（2013）秦民终字第448号
裁判日期: 2013-04-07
公开日期: 2014-05-28
案件名称
秦皇岛市必玉房地产开发有限公司与程跃东商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省秦皇岛市中级人民法院
所属地区
河北省秦皇岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
秦皇岛市必玉房地产开发有限公司,程跃东
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）秦民终字第448号上诉人（原审被告）秦皇岛市必玉房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区。法定代表人张建英，公司总经理。委托代理人王茂武，河北君德风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）程跃东，男，1963年5月23日出生，满族，干部，住河北省青龙满族自治县。委托代理人王红梅，河北路顺律师事务所律师。上诉人秦皇岛市必玉房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服河北省海港区人民法院（2011）海民初字第1875号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院审理查明，2006年10月25日，王茜与原告程跃东签订《更名同意书》一份，约定：本人王茜原向必玉房地产开发有限公司承购的矿院里28栋1202号及其下房（车库）。原订购总价合计伍拾万壹仟叁佰捌拾肆元整。现因个人因素，本人愿意将所购房屋及下房（车库）更名为程跃东（即承受人）。并且房地产只给予更改此一次姓名。如因本人任何原因，房地产公司有权不予办理相关房屋手续及承受人产权手续。日后本人与承受人之间如有任何诉讼与纠纷，概与必玉房地产开发有限公司无关。本人与承受人愿负一切法律责任，为恐口说无凭，特立此书。上有王茜、程跃东签字、捺印。同日，原告程跃东与被告必玉地产则签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：06-808-01，内容：出卖人：秦皇岛市必玉房地产开发有限公司、买受人：程跃东。第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得港城大街、编号为1-6-43-1的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】为秦籍国用（2005）第057号该地块土地面积为3994.83㎡，规划用途为商住，土地使用年限自2001年2月9日至2071年2月9日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】矿院里28栋。建设工程规划许可证号为2001（154），施工许可证号为130301501140-01-01。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为秦皇岛市房地产业管理局，商品房预售许可证号为（2002）房预售证第005号。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定项目中的：第28栋12层1202号房。该商品房的用途为住宅，属剪力墙结构，……该商品房合同约定建筑面积共150.34平方米……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1、4两种方式计算该商品房价款。1、按建筑面积计算，该商品房总金额为（人民币）伍拾万壹仟叁佰捌拾肆元整。￥501384元。……4、代收费4300元、共用设施维修基金15042元。……第六条付款方式及期限，买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，买受人已交房款501384元，交代收费4300元，交维修基金15042元。……双方在合同中对房屋的交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定等未作约定。合同签订当日，被告为原告出具收据，内容：今收到程跃东叫来矿院里28栋1202房款面积150.34㎡人民币（大写）伍拾万壹仟叁佰捌拾肆元整￥501384元。2006年10月25日，原告领取了房屋钥匙，同年10月27日装修。原、被告双方均认可，交付时该房屋已经竣工，具备水、电、暖，可以入住使用。2006年10月27日，原告缴纳了物业费1624元、采暖费3482元、垃圾费85元。2008年，原告申请抵押贷款，经被告同意，双方签订了编号06-808-02商品房买卖合同，该合同约定第六条付款方式与期限买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式买受人已交首付款321384元，剩余180000元，于2008年6月30日前办理贷款到位。该合同第六条外，其他内容及签订时间与编号为06-808-01的商品房买卖合同内容、签订时间一致。2008年6月27日，被告为原告开具了销售不动产发票，金额为321384元。2008年8月12日，原告程跃东作为甲方，秦皇岛市住房公积金管理中心作为乙方，签订《秦皇岛市职工个人住房公积金借款合同》一份，约定秦皇岛市住房公积金管理中心向原告提供贷款人民币180000元，贷款期限从2008年8月12日至2028年8月11日。2008年8月20日，被告收取原告18000元贷款作保证金，并出具收条一张，同时退回原告房款162000元，该笔贷款于2008年8月27日到达被告公司账户上。同日，被告为原告开具销售不动产发票，金额为180000元。2009年5月21日，被告将收取原告的贷款保证金18000元退回给原告。2009年6月18日，被告取得矿院里27、28栋房屋产权证书。2009年7月7日，世纪公寓物业服务处下发通知，通知各业主到文博城售楼处、办理相关证明后去房产局办理房本。2009年12月25日，原、被告双方签订《合同补充协议》一份，内容：编号为06-808-02商品房买卖合同中房屋地址、面积、价格变更如下：一、项目地址名称按市地名办批准现为矿院里28-1202；二、房屋面积：①合同书中表明：“合同约定”建筑面积150.34平方米；②房产局测量后面积148.55平方米。三、①合同中价格总金额为501384元整；②按合同规定，价款按房产局测量后面积计算，价款总金额为495414元整；③应退回价款5970元。……本补充说明做为原合同的补充，与原合同具有同等效力。同日，被告为原告开具了《房屋兑现通知书》，原告现已取得诉争房屋所有权证书。原审法院认为，2006年10月25日，原告程跃东与王茜签订《更名同意书》后，当日与被告签订《商品房买卖合同》，应当认定原告与被告之间存在买卖合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告向被告交付了房款，被告亦向原告交付了房屋，合同中未对产权登记时间进行约定，应当按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定处理，由于原、被告双方均认可，交付时该房屋已经竣工，具备水、电、暖，可以入住使用，那么被告应当自合同订立之日起90日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但被告于2009年6月18日取得诉争房屋产权证书，于2009年7月7日通知原告去房产局办理权属证书的违约责任。违约金应按原告交付房款总额计算，参照中国人民银行同期逾期贷款利息的标准计算。被告主张应认为2009年12月25日双方签订《合同补充协议》是对买卖合同的最终确认，应以该时间为合同签订的时间，原审认为合同补充协议只是为了确认房屋最终面积及价款的更改，并未涉及合同其他内容，不影响合同的履行，故被告该项主张无依据不应支持。被告主张原告曾起诉，纠纷已解决，法院不应受理，因被告未提交相应证据佐证，故对被告该项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告程跃东支付自2007年1月26日期至2009年7月7日止按照总房款501384元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的违约金。如果未按照判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2811元，由被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内缴纳。上诉人秦皇岛市必玉房地产开发有限公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：1、一审判决罔顾被上诉人购买预售商品房这一基本事实，对本案事实作了错误认定。上诉人出售的矿院里28栋房屋在双方签订《商品房买卖合同》时已完工，但未履行竣工验收手续。双方签订的是商品房预售合同，而不是商品房现售合同。被上诉人虽然在签订合同的同时领取了房屋钥匙，这只是转移房屋的占有而不是交付。2009年12月25日，上诉人为被上诉人开具的《房屋兑现通知单》，上诉人正式将矿院里28栋1202号房屋交付给被上诉人，这才是法律意义上的交付。2、一审判决对商品房买卖合同的签订时间和被上诉人交付房款的时间作了错误的认定。2008年6月，应被上诉人的要求，双方又签订了《商品房买卖合同》，将付款方式由一次性付款501384元改为“已交首付款321384元，剩余180000元于2008年6月30日前办理贷款到位”。2008年6月27日，上诉人为被上诉人开具了销售不动产发票。2008年8月12日，上诉人作为保证人协助被上诉人于秦皇岛市住房公积金管理中心签订《个人住房公积金借款合同》，住房公积金管理中心向被上诉人提供贷款480000元。2008年8月20日，上诉人退回被上诉人房价款180000元，同时收取被上诉人贷款保证金18000元。2009年5月21日，上诉人将嗲款保证金18000元退还被上诉人。上诉人认为，双方2006年签订的合同已经作废，双方实际履行的是2008年签订的合同。3、一审判决适用法律错误。一审判决在其判决书中引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条作为其判决依据，这与本案预售商品房的事实完全不符。被上诉人程跃东辩称：上诉人交付房屋时，该房屋具备了水电暖、有线电视、可视电话等相应的入住条件，同时被上诉人对该房屋进行了装修居住，我方认为该房屋属于现房。即使像上诉人所述的属于预售房，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，对于房屋的转移占有视为房屋的交付使用。也就是说，2006年10月25日该房屋已经交付使用给被上诉人，不论合同上写的是现房、还是写的预售房，在交付时就具备了入住使用条件，所以就应当视为现房。按照相关法律规定，上诉人应当支付违约金。被上诉人2008年贷款180000元，是因为急需贷款，但该房本没办下来，在此情况下影响了被上诉人对房屋的正常使用管理，这时被上诉人找到上诉人，上诉人才以购房时没有交付全部房款为由协助被上诉人办理贷款。上诉人收取被上诉人18000元保证金，说明了与其他普通贷款是有区别的。上诉人没有任何损失。因为上诉人迟延办证造成了被上诉人一定的损失，没有房屋产权证无法办理贷款。本院查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，2006年10月25日，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，为合法有效合同。本合同签订的当日，被上诉人向上诉人交付了房款，上诉人向被上诉人交付了房屋。在交付房屋时，双方均认可该房屋已经竣工，具备水电暖，可以入住条件。本案中，上诉人提供的与被上诉人签订的《商品房买卖合同》销售的依据是预售商品房。而该房屋实际验收合格的时间为2008年12月。上诉人在与被上诉人签订《商品房买卖合同》的2006年10月25日就将该房屋交付给被上诉人使用。上诉人作为房地产开发公司，在出售该房屋时应当向被上诉人明释该房屋的实际现状，但未能向被上诉人说明真实情况。双方在签订合同时虽然约定的是预售商品房，但是，在签订合同的同时双方交付了房屋和房款，应当视为上诉人出售的商品房为现房。上诉人未能在法律规定时间内为被上诉人办理产权手续，存在违约行为，应承担逾期办理权属证书的违约责任和支付违约金。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人主张一审认定事实错误，适用法律错误，对其主张，未能提供充分证据佐证，也无事实和法律依据，对此，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2811元，由上诉人秦皇岛市必玉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨彦军审 判 员 邓喜军代审判员 权金伶二〇一三年四月七日书 记 员 单帅楠 关注公众号“”