（2013）李民初字第184号
裁判日期: 2013-04-07
公开日期: 2014-03-19
案件名称
王茂兰与张丽坤、范林胜房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市李沧区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王茂兰,张丽坤,范林胜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款
全文
山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2013）李民初字第184号原告：王茂兰，女，汉族，无业。委托代理人：魏增敏，山东海之信律师事务所律师。被告：张丽坤，女，汉族，个体业主。被告：范林胜，男，汉族，个体业主。原告王茂兰为与被告张丽坤、范林胜房屋买卖合同纠纷一案，于2012年11月29日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年1月17日、2013年1月30日公开开庭审理了本案。原告王茂兰及其委托代理人魏增敏、被告张丽坤、范林胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王茂兰诉称，青岛市李沧区湘潭路30号湾头社区2号楼2单元402户房屋系原告与被告范林胜在原夫妻共同财产青岛市李沧区湾头村1000号房屋的基础上拆迁安置的住房。2012年3月起，原告因被告范林胜嗜酒好赌、挥霍家产等原因导致感情破裂而分居。2012年9月，原告起诉离婚，在庭审诉讼中，原告得知被告范林胜竟背着原告，在房屋尚未发钥匙未交付的情况下，私下将青岛市李沧区湘潭路30号湾头社区2号楼2单元402户房屋出卖给被告张丽坤，此举严重侵害了原告的房屋居住权。此房是原告的唯一住房，如果卖掉原告将面临无处居住的境地。为此，原告特诉至法院，请求法院依法判令：一、两被告间（关于青岛市李沧区湘潭路30号湾头社区2号楼2单元402户）房屋买卖无效；二、本案诉讼费用由被告承担。被告张丽坤辩称，其不同意原告的诉讼请求。买房之前我与被告范林胜并不相识，我只是在报纸上看到出售涉案房屋，然后我就联系了范林胜，进行了房屋买卖。我已经于2012年9月15日将房款一次性支付给被告范林胜。被告范林胜将房屋的有关材料交给了我，房屋买卖合同已经履行完毕。被告范林胜辩称，我当时是登报卖的房子，我已经告知原告卖房这件事。我卖房子的时候原告同意。我当时是打电话告知的原告，原告说她不管这件事情。卖房款我没有给原告，我用来偿还债务，一共偿还了27万元左右。债务是因为经营旅馆以及维持生活产生。卖房之后原告起诉我要求离婚。我认为房屋买卖合同有效。经本院开庭审理查明，原告王茂兰与被告范林胜系夫妻关系，二人于1988年5月3日登记结婚。原告与被告范林胜自2012年3月起分居至今。2012年9月24日，原告起诉被告范林胜离婚，2012年11月法院判决不准予二人离婚。青岛市李沧区湘潭路30号2幢2单元402户房屋系由原青岛市李沧区湾头村1000号房屋拆迁安置所得。现该房屋并未办理房产证，房屋尚未过户至被告张丽坤名下。该事实，有原告提交的青岛市李沧区人民法院（2012）李民初字第2588号民事判决书原件1份、房屋安置定位协议复印件1份、房屋交接验收单复印件1份以及原、被告陈述一致的笔录在案为证。又查明，2012年9月15日，被告范林胜与被告张丽坤签订《房地产买卖契约》，约定范林胜将青岛市李沧区湘潭路30号2幢2单元402户房屋（建筑面积91.66平方米）卖给张丽坤，成交价为人民币42万元，房款一次性付清。该事实，有原告提交的《房地产买卖契约》复印件1份、被告张丽坤、范林胜提交的《房地产买卖契约》原件各1份以及原、被告陈述一致的笔录在案为证。原告主张，青岛市李沧区湘潭路30号2幢2单元402户房屋系原告与被告范林胜的夫妻共同财产，范林胜背着原告将上述房屋卖给张丽坤，且明显低于市场价格，导致原告无处居住，两被告间的房屋买卖无效。原告对其主张提交如下证据证明：证据1、集体土地使用证复印件1份，证明原告与被告范林胜夫妻共有房屋系原青岛市李沧区湾头村1000号，用地面积为142.04平方米。证据2、青岛市李沧区湘潭路街道办事处弯头社区居民委员会出具的证明原件2份，证明原告无业，属于低保家庭，享受低保待遇，原告无力在外租房居住，迫切需要回家居住。被告张丽坤对证据1的真实性不清楚，称其没见过该集体土地使用证。对证据2的真实性不清楚。被告范林胜对证据1的真实性无法确认，认为该证据系复印件。对证据2的真实性无异议，但对证明内容有异议，称其家里有低保证，但其怀疑证据的来源和渠道。该事实，有本院的庭审笔录在案为证。被告范林胜主张，青岛市李沧区湾头村1000号房屋系其于1990年4月分家取得，其父母对房屋享有一半产权，父母百年后房屋才归其所有。范林胜对其主张提交如下证据证明：证据1、房产档案盖章复制件1宗、青岛市公安局楼山派出所出具的证明原件1份，证明赵秀兰与被告范林胜系母子关系，本案房屋系1988年4月由赵秀兰申请宅基地建房，1992年办理集体土地建设用地使用证，土地使用人为范林胜，该房屋系1990年4月份范林胜分家所得，本案争议房屋有范林胜父母一半产权，百年之后才归范林胜个人所有。证据2、原分家人王忠森、弟弟范林忠出具的分家证明原件2份，证明当时房屋宅基地是范林胜母亲赵秀兰申请的，范林胜于1990年4月分家，分家单已经丢失，当时分家单约定范林胜与其弟弟的房屋其父母均享有一半产权。原告对被告的主张不予认可，对证据1的真实性无异议，但主张青岛市李沧区湾头村1000号房屋系原告与被告范林胜共同建造的，属夫妻共同财产。盖房时因范林胜在外当兵，因此以范林胜母亲赵秀兰的名义批的宅基地，1991年前后将房屋建起，1992年登记到范林胜名下，被告范林胜分家时没有涉及房子的问题。原告对证据2的真实性有异议，认为证人应当出庭接受质证。被告张丽坤表示不清楚上述证据的真实性。该事实，有本院的庭审笔录在案为证。被告张丽坤主张，其已经将购房款42万元一次性支付给被告范林胜，范林胜已将房屋交付给她。张丽坤对其主张提交如下证据证明：证据1、存折原件1份、取款单原件6份，证明2012年9月15日中午被告张丽坤从其账户取款399000元，在银行当场存入被告范林胜的账户。其余21000元，其弟弟支付给范林胜现金5000元，其妹妹从其账户支付给范林胜16000元，当天420000元一次付清。证据2、证明原件1份、房屋安置定位协议原件1份、房屋交接验收单原件1份、收款收据原件3份，证明2012年10月30日被告范林胜将本案争议房屋交付给张丽坤，并将房屋有关材料交付给张丽坤。原告对证据1的真实性无法确定，认为该不能证明两被告之间存在支付关系。对证据2的真实性无异议，但两被告是在房屋没有交付的情况下私下买卖，产权人依旧是被告范林胜。被告范林胜对证据1、证据2均无异议。范林胜称其于2012年9月15日收到张丽坤支付的42万元。范林胜对其主张提交中国农业银行对账单原件1份，上载明范林胜账户于2012年9月15日存入共计415000元，证明2012年9月15日范林胜将房屋卖给张丽坤，张丽坤已经将房款支付给范林胜。当天张丽坤取款399000元存入范林胜的账户，张丽坤的妹妹从其账户付款16000元给范林胜，剩余5000元是张丽坤当场支付的现金。原告表示对该证据的真实性难以确定，认为从证据本身来看无法确定张丽坤支付房款的行为存在。被告张丽坤对上述证据无异议。该事实，有本院的庭审笔录在案为证。被告范林胜主张，其是登报卖的房子，卖房子之前已经告知原告，卖房子时其是以电话通知原告，已经过原告同意。范林胜对其主张提交晨鸿信息报原件3张、温海梅出具的证明原件1份予以证明。范林胜称其自2012年3月起开始在网上发布卖房信息，2012年5月之后在晨鸿信息报上发布卖房信息。原告对晨鸿信息报原件3张真实性无异议，但认为该报纸不是主流的报纸，一般人很少看。且广告的内容难以确定是本案争议房屋。从时间上看，也是原告与被告范林胜分居期间，原告对此事不知情。对温海梅出具的证明原件1份无异议，但认为难以确定该证据和本案有关联。被告张丽坤对证据的真实性无异议，称其就是从该报纸上看到的被告范林胜卖房的信息。其与范林胜协商买卖房屋时，范林胜当着张丽坤的面给原告打电话，原告在电话里说她不管。该事实，有本院的庭审笔录在案为证。关于青岛市李沧区湘潭路30号2幢2单元402户房屋的现居住情况，原告称上述房屋并未装修入住。被告张丽坤称其已经将房屋装修大部分，尚未入住。被告范林胜表示不清楚。该事实，有本院的庭审笔录在案为证。本案用以确认的上述事实的证据，已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，认定两被告间签订的《房地产买卖契约》是否有效，应当综合考虑被告张丽坤购买本案争议房屋的行为是否为善意、是否已经支付合理对价以及办理房屋产权过户手续的情况。首先，被告张丽坤是通过报纸获得房屋出售信息从而购买房屋，而原告亦未能提交证据证明两被告间存在恶意串通损害原告利益的情形，因此，被告张丽坤的购房行为应认定为是善意的。其次，关于购房款的支付，根据两被告提交的相关证据，能够认定被告张丽坤已将购房款42万元一次性支付给被告范林胜，虽原告主张42万元的成交价明显低于市场价格，但未提交有效证据证明，因此，被告张丽坤购买本案争议房屋已经支付了合理对价。第三，关于房产登记手续的办理情况，本案争议房屋系拆迁安置房屋，于2012年10月交房，现该房屋尚不具备办理房产证的条件，无法办理产权变更手续。本院认为，虽本案争议房屋尚未办理产权变更登记，但其原因是房屋尚不具备办证条件，且被告范林胜已将房屋及其有关材料交付给被告张丽坤，张丽坤已经实际控制本案争议房屋。因此，综上所述，被告张丽坤应为购买房屋的善意第三人，应当保护善意第三人的权益，被告张丽坤与被告范林胜于2012年9月15日关于青岛市李沧区湘潭路30号2幢2单元402户房屋签订的《房地产买卖契约》应认定为有效。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：驳回原告王茂兰的诉讼请求。案件受理费人民币8841元（原告王茂兰已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 张宝霞人民陪审员 孙金祥人民陪审员 王 军二〇一三年四月七日书 记 员 付董董 来源：百度搜索“”