（2013）浙杭民终字第459号
裁判日期: 2013-04-07
公开日期: 2014-06-19
案件名称
新洲集团有限公司与杭州新时代物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杭州新时代物业管理有限公司,新洲集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙杭民终字第459号上诉人（原审被告）：杭州新时代物业管理有限公司。法定代表人：瞿建发。委托代理人：叶劲松。被上诉人（原审原告）：新洲集团有限公司。法定代表人：王晓夏。委托代理人：王丹。上诉人杭州新时代物业管理有限公司（以下简称新时代公司）因与被上诉人新洲集团有限公司（以下简称新洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2012）杭上民初字第1148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定：新洲公司主张租金的87个地下车位位于本市四季星座大厦地下一层、二层，其中56个车位位于非人防区域，31个车位位于人防区域。四季星座大厦的开发商为杭州市房屋建设开发总公司。2006年9月20日，杭州市房屋建设开发总公司新丰商务楼项目办与浙江新兰得置业有限公司签订四季星座大厦地下车位买卖协议一份，约定将地下一、二层非人防区域的56个车位一次性转让给浙江新兰得置业有限公司，同时人防区域内的31个车位也随之一并无偿移交，由浙江新兰得置业有限公司统一管理、使用，收益也归其所有。2007年12月27日，浙江新兰得置业有限公司将上述87个车位的管理、使用权转让给杭州瑞泰投资管理有限公司（以下简称瑞泰公司）。瑞泰公司又于2011年11月26日与新洲公司签订转让协议一份，再次将87个车位管理、使用权转让给新洲公司。新洲公司受让涉案车位后，于2011年12月26日发函给新时代公司，告知其车位转让的事实，并通知新时代公司与之签订书面的租赁合同。新时代公司未书面回复新洲公司，也未将车位交还给新洲公司，而是向车位实际使用人收取租金至2012年8月底，以上租金至今由新时代公司保管。新洲公司向原审法院起诉，请求判令：1、新时代公司向新洲公司支付车位租金104400元（以13050元／月的标准，从2011年12月27日起计算至2012年8月26日）；2、新洲公司承担本案的全部诉讼费用。原审法院另查明，自2007年起，新时代公司一直为涉案87个车位提供物业管理服务至今。期间也曾签订过车位租赁合同，最后一份书面合同由瑞泰公司与新时代公司签订，约定了由新时代公司统一管理涉案车位，并向瑞泰公司按月支付租金，租金为每月13050元，租赁期限自2011年1月1日起至2011年6月30日止等事项。截止2011年6月30日，新时代公司已按约向车位权利人支付车位租金。2011年6月29日，四季星座业主委员会（以下简称业委会）发函给新时代公司，称四季星座大厦地下一、二层属于业主共有，由业委会接管。新时代公司因无法确定车位的实际权利人，故未再向车位权利人支付租金。原审法院再查明，四季星座大厦防空地下室就平时做车库用途已取得杭州市人防工程平时使用证。位于非人防区域的56个地下车位属于不分摊面积。原审法院认为：当事人虽未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案新洲公司经对价受让合法取得涉案87个车位的管理、使用权，并于受让当日向新时代公司发函，告知其同意车位继续由新时代公司管理，并要求新时代公司按每月13050元的租金价格与新洲公司签订书面的租赁合同。此后新洲公司也一直未表示要收回车位，而新时代公司收到新洲公司的函件后虽未表态，但却继续管理涉案车位并收取车位租金。同时，新时代公司在庭上也表示新洲公司、新时代公司之间存在事实上的租赁合同关系。综上，原审法院认为上述事实表明新洲公司、新时代公司之间存在租赁合同关系。双方均应按诚实、信用原则全面履行合同。故新洲公司要求新时代公司支付车位租金的诉讼请求，理由充分，证据确凿，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审法院于2012年12月12日判决：新时代公司于判决生效之日起10日内支付新洲公司车位租金104400元（按每月13050元的标准，自2011年12月27日起至2012年8月26日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费2084元，由新时代公司负担。宣判后，原审被告新时代公司不服，向本院提起上诉称：一、由于车位权属系本案车位租赁的基础和前提，但一审法院未在明确诉争车位归属的情况下，径直判决支付租金有失审慎。二、事实上存在的租赁关系，在未明确车位权属前，不能作为裁判的依据。新时代公司并非不想支付车位租金，关键是不要错付了车位租金对象和主体，避免日后发生纷争。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，改判驳回新洲公司全部诉请；2、改判本案的一审、二审诉讼费用由新洲公司承担。被上诉人新洲公司答辩称：一、新洲公司依法享有车位的管理、使用权，新时代公司既然实际管理、转租车位，那就理应向新洲公司支付租金。二、在双方承认存在事实租赁关系的情况下，新时代公司就应当按照租赁合同关系向新洲公司支付车位租金。综上，一审法院判决认定事实清楚、证据确凿，一审审理程序符合法律规定，请求驳回新时代公司的上诉请求。双方当事人在二审举证期间均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。本院认为，双方当事人在原审庭审中对双方之间存在事实租赁关系均予以认可，对应支付租金104400元（按每月13050元的标准，自2011年12月27日起至2012年8月26日止），新时代公司予以认可并表示愿意支付，但认为应先确定案涉地下车位的权利归属。对此问题，本院认为，本案中，新洲公司从瑞泰公司处取得案涉地下车位的管理、使用权，并于受让当日向新时代公司发函，新时代公司在原审庭审中也认可与新洲公司之间存在事实上的租赁关系，且在实际上仍然在收取案涉地下车位的租金，故其自当向新洲公司支付车位租金。至于新时代公司诉称案涉地下车位的权属问题，不属于本案的审理范围。综上，新时代公司的上诉请求依法不能成立。原审认定事实清楚，法律适用正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2388元，由上诉人杭州新时代物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余文玲审 判 员 王 宓代理审判员 睢晓鹏二〇一三年四月七日书 记 员 黄 琴 微信公众号“”