（2013）桂法民重字第3号
裁判日期: 2013-04-08
公开日期: 2014-03-12
案件名称
侯赋义与被告李三凤房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
桂阳县人民法院
所属地区
桂阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
侯赋义,李三凤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条
全文
湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2013）桂法民重字第3号原告侯赋义，男。委托代理人欧阳社梅（系原告侯赋义妻子），女。被告李三凤，女。委托代理人刘建平，湖南星河律师事务所律师。原告侯赋义与被告李三凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月15日受理后，于2012年6月21日作出（2012）桂法民初字第547号民事判决，被告不服，向湖南省郴州市中级人民法院提起上诉。郴州市中级人民法院认为，原审判决审判程序违法，并于2012年12月19日作出（2012）郴民一终字第470号民事裁定书，裁定撤销（2012）桂法民初字第547号民事判决，发回桂阳县人民法院重审。本院依法重新组成合议庭公开开庭审理了此案。原告侯赋义及委托代理人欧阳社梅、被告李三凤及委托代理人刘建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告侯赋义诉称，被告李三凤从2005年11月23日至2011年11月22日租用原告所有的桂阳县城关镇城北南路15号102号房屋经商6年，按双方约定合同为一年一签，租金一年一次付清。2011年11月23日，租赁合同期满后，被告拒不搬出该门面，占用原告门面数月之久，还要原告支付30000元门面装修费，否则不交房屋钥匙。为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判决被告返还桂阳县城关镇城北南路15号102房屋，并应按合同中的约定，超过一天支付100元即按每月3000元房租支付给原告。为支持其诉讼请求，原告向本院提交如下证据材料：1、原告身份证复印件一张，拟证明原告的主体资格；2、桂阳字第00001392号房权证复印件，拟证明桂阳县城关镇城北南路15号102号房屋的所有权人为侯赋义；3、原、被告于2010年10月22日签订的门面租赁合同复印件一份，拟证明原、被告于2010年10月22日签订了门面租赁合同，合同到期时间是2011年11月22日。被告李三凤辩称，原、被告续签房屋租赁合同期限是至2011年11月22日止，因原告侯赋义的妻子欧阳社梅早在2011年6月中旬口头答应被告，同意该门面由被告续签3年租赁合同，被告为此在2011年9月5日对该门面进行了全面装修，共耗资24042元。岂料被告把门面装修好后，欧阳社梅出尔反尔，向被告提出续签租赁门面的苛刻条件，因被告无法满足其要求，故原告以被告违约为名，要求被告搬出已装修好的门面。被告认为，不守诚信而且违约的是原告，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，并依法判决原告赔偿被告因其违约而致使被告造成的经济损失24042元，另原告还曾多收被告预交房屋租金6800元，该笔预收款应退还给被告。为支持其答辩主张，被告向本院提交如下证据材料：4、被告李三凤身份证复印件一张，拟证明被告身份；5、被告代理人对张超、周萍、谢玲凤的调查笔录，拟证明原告妻子欧阳社梅曾口头承诺被告，同意与被告续签租赁合同3年；6、收条一张，拟证明原告侯赋义妻子欧阳社梅曾于2005年10月22日收到被告李三凤门面租金50000元；7、原、被告于2005年11月签订的门面租赁合同一份，拟证明按签订的合同，被告需支付租金43200元；8、被告李三凤装修租赁的门面所花费用清单，拟证明被告装修门面共花费24042元；9、被告李三凤与曹运东、曾书林、刘英等签订的门面租赁合同，拟证明原告的门面租金收取及支付方式要求不符合同一位置门面的租赁行情；10、录音一份，拟证明原告的妻子欧阳社梅同意原、被告续签3年租赁合同；11.录音一份，拟证明原告的妻子欧阳社梅要求被告将房屋租赁款一次交清。经本院组织质证，被告对证1、2、3无异议。原告对证4、6、7无异议。原告对证5的真实性、合法性有异议，认为证5中对张超等人的调查笔录没有证明效力，因张超、周萍、谢玲凤是被告所经营店中的雇员或亲戚，即三人与被告均有利害关系。原告对证8的真实性有异议，认为被告并没有向原告告知门面装修事宜，装修费用也不真实。原告对证9有异议，认为与本案不具关联性。原告对证10的证明方向有异议，认为该录音中欧阳社梅并没有同意被告装修门面及续签3年门面租赁合同。原告对证11有异议，认为录音内容中欧阳社梅并未与原告口头订立三年房屋租赁合同。经过举证、质证，本院认证如下：证1、2、3、4、6、7具有真实性、合法性、关联性，可作为本案定案依据。关于证5、8、9、10由于是被告李三凤可作另案起诉解决的问题，故不作为本案定案依据。对于被告主张的续签合同一事，因客观上双方最终未签订书面合同，其相关证据材料的证明方向本院不予采信。根据举证、质证及本院认证情况，本院查明事实如下：2005年11月21日，原、被告就原告侯赋义所有的位于桂阳县城关镇城北南路15号102号门面签订3年门面租赁合同，租赁时间从2005年11月23日起至2008年11月22日止，而后双方协商，被告李三凤经营该门面至2010年10月22日。2010年10月22日门面合同到期后，原、被告双方再次签订该门面租赁合同，租赁期限从2010年11月23日至2011年11月22日止。该合同约定：合同期满后，双方如未续签合同，每占用门面超过一天被告必须向发租方即原告支付房租每日100元。2011年6月份，门面租赁合同到期前，双方对是否续签合同进行了口头协商，而后被告对门面进行装修，原门面租赁合同到期后双方就该门面是否续签一事发生争议，后经他人出面调解，原、被告双方约定该门面由被告再使用2个月，于2012年元月22日中午12点前返还门面。2012年元月22日下午3点，原告要求被告返还门面时，被告李三凤未同意，为此双方再次发生争议，后经多方调解未成。原告侯赋义遂于2012年2月27日向桂阳县人民法院起诉，请求法院判令被告返还位于桂阳县城关镇城北南路15号102号门面，并由被告支付因占用原告门面，按每日租金100元，即每月3000元计算，支付门面占用费给原告。案件在二审审理过程中，被告（二审上诉人）李三凤于2012年10月22日将占有的租赁门面返还给原告。本院认为，原、被告于2010年10月22日签订房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的门面租赁合同期满日期是2011年11月22日，租赁合同期满后，经双方协商，被告又继续租用该门面2个月。2012年元月22日双方约定的门面租赁期满后，被告未经原告同意仍占用原告的门面直到2012年10月22日，该占用行为属违约行为，根据合同条款应承担相应的违约责任，故被告应按每日100元即每月3000元支付门面租赁费。综上所述，原告侯赋义的诉请符合相关法律规定，本院依法予以支持。对于被告李三凤在审理过程中提出要求原告返还多付租金6800元以及返还门面装修费用24042元的问题，因返还租金和装修费用与本案不属于同一法律关系，被告李三凤可以另行起诉，本案中不作处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：由被告李三凤支付原告侯赋义房租损失费共计27000元。（每月3000元，支付期限为2012年1月22日起至2012年10月22日止）。限本判决生效后15日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费130元，由被告李三凤承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 何志生审 判 员 邓社佑审 判 员 雷 雄二〇一三年四月八日代理书记员 许琳婕