2006年12月5日到期后黄明生、邱春庭未将合同约定35#宗土地交付给张建平、胡月英，时��今日亦未交付，更未办理过户手续。合同约定的35#宗土地位于“翠江花苑平面规划图”F6地块，F6地块分成六块，自南往北从第29#宗起至35#宗止，35#宗土地位于F6地块最北端。本诉原告黄明生、邱春庭的诉讼请求为：1、解除黄明生、邱春庭与张建平、胡月英订立的《翠江花苑土地使用权转让合同书》。2、判决黄明生、邱春庭返还张建平、胡月英人民币100000元，并按1%的月利率从2005年12月5日至2006年12月5日的利息12000元给张建平、胡月英。3、本案诉讼费由张建平、胡月英负担。反诉原告张建平、胡月英的诉讼请求为：1、判令黄明生、邱春庭继续履行合同，将合同约定的35#宗地的土地使用权过户至张建平、胡月英名下，并向张建平、胡月英交付35#宗地的规划许可证和交付满足于规划高程且平整土地的35#宗地。2、判令黄明生、邱春庭支付张建平、胡月英违约金105000元��3、本案受理费由黄明生、邱春庭承担。原审法院认为：2005年12月5日的《翠江花苑土地使用权转让合同书（35#）》并不违反法律规定，是双方的真实意思表示，且张建平、胡月英已按合同约定全面履行了到期义务，黄明生、邱春庭理应按合同约定履行其义务。黄明生、邱春庭不继续履行合同义务，显然给张建平、胡月英造成重大损失，严重损害张建平、胡月英的利益，系黄明生、邱春庭的恶意不履约行为。现黄明生、邱春庭以“交付土地的最后期限为2006年12月5日，当黄明生、邱春庭在2006年12月5日仍不能将土地交付时”本合同解除，而合同第六条第8款为“特别约定：当甲方在2006年12月5日前不能将土地交付给乙方或2006年6月5日前，允许乙方将土地退回给甲方不视为乙方违约，甲方将所收土地价款全额退回给乙方并按每月1%计息给乙方”显然该条约定的是张建平、胡��英享有解约权，并未约定黄明生、邱春庭享有该解约权。黄明生、邱春庭提出县政府没有组织实施宁都县中山北大道扩建延伸规划，导致在合同约定的最后期限2006年12月5日无法将土地交付给被告的事实理由，因黄明生、邱春庭以902000元取得宁都县大型拖拉机站即现在“翠江花苑”的国有土地使用权，同年9月2日取得了国有土地使用权证，黄明生、邱春庭对“翠江花苑”土地使用权进行分拆转让给被告等人符合法律规定。宁都县中山北大道扩建延伸规划是否实施是黄明生、邱春庭与被告在签订合同时完全可以预见的两种可能性，是正常的商业风险，县政府是否组织实施中山北大道扩建延伸规划显然不是法律规定的无法预见、不可抗拒的不可抗力。因此，黄明生、邱春庭的诉讼请求不能成立，不予支持；而张建平、胡月英要求继续履行合同的反诉请求成立，予以支持，但张建平、胡月英提出要求黄明生、邱春庭支付违约金的请求，因造成该宗土地未能及时过户有一定的客观原因，因此，该反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决：一、驳回黄明生、邱春庭的诉讼请求。二、黄明生、邱春庭继续履行张建平、胡月英与黄明生、邱春庭于2005年12月5日订立的《翠江花苑土地使用权转让合同书（35#）》，将合同约定的“翠江花苑平面规划图”F6地块的35#宗地的国有土地使用权过户至张建平、胡月英名下，并向张建平、胡月英交付35#宗地的规划许可证，张建平、胡月英支付黄明生、邱春庭土地价款59000元。于本判决生效后十日内履行。三、驳回张建平、胡月英要求黄明生、邱春庭支付违约金的请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十��条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费及诉讼费3700元由黄明生、邱春庭承担，反诉费2191元由黄明生、邱春庭承担1500元，由张建平、胡月英承担691元。上诉人黄明生、邱春庭不服该判决，上诉请求撤销原判，改判解除2005年12月5日的《翠江花苑土地使用权转让合同书（35#）》，一、二审诉讼费用由被上诉人张建平、胡月英承担。其上诉主要理由如下：1、原审判决上诉人将土地使用权过户给被上诉人，违背了当事人的真实意思表示。2005年12月5日的《翠江花苑土地使用权转让合同书（35#）》第3条第9款明确约定“乙方完工经建设局验收后6个月内向乙方交付规划、土地两证”。原判已经查明，被上诉人至今未对35#宗地动工，不存在“完工经建设局验收”之说。2、2005年12月5日的《翠江花苑土地使用权转让合同书（35#）》违反了法律规定。3、不存在因��同不履行而造成被上诉人重大损失的情形。4、上诉人不存在“恶意不履行的行为”。5、原审判决被上诉人向上诉人支付土地价款没有法律依据，违反了不告不理原则。6、协议中“2006年12月31日前不能交地”的合同解除条件已经成就，上诉人具有合同解除权。被上诉人张建平、胡月英答辩称：一、原审判决认定事实清楚。1、被上诉人有权要求上诉人履行合同基本义务。被上诉人至今未对35#宗地动工，完全是由上诉人未按合同约定将土地交付给被上诉人。合同中虽已明确“乙方完工建设局验收后6个月内向乙方交付规划、土地两证”，但此约定的前提是上诉人已按合同约定履行了交付土地的义务。现因上诉人的违约行为致使被上诉人至今未能完工，被上诉人有权要求上诉人继续履行合同。一审法院判决上诉人将土地使用权过户给被上诉人，是要求上诉人履行合同基本义务的体现。2、上诉人与被上诉人之间的转让合同真实有效。上诉人与被上诉人签订的《翠江花苑土地使用权转让合同（35﹟）》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。上诉人以902000元取得“翠江花苑”国有土地使用权，同年9月2日取得了国有土地使用权证，上诉人对“翠江花苑”土地使用权进行分拆转让给被上诉人等人符合法律规定。上诉人与被上诉人签订土地转让合同程序和实体要件均具备，根据合同的相对性，被上诉人已按合同约定全面履行了到期义务，上诉人理应按合同约定履行其义务。3、上诉人以不正当理由拒不履行合同义务属恶意不履行。本案中不存在不可抗力因素，宁都县中山北大道扩建延伸规划是否实施是上诉人与被上诉人在签订合同时完全可以预见的两种可能性，是正常的商业风险，县政府是否组织实施中山北大道扩建延伸规��显然不是法律规定的无法预见、不可抗拒的不可抗力。县政府是否组织实施中山北大道扩建延伸的规划，并不影响该转让合同的实施。上诉人却以此属“不可抗力”拒不履行转让合同义务，理由明显不成立。能够履行而拒不履行应为恶意不履行行为，上诉人的恶意不履行行为不仅给被上诉人造成了重大的经济损失，而且在精神层面上也给被上诉人带来了很大的困扰。一审法院在以上充分考虑的基础上，认定上诉人恶意不履行合同义务，给被上诉人造成了重大损失，事实清楚，理由充分。二、原审判决适用法律正确，上诉人无权解除合同。首先，根据《合同法》第九十六条第一款之规定，当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，另一方要求解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。显然，该条仅规定作为守约方才有解除合同的权利，上诉人��为违约方无权解除合同。其次，转让合同第六条第八款的特别约定：“当甲方在2006年12月5日前不能将土地交付给乙方或2006年6月5日前，允许乙方将土地退回给甲方不视为乙方违约，甲方将所收土地价款全额退回给乙方并按每月1%计息给乙方”。此条款是赋予乙方权利，给甲方设定义务，现上诉人未于2006年12月5日前将土地交付给被上诉人，被上诉人是否追究上诉人的责任是被上诉人的权利，上诉人因此欲解除合同，无事实与法律依据。最后，本案不符合解除合同的程序条件。三、被上诉人一审中反诉要求继续履行合同，此案已转变为土地使用权转让合同纠纷给付之诉。虽然上诉人一审诉讼请求为解除合同，但被上诉人于2012年8月26日已向一审法院提出反诉，要求判令上诉人继续履行合同。显然，此案已由土地使用权转让合同纠纷确认之诉转变为土地使用权转让合同纠��给付之诉，原审判决并无不妥。综上所述，被上诉人认为宁都县人民法院的原判决是正确的，合法又合情合理，应予以支持，恳请法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。二审审理中，双方均未向法庭提交新的证据。二审确认原判查明的事实。二审另查明：一、上诉人以出让方式取得宁都县大型拖拉机站的国有土地使用权9196㎡，拆分为35宗小地块，以“翠江花苑”项目的形式进行了规划审批。其中1-28#小地块位于消防大道以西，该28块土地已经分别转让给案外人并已经按规划建好房屋。29-35#小地块位于消防大道以东中山北大道以西，该7小块土地属于F6地块。该F6地块中，29#、30#小地块转让给了上诉人的合伙人，32#地块没有转让，33#、34#地块转让给他人之后，已经协商好解除合同，上诉人收回了该两地块。唯31#、35#地块引起纠纷，进入诉讼。二、2005年12月5日的《��江花苑土地使用权转让合同（35#）》还约定了以下事项：上诉人保证被上诉人在2006年12月5日前进场施工，并要求被上诉人在2007年12月5日前完工。被上诉人有权在2006年12月5日前进场施工。被上诉人自承受土地后12个月内完成建设。被上诉人完工经建设局验收后6个月内向被上诉人交付规划、土地两证。三、在2006年12月5日前进场施工的时限届至后，上诉人没有向被上诉人交付案涉35#地块，被上诉人为此向上诉人多次交涉，要求进场施工，未获同意。四、二审审理中，上诉人与被上诉人均确认F6地块（含35#宗地）没有完成三通一平。本院认为：2005年12月5日上诉人与被上诉人签订的《翠江花苑土地使用权转让合同书（35#）》，是双方真实意思的表示，内容并不违反法律规定，该合同合法有效。本案争议的焦点有两个：一是上诉人能否依据诉争协议第六条第8款中的特别约��解除诉争合同；二是在被上诉人没有进场施工并完工经建设局验收的情况下能否如一审判决主文第二项的方式继续履行诉争合同。关于第一个争议焦点。诉争合同第六条第8款中特别约定“当甲方（上诉人）在2006年12月5日前不能将土地交付给乙方（被上诉人）或2006年6月5日前，允许乙方将土地退回给甲方不视为乙方违约，甲方将所收土地价款全额退回给乙方并按每月1%计息给乙方”。上诉人认为，宁都县中山北大道市政规划工程施工延后导致其不能在2006年12月5日前将土地交付给被上诉人，进而依据特别约定有权解除合同。本院认为，第一，诉争协议并没有约定中山北大道市政工程延迟施工作为上诉人交付土地顺延的条件或者是解除合同的条件。中山北大道规划工程是市政规划，与上诉人该“翠江花苑”项目规划并不发生冲突。中山北大道延迟施工可能会增加上诉��与被上诉人的履约费用，但对上诉人与被上诉人履行该诉争协议并没有法律上的障碍，并不影响上诉人在2006年12月5日前交付土地给被上诉人施工。故上诉人诉称不能交付土地给被上诉人进行施工的理由不能成立。第二，诉争协议的特别约定是赋予被上诉人的解约权，而不是上诉人的解约权，即被上诉人在2006年6月5日前的无条件解约权，以及在2006年12月5日前上诉人不能交付土地时被上诉人的解约权。若允许上诉人在2006年12月5日前不能交付土地时其自己享有解约权，则会造成上诉人以较小的违约代价换取更大不当利益的结果，会助长违约行为的发生。因此，上诉人不能依据该特别约定取得解约权。被上诉人依据该特别约定享有解约权，在上诉人没有在2006年12月5日有交付土地时，被上诉人可以选择解除诉争合同，也可以放弃解约权，而选择继续履行合同。本案中，被��诉人正是选择了继续履行合同的权利。因此，上诉人要求解除合同的诉请，本院不予支持。关于第二个争议焦点问题。一审判决上诉人继续履行诉争合同，将合同约定的“翠江花苑平面规划图”F6地块的35#宗地的国有土地使用权过户至被上诉人名下，并向被上诉人交付35#宗地的规划许可证，由被上诉人支付黄明生、邱春庭土地价款59000元。上诉人认为，诉争合同约定了被上诉人完工经建设局验收后6个月内向被上诉人交付规划、土地两证，而目前被上诉人没有完工，不符合交付规划、土地两证的条件。上诉人并认为，即便诉争合同不能解除，因合同约定的这些时限已发生变化，故即便要继续履行，也应重新商谈有关履约条件。本院认为，诉争合同约定了上诉人保证被上诉人在2006年12月5日前进场施工，被上诉人应在12个月内完成建设，被上诉人完工经建设局验收后6个月内，由上诉人负责办理好土地使用权证和建设规划许可证，交付给被上诉人，并承担有关税费。现由于上诉人违约，未在2006年12月5日前将土地交付被上诉人进场施工，正是由于上诉人该违约行为，导致了被上诉人目前未能进场完工并经验收的局面。若上诉人按约在2006年12月5日前将土地交付被上诉人施工，则被上诉人应已完工验收。故上诉人以其自身违约行为所导致的后果为抗辩，拒绝履行到期合同义务，没有法律依据。诉争合同除围绕国有土地转让这一主要内容设定了一些权利义务之外，还包括一些其它权利义务，如被上诉人应遵守的规划建设的相关标准、上诉人负责完成施工前的三通一平以及规划、土地两证的办理等。对于被上诉人有关费用的交纳，合同约定被上诉人应当交纳的费用总计为159000元，签订合同时交50000元，2006年1月5日前交至100000元，建房前15天��交至151000元，余款8000元在上诉人将规划、土地两证交付给被上诉人时一次性交清，即合同约定分四期交纳。目前，被上诉人已经交纳了100000元。一审判决上诉人向被上诉人交付35#宗地，并同时判决由被上诉人支付上诉人土地余款59000元，实际是判决原第三期款（即建房前15天内交51000元）、第四期款（交付土地、规划两证时付8000元）合并在一起，与上诉人交付土地使用权这一主要义务同时履行。按照“建房前15天内交至151000元”的约定，建房前被上诉人尚欠51000元，因合同约定了上诉人保证被上诉人在2006年12月5日前进场施工，即上诉人交付被上诉人土地的时间是一个确定的、不变的时间，合同没有约定被上诉人付款延期的，上诉人交付土地的时间也顺延，也没有约定被上诉人未支付到期款项的情况下，上诉人有权拒绝履行交付土地的到期义务。因此，上诉人不能以��上诉人尚欠第三期款项51000元为由，主张先履行抗辩不交付土地或者顺延交付土地，而且，本案中，上诉人实际上也没有以被上诉人未在“建房前15天内交至151000元”为由进行抗辩。但被上诉人逾期交纳该51000元所导致上诉人的利息损失，可考虑酌情与上诉人逾期交付土地所导致被上诉人的损失相抵。因此，若上诉人在2006年12月5日前交付土地给被上诉人进场施工，则被上诉人支付该第三期款项、第四期款项的义务以及上诉人为被上诉人办理土地、规划两证的义务均已经是到期义务。上诉人违约所导致的期限利益损失应由其自己承担。故一审判决双方的到期义务同时履行是妥当的，也符合权利义务相一致原则。另外，上诉人向被上诉人交付土地办理土地、规划两证以及被上诉人向上诉人交付余款均为土地使用权转让的合同主要义务，而诉争合同还有一些其他的权利义��，这些权利义务没有载入一审判决主文的第二项中，但双方仍然应当按照合同约定来履行这些权利义务。综上，上诉人要求解除合同以及重新协商有关合同条款的主张没有依据，其上诉理由不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人黄明生、邱春庭负担。本判决为终审判决。审　判　长　　郑小兵代理审判员　　黄中林代理审判员　　施　赛二〇一三年四月八日书　记　员　　王　佳书　记　员　　郭燕华关注公众号“”