（2013）浙杭民终字第224号

裁判日期: 2013-04-08

公开日期: 2014-06-20

案件名称

杭州正扬物业管理有限公司与杭州摩纳歌酒店有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杭州摩纳歌酒店有限公司,杭州正扬物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2013）浙杭民终字第224号上诉人（原审被告）杭州摩纳歌酒店有限公司。法定代表人兰晓波。委托代理人林军。被上诉人（原审原告）杭州正扬物业管理有限公司。法定代表人楼红萍。委托代理人张鑫。上诉人杭州摩纳歌酒店有限公司（以下简称摩纳歌公司）因与被上诉人杭州正扬物业管理有限公司（以下简称正扬物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2012）杭江民初字第1517号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年1月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，梁新民系秋涛北路176号103室房屋所有权人，该房屋建筑面积为657.92平方米。2010年3月24日，梁新民将上述房屋出租给摩纳歌公司的发起人叶铁锋，约定该房屋建筑面积约657.92平方米（具体按图纸为准），租期自2010年6月1日起至2019年5月31日止；叶铁锋按照合同约定用途自行负责水电增容、下水排污、消防验收相关手续并承担在租赁期内的水、电、煤气、电话、有线、物业费等费用，并按时向有关部门缴纳。正扬物业公司承认，该房屋中250平方米的物业费已由杭州渝香隆餐饮管理有限公司交纳。2010年3月份，叶铁锋以摩纳歌公司（筹）法定代表人名义代表公司与杭州天园经济发展有限公司签订《房屋租赁合同》一份，承租杭州天园经济发展有限公司坐落于江干区秋涛北路176号杭州奶业培训中心大楼裙房三、四楼，建筑面积以测绘面积为准，房屋用途为经营，约定租赁期自2010年3月16日至2019年3月15日止，租赁期内摩纳歌公司必须按时缴纳水电费、电话费、有线电视费、卫生费、物业管理费、治安费等费用。该裙房三、四楼的建筑面积为719.03平方米。杭州天园经济发展有限公司系秋涛北路176号102、204室房屋所有权人，该房屋建筑面积为1170.55平方米。杭州天园经济发展有限公司将该房屋出租给中国农业银行，摩纳歌公司又向中国农业银行转租了上述房屋的二楼。摩纳歌公司陈述，其与中国农业银行签订的租赁合同约定，若有物业费，由摩纳歌公司承担。正扬物业公司和摩纳歌公司均确认该二楼的建筑面积为580平方米。2010年8月31日，摩纳歌公司成立，法定代表人叶铁锋。正扬物业公司与浙江交运大厦业主签订了《浙江交运大厦业主公约》，对业主权利与义务、物业的使用与管理、服务，物业管理费与物业管理基金、违约责任等内容进行了约定。梁新民与杭州天园经济发展有限公司代表均在该公约上签了字。该公约第二十六条约定了管理公司的权利及责任，包括负责大厦的房屋管理、商业服务及公共配套设施的管理和维护；维护大厦内所有公共场所的照明及消防设施，并维护其功能良好；保持该物业及其所有部分（单元除外）清洁、卫生、干净，并负责垃圾清运；对区内各种车辆（包括机动和非机动车辆）实行管制；负责区内所有绿化地的维护和管理；配合派出所、居委会管理区内的社会治安工作，确保区内正常的社会秩序；按政府相关的规定向房屋（业）主、使用人和其他应缴费人收取有关管理费；使用水、电（含公共部分及电梯等），每月按实际的用量收取；安排管理员对小区进行经常巡视，防止外来人员及不测事件发生；。第三十一条约定：业主应于每个月第一天预先向管理公司缴付其单元每月应付之管理费用，管理公司另有规定除外，任何业主如未能于其根据本公约应付的款项到期日起十五天内支付款项的，则管理公司有权采取下列之措施并收取附加费用：（1）收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的利息；（2）收取滞纳金作为因违约引起管理公司额外工作的赔偿，滞纳金将由管理公司按年度调整。……。2011年3月9日，杭州市江干区交运大厦第二届业主委员会成立。2011年6月29日，正扬物业公司成立，住所地在杭州市江干区秋涛北路176号203室，经营范围为一般经营项目：服务：物业管理；其他无需报经审批的一切合法项目（上述经营范围不合国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目）。正扬物业公司尚未取得物业服务资质。2011年7月2日，浙江交运大厦业主委员会和正扬物业公司签订《委托书》一份，委托正扬物业公司对交运大厦物业提供物业服务，正扬物业公司负有提供合格的物业服务的义务，物业服务费为1.8元／平方米。正扬物业公司接受委托后，为浙江交运大厦提供了物业服务，但摩纳歌公司并未交纳从2011年7月2日至2012年8月1日的物业服务费。2012年5月18日，在正扬物业公司的要求和委托下，浙江交运大厦业主委员会以自己名义向摩纳歌公司催讨物业费及滞纳金，但摩纳歌公司仍未交纳。2012年8月13日，正扬物业公司向原审法院起诉，请求判令：摩纳歌公司支付从2011年7月2日至2012年8月1日的物业服务费40072元及其从2011年7月2日至2012年8月1日按日万分之二点一计算的滞纳金1767元。庭审中，正扬物业公司明确其主张的滞纳金为根据浙江交运大厦业主公约第二十一条第2款第（1）项计算的利息，并同意利息按年利率5.6%计算。原审法院认为，正扬物业公司与浙江交运大厦业主（包括梁新民和杭州天园经济发展有限公司）间存在物业服务合同关系。一方面，《物业管理条例》第十二条第四款规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中的浙江交运大厦业主委员会与正扬物业公司签订《委托书》，委托正扬物业公司为浙江交运大厦提供物业服务，即在全体业主与正扬物业公司间形成了物业服务合同关系。另一方面，正扬物业公司与包括梁新民、杭州天园经济发展有限公司在内的浙江交运大厦业主签订的《浙江交运大厦业主公约》也对物业服务进行约定，亦表明正扬物业公司与摩纳歌公司的房东梁新民、杭州天园经济发展有限公司间存在物业服务合同关系。因摩纳歌公司与其房东梁新民、杭州天园经济发展有限公司和中国农业银行均约定物业费由摩纳歌公司负责交纳，摩纳歌公司应按《委托书》和《浙江交运大厦业主公约》的约定交纳物业费，其以与正扬物业公司间不存在物业管理合同为由拒交物业费，原审法院不予支持。关于正扬物业公司物业服务资质问题，原审法院认为，正扬物业公司是否违反了国家有关物业管理企业资质管理的规定及该如何处理，属于行政法调整范围，并不影响正扬物业公司依据有关物业服务的民事合同向摩纳歌公司收取物业费。关于正扬物业公司是否提供物业服务问题，原审法院认为，摩纳歌公司并未举证证明正扬物业公司未履行物业服务合同约定的义务，其所在裙楼属于浙江交运大厦的一部分，其以裙楼与交运大厦公共场地不存在交集，物业服务由自己提供，正扬物业公司未为其提供物业服务为由拒付物业费，缺乏依据，原审法院不予支持。正扬物业公司为交运大厦提供了物业服务，摩纳歌公司作为物业使用人接受了物业服务，理应按照合同约定按期支付物业费。经计算，从2011年7月2日至2012年8月1日，摩纳歌公司应支付的物业费为（657.92-250＋719.03＋580）×1.8×13≈39943元。根据《浙江交运大厦业主公约》的规定，业主应于每个月第一天预先向管理公司缴付其单元每月应付之管理费用，任何业主如未能于其根据本公约应付的款项到期日起十五天内支付款项的，则管理公司有权收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的利息。摩纳歌公司并未按上述约定交纳物业费，正扬物业公司要求其支持逾期利息，符合合同约定，原审法院予以支持。正扬物业公司要求按年利率5.6%计算利息，未高于法定标准，予以支持。对于2011年7月份第一个月的物业费（657.92-250＋719.03＋580）×1.8≈3073元，摩纳歌公司应交纳的从2011年7月2日至2012年8月1日按年利率5.6%计算的逾期交纳物业费利息为3073×13／12×5.6%；2011年8月份第二个月的物业费3073元，摩纳歌公司应交纳的从2011年8月2日至2012年8月1日按年利率5.6%计算的逾期利息为3073×12／12×5.6%；以此类推，2012年7月份第十三个月的物业费3073元，从2012年7月2日至2012年8月1日按年利率5.6%计算的逾期交纳物业费利息3073×1／12×5.6%。以上合计，摩纳歌公司未支付13个月物业费39943元，从2012年7月2日至2012年8月1日的逾期支付物业费的利息为3073×1／12×5.6%×（13＋12＋11。＋1）≈1305元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第十五条第（二）项和第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、杭州摩纳歌酒店有限公司支付杭州正扬物业管理有限公司从2011年7月2日起至2012年8月1日止的物业管理费39943元，于判决生效后十日内付清。二、杭州摩纳歌酒店有限公司支付杭州正扬物业管理有限公司上述期间的物业管理费39943元从2011年7月2日起至2012年8月1日止的逾期利息共计1305元，于判决生效后十日内付清。三、驳回杭州正扬物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费846元，由杭州正扬物业管理有限公司负担12元，由杭州摩纳歌酒店有限公司负担834元（于判决生效后三日内支付至原审法院）。宣判后，摩纳歌公司不服一审判决，向本院提起上诉称一、正扬物业公司没有物业管理资质证书，不能进行物业管理活动。《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”第三十三条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”《物业管理企业资质管理试行办法》第二条规定：“物业管理企业应当按照本办法规定申请企业资质等级评定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。”浙江省、杭州市的物业管理条例都规定物业管理企业必须具备资质方可从事物业管理。正扬物业公司没有资质，不能进行物业管理活动，更不能收费。正扬物业公司签订物业管理合同无效。二、正扬物业公司没有提供物业服务，摩纳歌公司无需支付物业管理费。摩纳歌公司所在的酒店1至4层实行封闭式管理，其卫生、保安都由摩纳歌公司自行负责，门口的停车场也由摩纳歌公司自行管理。正扬物业公司从来没有对摩纳歌公司进行过物业服务。综上，请求二审法院驳回正扬物业公司的全部诉讼请求。被上诉人正扬物业公司答辩称：一、正扬物业公司是合法注册的物业服务公司，能够提供物业服务，至于物业企业资质则是对物业服务企业承接物业服务范围的要求，而正扬物业公司是专门服务于诉讼涉及的一个物业服务区，也确实提供了物业服务。二、摩纳歌公司所使用的物业是裙楼，裙楼是相对主楼而言的，仍属于同一个物业服务区，物业服务的范围是公共区域，至于摩纳歌公司所提的自己负责保安、卫生等是其从事酒店经营必须要做的，不能因此否定正扬物业公司提供物业服务的事实。正扬物业公司有权向摩纳歌公司主张物业服务费。上诉人摩纳歌公司未向本院提交新的证据。被上诉人正扬物业公司向本院提交浙江交运大厦业主委员会出具的《情况说明》一份，欲证明签订物业服务合同时业主委员会知道正扬物业公司没有资质，物业费的收取标准是双方协商的结果，且低于市场价。经质证，摩纳歌公司认为该证据系由单位出具，没有具体人员签字，不符合证据形式要件；正扬物业公司系独立法人，它的成立情况不应由业主委员会进行说明，该说明没有效力；业主委员会明知道正扬物业公司没有资质，仍委托其进行物业服务，双方物业服务合同无效，该证据与本案没有关联性。本院认为，浙江交运大厦业主委员会作为物业服务合同一方当事人，其所出具的该情况说明具有证明效力，本院予以确认。经审理，本院查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明，浙江交运大厦业主委员会委托正扬物业公司进行物业服务时已知晓该公司并无物业服务企业资质。本院认为，虽然正扬物业公司并不具备物业服务企业资质，但浙江交运大厦业主委员会在委托正扬物业公司进行物业服务时，对该事实已经知晓，正扬物业公司并不存在隐瞒或者伪造有关资质骗取订立物业服务合同的情形。双方约定的物业费标准每平方米1.8元亦低于通常情况下同类物业的市场价格，且大部分业主已交纳物业费，并未对此收费标准提出异议。根据《浙江交运大厦业主公约》，物业管理费由业主或使用人按建筑面积比例分摊承担。摩纳歌公司向浙江交运大厦部分部分业主承租了该大厦的部分房屋，并约定物业费由承租人负责交纳。正扬物业公司提供了物业服务，摩纳歌公司作为承租人应当向正扬物业公司支付相应物业管理费。摩纳歌公司以其实行封闭式管理、正扬物业公司未向自己提供物业服务为由，拒付物业费，缺乏依据，本院不予采纳。原审法院对本案的事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费846元，由杭州摩纳歌酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　俞建明代理审判员　　余江中代理审判员　　饶端洁二〇一三年四月八日书　记　员　　朱　江来自：