（2013）穗云法民四初字第53号
裁判日期: 2013-04-07
公开日期: 2015-04-19
案件名称
郑锦林、郑雅美、罗小燕与广州百润物业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市白云区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑锦林,郑雅美,罗小燕,广州百润物业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗云法民四初字第53号原告郑锦林，1998年7月6日出生，户籍地址广东省广州市白云区。法定代理人郑文剑，住址广州市白云区。原告郑雅美，2000年5月15日出生，户籍地址广东省廉江市。法定代理人郑标，住址广东省廉江市。原告罗小燕，1969年8月2日出生，身份证住址广州市白云区。上述三原告委托代理人蓝爱忠，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上述三原告委托代理人何战五，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被告广州百润物业有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人陈可，总经理。委托代理人周登、杨健，广州百润物业有限公司职员。原告郑锦林、郑雅美、罗小燕与被告广州百润物业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2012年12月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑锦林、郑雅美、罗小燕的委托代理人蓝爱忠、何战五，被告广州百润物业有限公司的委托代理人周登、杨健均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑锦林、郑雅美、罗小燕诉称，2004年，我方收楼并入住广州市白云区某房。之后，被告与我方所在小区的业主委员会签订《广州市云景花园物业管理服务合同》。入住后，我方发现，每逢下雨房屋便会出现外墙渗水。为保护室内财产，我方及时向被告反映，并要求解决，但被告却无故拖延，至今没有维修渗水的外墙。2010年，被告派人在我方屋外打洞，当时据被告的工作人员反映，是为了解决外墙漏水的问题，但是打洞后，我方房屋的漏水情况更加严重了。我方在大概2009年、2010年左右搬离了涉案房屋，原因就是房屋漏水，致使我方无法居住。因外墙长期渗水，导致室内家具和电器严重损坏，进而影响房屋无法正常使用，给我方造成了巨大损失。综上所述，为维护我方合法权益不受侵害，请法院依法判令：1、被告一个月内向我方履行外墙渗水的维修义务；2、被告向我方赔偿因外墙渗水而造成的家具和电器损失22475元；3、被告向我方赔偿从2011年1月1日起至今，造成房子无法正常使用的损失50370元。被告广州百润物业有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院予以驳回。本案并非物业合同纠纷，应当是侵权纠纷，原告之所以会受到这样的损失是由于云景花园小区开发商在楼顶安装广告牌导致原告房屋所处的外墙钢结构受损所致，而并非我司管理不善造成的。原告的损失发生在2004-2005年之前，至今已经有八、九年之久，早已超过《民事诉讼法》规定的诉讼时效两年。因此，原告的起诉应被驳回。原告所提交的证据并不能证明其损失是因为我司的管理不善所造成的，而且也无法反映出具体的损失数额。另外，原告虽主张2011年1月1日至今无法正常使用的损失，但根据原告提供的证据来看，原告的房屋从2005年就开始无法正常使用。在这个长达八、九年期间里，原告并没有积极的要求开发商处理防止损失的扩大，而是放任这个侵权的事实，甚至以此拒绝向我司交纳物业管理费，实属无理。现原告的主张虽已过诉讼时效，且房屋的保修期已满，我司愿意协助原告使用住宅专项维修资金为原告进行有偿维修。经审理查明，三原告是广州市白云区某房（广州市白云区某房）的业主。该房屋的建筑面积为73.2263平方米。三原告于2004年6月入住该房屋并占有使用至今。被告是具备贰级物业管理资质的企业法人。被告分别于2005年10月17日、2008年2月3日与广州市云景花园业主委员会签订《云景花园物业管理服务合同》、《广州市云景花园物业服务委托合同》，约定由被告对云景花园实行物业管理服务；委托管理期限至2010年10月17日止；委托服务事项：房屋建筑共用部分的维修、养护，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、首层架空层、设备房；共用设施、设备的维修、养护，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、发电房等；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、公众庭院；公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、保洁巡查、除四害工作等；被告应按照合同附件一《云景花园物业管理服务标准》约定，进行管理和实现目标管理，具体约定见《云景花园物业管理服务标准》；合同附件一的房屋管理约定：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。费用由维修基金支出或全体业主分摊。根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复：属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划等等。合同签订后，被告为云景花园提供物业管理服务至今。庭审中，原告提供了以下证据拟证实被告的违约行为造成原告的损失：1、照片，拟证实涉案房屋受损的现状；2、01760634号发票，拟证明购置电视机支出6942元。2、商品订货单，拟证明购置家具支出4216元。3、01282766号发票，拟证明购置空调支出10060元。4、佳信电器维修公司出具的维修单，拟证明维修支出200元。被告对原告提供的上述证据的真实性予以确认，关联性不予确认，认为上述证据仅能证明购置价格并不能证实损失数额。原告称在2005年涉案房屋已经开始发现漏水情况，从2005年起曾多次要求被告维修，被告曾维修过一次，但未有维修好。被告确认接到原告要求维修的通知，在2005年对外墙渗水的问题进行了维修。但自2005年至今未有再对外墙渗水再行维修。原告称在2010年，被告派员在涉案房屋外墙打洞，造成外墙漏水情况加剧。被告对此不予确认。另被告主张外墙漏水因为开发商在楼顶安置广告牌所致，原告对此不予确认。另查，被告于2011年12月27日向本院提起诉讼，要求原告支付2006年12月至2011年9月拖欠的管理费6368.40元及滞纳金等等。本院于2012年5月23日作出（2012）穗云法民四初字第89号民事判决书，认定2009年12月之前的管理费已过诉讼时效，且被告在举证期限内无提供证据证明其已采取措施协助原告解决房屋漏水问题，故原告拖欠物业管理费是事出有因，并非无理拒交，驳回被告要求原告支付滞纳金的诉讼请求。上述案件宣判后，原、被告均不服提出上诉，现该案在二审审理过程中。再查，2012年3月3日，广州市白云区京溪街云景花园社区居民委员会（以下简称云景花园居委会）出具《关于云景名都某房外墙漏水情况报告》，内容为经上门核查，外墙渗水和室内由于漏水损坏情况属实。2012年9月28日，云景花园居委会出具《证明》，内容为涉案房屋因外墙渗水，2005年1月至今无法正常居住。以上事实，有《云景花园物业管理服务合同》、《广州市云景花园物业服务委托合同》、照片、收据、发票、维修单、商品订货单、报价单、误工损失统计表、（2012）穗云法民四初字第89号民事判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为，被告接受广州市云景花园业主委员会的委托对涉案房屋实施的物业管理服务，并向原告收取物业管理费用，应依约履行其应尽的管理义务。根据《广州市云景花园物业服务委托合同》的约定，被告负有对共用部分外墙进行维修和养护的义务。根据现有证据及原、被告陈述，涉案房屋外墙渗水属实。但被告自2005年进行一次维修后，至今未有再对外墙漏水所需要的修复工作采取积极措施，亦未有对产生外墙漏水的原因作出查找说明，无法证实其已切实履行了《广州市云景花园物业服务委托合同》约定的应尽义务。但是，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。据原告陈述，涉案房屋外墙在2005年开始即已出现渗水情况，在2010年由于被告打洞原因导致外墙渗水加剧，但其并无提供证据证实外墙渗水及打洞均由被告行为直接导致，也并无举证证明被告行为是造成其房屋损坏的直接致因。被告依据物业合同承担的仅为协助业主对公用部分进行维护保养义务，其对于外墙渗水疏于维护且未有提供必要的管理服务，需对外墙渗水扩大的损失承担违约赔偿责任。但原告在无法举证证明被告的行为导致外墙渗水的情形下，直接要求被告对于外墙渗水进行维修并承担由于外墙渗水造成的损失，已超出了物业合同约定的应由被告承担的协助义务之范围，故原告要求被告维修外墙的诉求理据不足，本院不予支持。原告要求被告赔偿损失的诉求，属于被告因违约导致损失扩大部分，本院予以支持，综合考虑原告的举证及被告违约情形，本院酌情确定上述赔偿金额为5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，广州百润物业有限公司赔偿郑锦林、郑雅美、罗小燕5000元。三、驳回郑锦林、郑雅美、罗小燕其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1721元，由郑锦林、郑雅美、罗小燕负担1621元，广州百润物业有限公司负担100元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 段静楠人民陪审员 谭伟强人民陪审员 陈秀娥二〇一三年四月七日书 记 员 胡嘉铭 更多数据：