（2012）渝一中法民终字第00349号
裁判日期: 2013-04-07
公开日期: 2015-12-31
案件名称
重庆市水木物业管理有限公司与牟维华物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
牟维华,重庆市水木物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2012）渝一中法民终字第00349号上诉人（原审被告）牟维华。被上诉人（原审原告）重庆市水木物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道双湖路99号木鱼石花园木鱼石办公楼幢4-1。法定代表人陈雪峰，该公司总经理。委托代理人梅劲，重庆名言律师事务所律师。委托代理人曾洪兰，重庆名言律师事务所律师。上诉人牟维华与被上诉人重庆市水木物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2012年11月23日作出（2012）渝北法民初字第14081号民事判决，牟维华对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年3月7日进行了审理，上诉人牟维华和被上诉人的委托代理人梅劲、曾洪兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原告重庆市水木物业管理有限公司系具有贰级资质的物业管理企业。被告牟维华系重庆市渝北区回兴转盘水木宜家2幢3-1房屋的业主，该房屋建筑面积为80.49平方米，系普通住宅。2008年5月9日，原告与被告签订了一份以原告重庆市水木物业管理有限公司为甲方、被告为乙方的《水木宜家住宅（商业用房）前期物业服务协议》和《水木宜家住宅（商业用房）临时管理规约》，约定甲方为乙方所在的水木宜家小区提供物业管理服务，合同执行期限为住宅（商业用房）出售之日起至业主委员会与选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止，交纳物业管理服务费用的标准为按乙方所购房屋的建筑面积计算，住宅1元／月／平方米，并应交纳水电公摊费；乙方应于每月20日前将费用全部缴清，逾期将按日加收应缴纳费用3‰的滞纳金。之后，原告按约定一直对被告所在的水木宜家小区提供了物业管理服务，后因小区未成立业主委员会，故于2011年2月27日该小区的开发商即重庆市木鱼石物业发展有限公司与原告重庆市水木物业管理有限公司续签了《前期物业服务合同》，该合同对物业服务事项、物业服务费、期限等内容进行了约定。被告从2010年8月1日至2012年7月31日未向原告交纳物业服务费，从2010年7月1日至2012年6月30日未向原告交纳水电公摊费，原告经催收无果，2012年8月31日，重庆市水木物业管理有限公司遂诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2010年8月1日至2012年7月31日的物业管理服务费1932元及违约金2201.76元；2、被告向原告支付2010年7月1日至2012年6月30日的水电公摊费120元；3、本案诉讼费由被告负担。一审审理中，原告自愿放弃要求被告给付违约金的诉讼请求。一审法院判决认为，原告与被告签订的《水木宜家住宅（商业用房）前期物业服务协议》和《水木宜家住宅（商业用房）临时管理规约》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。原告作为物业管理企业，在与被告签订物业服务合同后，为被告所在的小区提供物业管理服务至今，被告应当按照合同的约定支付相应的物业服务费用。原、被告约定按1元／平方米／月的标准计算物业服务费，故被告每月应交纳的物业服务费为1元／平方米／月×80.49平方米=”80.49元。被告从2010年8月1日至2012年7月31日共计24个月未交物业服务费，故拖欠的物业服务费合计为80.49元×24个月=1”932元。原、被告约定分摊费用应按户据实分摊后由业主缴纳，故被告应当支付2010年7月1日至2012年6月30日期间的水电公摊费120元。原告的诉讼请求，合法有据，应予以支持；被告的辩称，因无充分证据证明，不能成为拒交物业服务费的理由，故对被告的该辩称理由，不予采信。据此判决：“一、被告牟维华在本判决生效后三日内支付原告重庆市水木物业管理有限公司的物业服务费1932元；二、被告牟维华在本判决生效后三日内支付原告重庆市水木物业管理有限公司的水电公摊费120元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告牟维华负担”。宣判后，牟维华不服原审判决上诉称：服务合同已到期，重庆市水木物业管理有限公司与开发商签订的前期服务合同没有与业主商议，与业主无关，霸王条款应视为无效；重庆市水木物业管理有限公司作为全体业主的集体代理人，未组织我们成立业主委员会，使我们没有机会选择物管公司，迫使业主接受服务，应属无效；安保措施不到位，不应交纳物管费；一审法院未充分质证就结案，程序失当，应予改判。二审经审理确认原审法院查明的上述事实。本院认为，上诉人牟维华与被上诉人重庆市水木物业管理有限公司签订的《水木宜家住宅（商业用房）前期物业服务协议》虽约定服务期为两年，但到期后，因小区未成立业主委员会，未要求重庆市水木物业管理有限公司撤出小区中止管理，而小区开发商又继续与重庆市水木物业管理有限公司续签了《前期物业服务合同》，重庆市水木物业管理有限公司对小区进行物业管理的行为是合法有效的，小区业主虽未再与重庆市水木物业管理有限公司续签物管合同，但不影响重庆市水木物业管理有限公司对小区进行了管理的事实。业主委员会是行使业主自治管理权的民间机构，有权解聘前期物业管理公司，作为前期物业管理公司无权代理行使成立业主委员会的权利，应由小区业主自行发起成立。上诉人牟维华作为小区业主实际接受了物业服务、管理，理应按时交纳物业管理费。上诉人牟维华称重庆市水木物业管理有限公司物管服务、安保措施不到位，不应成为不交纳物管费的理由，重庆市水木物业管理有限公司的物管服务即使存在瑕疵，也应由双方协商酌情减少交纳物管费，但上诉人牟维华未能提供充分证据予以证明，故对其上诉理由不予采信。一审在审判程序上并无不当，也无影响本案正常审理的地方，故应予维持。原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人牟维华的上诉理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人牟维华负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 肖怀京代理审判员 方 芳二〇一三年四月七日书 记 员 夏 茜 关注公众号“”