（2013）衢民初字第123号
裁判日期: 2013-04-07
公开日期: 2014-03-07
案件名称
郑晓芳、郑琴琴与衢州市衢江区浙汇商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
衢州市衢江区人民法院
所属地区
衢州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑晓芳,郑琴琴,衢州市衢江区浙汇商贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第八条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条
全文
浙江省衢州市衢江区人民法院民 事 判 决 书（2013）衢民初字第123号原告郑晓芳。原告郑琴琴。二原告共同委托代理人郑利成。二原告共同委托代理人赖红。被告衢州市衢江区浙汇商贸有限公司。法定代表人戴怡川。委托代理人陈爱萍。原告郑晓芳、郑琴琴与被告衢州市衢江区浙汇商贸有限公司（以下简称浙汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告郑晓芳、郑琴琴于2013年2月5日诉至本院，本院同日受理后，依法适用简易程序由审判员郑荣祥独任审判，于2013年3月18日公开开庭进行了审理，二原告共同委托代理人郑利成、被告委托代理人陈爱萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑晓芳、郑琴琴诉称：被告2009年在衢州市徐家坞开发“浙汇农城��项目，通过报纸、电视、传单等形式广泛宣传项目的优越性。被告开发的浙汇农城房地产不对外出卖，以客户与被告签订租赁协议，并一次性支付20年租金同时签订返租期为3年返租协议的形式营销。在被告的宣传中浙汇农城配套有省际边贸海鲜采购中心、农特产品省际采购中心、现代化电子信息及网络交易中心及其他仓储物流、菜市场、超市、银行等，是衢城首座现代化多元化式农城。2010年11月6日二原告与被告签订了为期20年的房屋租赁合同，同时签订返租3年的补充协议，支付了12.5万元租金。被告2011年3月支付第一笔返租租金，9月就出现租金拖欠的情况，2012年8月起虽经原告多次催要，应按月给付的返租租金至今分文未付，更重要的是浙汇农城处于停业状态、商户寥寥，“中心”、“现代化”更无从谈起。二原告认为，二原告与被告签订的合同是基于被告承诺要��浙汇农城建设成商贸中心，并已与本省及福建、山东多家合作基地签署合作协议，3年培育期实行包租，包租期满可原价回购的承诺。现被告连支付返租租金都严重违约，合同目的已落空，根据租赁合同第十条第1项双方约定解除条件成就和合同法第九十四条第二款被告不履行主要债务原告可单方解除，请求判令解除二原告与被告签订的房屋租赁合同；被告退还二原告租金125000元；被告补足反租租金13120元。原告郑晓芳、郑琴琴为证明其主张，提供以下证据材料：1、房屋租赁合同及附件二合同补充协议一份，证明2010年11月6日双方签订协议，交付的房屋不符合约定，如影响经营一方可以提出解除合同。2、广告宣传单四份，证明投资之前被告已与山东、福建等客商签订长期合作协议，浙汇农城市场由被告统一经营并承诺承租人不承担风险。3、照片五张，证明商场��状处于闲置状态。4、租金返还情况清单一份，证明之前返租租金不按时支付，2012年7月之后返租租金没有支付。被告浙汇公司辩称：关于返租租金，被告自2011年3月起开始支付第一笔返租租金，在前期的租金支付情况一直履约。自2011年9月起，被告因经营出现问题，确实有过租金延迟支付情况，被告在尽量筹资以便不给返租客户造成损失的同时，也数次以短信群发的方式告知客户，以尽量避免伤害客户对农城的投资信心。截止到目前，被告浙汇公司所有返租客户的返租租金已全部支付完成，未有“分文未付”的说法，且在跟客户的沟通中也明确表示三年包租租金会分文不少给客户。关于宣传广告所示意的浙汇农城建设成商贸中心的说法，浙汇农城自2010年由衢江区政府作为招商引资项目，与徐家坞村进行合作开始，便开始大力促成衢州北区徐家坞地区的经济建设。项目建成初期，福建福鼎、温州商会等水产经营者数次前来考察，并签订意向投资协议。在此基础上，浙汇农城在项目的广告宣传推广上如原告所说，承诺将浙汇农城建设成商贸中心。此广告是以事实为依据，不存在虚假广告等情况。且浙汇农城在经营困难的情况下，也未曾忘记当初的目标，并且一直在努力。整个2012年，浙汇农城接待过：福建禾丰合作社、台湾商会、江苏宝应考察团等，一直在为努力建设成商贸中心而努力。然而一个市场的形成总是需要一个培育期，浙汇农城不具备在短短2年多时间里就将自身建设成一个极具人气的商贸中心的能力，但浙汇农城会一直为之努力。原告不能因为浙汇农城目前的经营情况就臆想所谓的“合同目的落空”。关于三年包租期满回购的承诺：浙汇农城在项目推广期间，为了能够更快地在衢州市场造成影响，确实采用了“包租、回购”等手法，且在双方的合同中都有标注，以便稳定投资者的投资心理，降低其投资风险。这个承诺迄今为止浙汇农城从未进行推翻。然原告也明白，包租、回购的期限为三年，三年之期尚未到，原告没有理由要求浙汇农城解除双方租赁协议。为了维护被告的合法权益，请求驳回原告的诉讼请求。被告浙汇公司为证明其主张，提供以下证据材料：1、银行付款凭证一份，证明返租租金被告曾有拖欠，但现已支付原告。2、短信发送情况单一份，证明返租租金没有及时支付被告进行了告知。经庭审举证、质证，被告对原告所举证据的质证意见为：对房屋租赁合同及附件二合同补充协议、广告宣传单、照片无异议；对租金返还情况清单，认为返祖租金被告曾有拖欠，但2013年2月前的返租租金被告已于2013年3月10日全部支付原告。原告对被告所举证据的质证意见为：对银行付款凭证、短信发送情况单的真实性无异议，但被告曾拖欠租金事实。经庭审举证、质证，本院认证如下：原、被告对房屋租赁合同及附件二合同补充协议、广告宣传单、照片、银行付款凭证、短信发送情况单的真实性均无异议，本院予以认定。租金返还情况清单中曾有延迟支付的事实双方无争议，但2013年2月前的返租租金被告已于2013年3月10日全部支付原告的事实双方在庭审时也无异议。本院经审理，认定事实如下：被告2009年在衢州市徐家坞开发“浙汇农城”项目，营销时通过报纸、电视、传单等形式进行广泛宣传，吸引客户投资。2010年11月6日二原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将坐落于衢州市衢江区徐家坞浙汇农城D幢第二层D207号框架结构、建筑面积约20.06平方米的房屋出租给原告，用于鲜活类海鲜水产经营；租赁期限为20年，即自2010年12月18日至2030年12月17日；20年租金总额125000元于2010年11月7日前一次性付清；合同第十条第1项载明“甲方（指被告）不能按时提供本房屋或所提供的房屋不符合约定条件，严重影响经营的，乙方（指原告）有权解除合同”；合同对其他事项还进行了约定。同时二原告与被告又签订前述合同补充协议，约定：乙方所承租的本间营业房自交房之日起由甲方返租，返租期限为三年；第一年每月返租租金570元，第二年、第三年每月返租租金656元，每月10日前支付上月租金；三年后，如乙方自愿提前解除租赁合同，应在返租期后一个月内提出，甲方接受提前解除租赁合同后，将未到期的租金全额返还给乙方，但不计利息，也不作其他任何补偿；补充协议对其他返租事项也作了约定。事后原告按《房屋租赁合同》支付被告20年租金12.5万元；房屋交付使用后，2011年3月浙汇农城一楼��市场开业，此后被告以各种形式进行招商，陆续有商户进场经营，之后又退出。现今，整个市场经营户稀少，原告所租房屋也处于空闲状态。被告2011年3月至2012年7月均按补充协议支付原告返租租金，之后被告因资金困难拖欠返租租金，但对原告进行了解释说明，请求谅解。2013年2月5日原告提起诉讼，在诉状副本送达前的2013年2月8日被告补付了之前拖欠原告的返租租金。本院认为：原、被告2010年11月6日自愿、平等、协商一致签订的《房屋租赁合同》及返租补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应依法认定为有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。综合分析书面《房屋租赁合同》条款，第十条第1项“甲方（指被告）不能按时提供本房屋或所提供的房屋不符合约定条件，严重影响经营的，乙方（指原告）有权解除合同”显然是指���屋硬件设施，并非原告所理解的商业氛围目标；而根据合同补充协议返租三年后可提前解除房屋租赁合同的约定，至今未期满，故原告认为已符合约定解除的主张无事实依据，本院不予支持。租赁合同的主要义务是交付租赁物、支付租金，本案原、被告均已履行，而依补充协议约定，被告延迟给付返租租金构成违约，但不属于《合同法》第九十四条所规定的具有单方解除权的根本违约情形，原告现主张单方解除无法律依据，本院也不予支持。被告作为投资机构，吸引公众投资需对未来收益预期进行包装，合同、协议之外被告对项目的宣传包装行为，虽存有夸大其词的成分，但对原告所长期租赁的房屋并未进行不实宣传，对未来投资收益预期展望是模糊的主观理想，属于商业或市场固有风险范畴；原告作为完全民事行为能力的成年人，对一般的虚实、真伪具有基本��认知和甄别能力，应当知道未写入合同的广告宣传与未来的实际情况存在差异，而原告在对未来收益充满良好预期，忽略了风险，放松了警惕，认为投资是值得的，其对于投入产出的预期建立在一个不确定的风险之上；这种风险并非被告所能完全控制和防范，本案被告确实为培育市场做了些工作，但众所周知，商业氛围受制于地段、人流量、规划布局、周边配套以及扶持政策、周边民众购买力、消费需求、从商习惯、经济大环境等因素，从利益考量上，被告也具有培育“旺铺”的良好心愿（否则三年返租期满原告可要求解除），但仅靠被告努力，并不能形成双方所憧憬的“旺铺”，原告以未形成兴旺市场为由诉请解除合同不符合“投资风险自负”的商业规则，本院不予支持。房屋租赁合同合法有效，被告已补给原告返租租金，原告诉请退还全额租金12.5万元及补足��租租金1.312万元，理由不当，无事实和法律依据，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告郑晓芳、郑琴琴的诉讼请求。案件受理费1531元，由原告郑晓芳、郑琴琴负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员 郑荣祥二〇一三年四月七日书记员 翁 亮 来源：