（2012）浙衢民终字第259号
裁判日期: 2013-04-07
公开日期: 2014-01-28
案件名称
胡名力、王爱勤与胡竟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省衢州市中级人民法院
所属地区
浙江省衢州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡竟,胡建莉,胡名力,王爱勤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省衢州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙衢民终字第259号上诉人（原审被告）：胡竟。上诉人（原审第三人）：胡建莉。两上诉人共同委托代理人：毛建荣。被上诉人（原审原告）：胡名力。被上诉人（原审原告）：王爱勤。两被上诉人共同委托代理人：徐永飞。两被上诉人共同委托代理人：吴小燕。上诉人胡竟、胡建莉为与被上诉人胡名力、王爱勤房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省常山县人民法院（2011）衢常民重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，分别于2012年5月25日、6月6日公开开庭进行了审理。上诉人胡竟、胡建莉及其委托代理人毛建荣和被上诉人胡名力、王爱勤的委托代理人徐永飞、吴小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：原告胡名力、王爱勤系夫妻，被告胡竟与第三人胡建莉系夫妻。2002年3月11日，陈瑛夫妇（即被告父母）以被告名义在开化县城岙滩新区购置了C号地块29号土地一宗。同年11月28日，又以被告为申请人向开化县规划建设局申请建房。经审批，在该地块建造了二层别墅一幢（毛坯房），占地面积为120平方米。房产建成后，一直未办理产权初始登记。2009年8月前，陈瑛将讼争房产委托唯雁房产中介中心（负责人龚丽雁与陈瑛曾经系同事）挂牌出售，登记出卖联系人为陈瑛，并告知中介该房产系以儿子（即本案被告）的名义审批以及至今未办理初始登记等相关事实。时逢房产价格上涨，陈瑛在委托挂牌出售期间，数次变更了该房产的出售价格。之后，经唯雁房产中介中心居间联系，两原告与陈瑛就该房产买卖达成合意。同年8月5日，陈瑛持被告和第三人的身份证原件到唯雁房产中介中心，代理被告与两原告签订了《房地产买卖契约》，约定：被告将位于开化县城关镇龙腾苑76号房地产出卖给两原告，买受人应于2009年12月30日前付清购房款1476000元、出卖人应于同时间交付房产及产权证书。契约还对违约责任、税费负担等权利义务作了约定。居间人唯雁房产中介中心也在契约上签章见证。契约签订当日，两原告依约向陈瑛支付了购房定金100000元，陈瑛给付两原告房产大门钥匙一个。签约后，陈瑛依约着手办理该房产的初始登记，于2009年8月份到开化县城岙滩新区开发管理办公室办理讼争房产的验收合格证明。2009年10月15日，陈瑛以被告和第三人为申请人，为讼争房产向开化县房产登记机关申请房产所有权初始登记。陈瑛在申请表上“委托代理人”一栏内签名捺印。同月27日，房产登记机关经实地查看，根据当事人的申请将讼争房产的产权登记为被告所有，与第三人共同共有。陈瑛领受了产权证书。在契约约定的房款支付及房产交付期限（2009年12月30日）届至前，原告自行并通过居间人唯雁房产中介中心通知陈瑛接收购房款，陈瑛表示被告不同意出卖该房产，双方因此产生纠纷，遂成本案诉讼。另查明，被告胡竟系陈瑛夫妇独生儿子，2002年陈瑛以被告名义申请建房之时，被告尚在校求学。2007年2月8日被告胡竟与第三人胡建莉登记结婚，两人均不在开化县工作、居住。陈瑛夫妇曾在开化县城工作过，在开化县城内，除登记为被告与第三人共同共有的本案讼争房屋外，陈瑛夫妇还拥有其他房产。讼争房屋交易之前，陈瑛夫妇即已迁往衢州市工作、居住，在市区亦有数处房产。2009年内，随着房价的全面攀升，本案讼争房屋所处的开化县城内，房价也呈现非正常上涨的情况。讼争房屋在交易签约时与付款交房时，市场价格行情存在一定差距。原审法院认为：市场交易中缔约人应当诚实信用，生效的合同应当得到全面履行。本案中，讼争房屋虽为陈瑛夫妇申请审批并出资建造，然一经房产登记机关登记，根据不动产房屋物权公示的法律规定，该讼争房屋依法为被告与第三人共同共有的财产。2009年8月经唯雁房产中介中心居间，陈瑛以被告名义与两原告签订的《房地产买卖契约》，系当事人自由意思表示，内容不违反法律或社会公共利益，且有居间人见证蹉商、订约过程，该契约依法成立。因陈瑛非所有权人，无权处分该财产。故陈瑛代所有权人交易讼争房屋的行为系无权代理行为。但是，鉴于本案的讼争房屋主要由陈瑛夫妇出资、以被告名义申批建造、交易时尚未取得权利初始登记以及当事人所处的熟人社会环境、陈瑛与被告系母子的特殊关系、与唯雁中介负责人熟识、房屋挂牌时间已久、代理人提供有权利人的身份证件以及契约订立后给付大门钥匙等事实表象，足以使两原告有充足的理由相信陈瑛有权处分或有权代理处分房屋，陈瑛的代理行为构成表见代理。按照法律规定，该无权代理行为系有效的民事行为，代理人行为的法律责任应由被代理人即本案被告与第三人承担。因此，原、被告签订的契约符合合同生效的形式要件和实质要件，依法有效，当事人双方应当按约定履行各自的契约义务，不得擅自变更或解除。合同未履行且能够继续履行的，应当继续履行。故两原告要求被告履行《房地产买卖契约》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。在两原告履行支付购房款的契约义务后，被告及第三人应当负有向两原告交付房屋并协助办理产权过户手续的契约义务。两原告已经给付的100000元定金，可在应付购房总价款中扣减。被告和第三人认为讼争房屋系其共有的意见，符合法律规定，予以采信；但辩称陈瑛系无权代理不构成表见代理、所签契约无效、即使有效也因契约未成就需经房地产主管机关审查的生效条件而尚未生效的意见，与查明事实不符，不予采信。被告不同意继续履行契约的行为，属于一方当事人在订立契约后发现契约履行的预期利益产生落差而故意违约的行为，该行为有违诚信的市场交易法则，也有损于正常的市场交易秩序，应为法律所不允，于理亦不符，法院不能予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第一百零七条之规定，判决：一、原告胡名力、王爱勤与被告胡竟于2009年8月5签订的《房地产买卖契约》合法有效，双方当事人应当全面履行。二、原告胡名力、王爱勤在判决生效后三十日内支付被告胡竟和第三人胡建莉购房款1476000元，扣除已付定金100000元，尚应支付1376000元。三、被告胡竟和第三人胡建莉在原告胡名力、王爱勤付清房款后三十日内，将座落于开化县城关镇龙腾苑76号的房屋交付给两原告，并协助两原告办理房屋产权过户手续。案件受理费18084元（原告已预交9042元），由被告胡竟负担。判决后，胡竟、胡建莉不服，向本院提起上诉称：一、原审判决作出下述认定系事实认定错误。1、讼争房屋为陈瑛夫妇出资建造。事实上被告和第三人均有出资，被告为建房还曾于2004年向信用社贷款10万元。2、陈瑛提供了上诉人的身份证原件、向被上诉人交付了钥匙。事实上，上诉人从未向陈瑛交付过身份证原件，陈瑛不可能持有上诉人的身份证原件。二、原审判决认定陈瑛的行为构成表见代理是错误的。1、“有理由相信”有其法定的认定标准，不能任人随意相信。本案不存在“代理表象”，原审判决将“事实表象”当作“代理表象”是错误的。陈瑛夫妇是否出资、交易时未取得权利初始登记、母子关系、与中介熟识、房屋挂牌情况、签约时是否持有身份证原件和是否交付钥匙等事实，只是一种事实表象，但并不是代理表象。父母可以给子女出资购房、建房，但不可以出卖子女的财产。身份证无论是原件还是复印件只是一种身份情况的证明，与代理和授权无关。代理表象应与被代理人有关联，且被代理人有过失。2、被上诉人不属善意且明显有过失。上诉人与被上诉人从未谋过面、从无任何联系。被上诉人从未看到过委托书或上诉人授意卖房的依据。该房地产未取得权属证书，根据房地产管理法不得转让。讼争房产系两上诉人共有，但陈瑛只以上诉人胡竟一人名义签约，未经其他共有同意，应无效。被上诉人对上述情况明知，而与陈瑛签约，是因对房屋及价格满意而急于成交，并非“有理由相信”。三、原审判令两上诉人承担履行契约责任，不符合表见代理制度的本意，更不符合民法公平原则。构成表见代理的，其法律后果由被代理人承担，是因被代理人存在一定过错，以致善意相对人有理由相信代理人有权为其代理。而本案中，两上诉人没有任何过错，上诉人没有义务为陈瑛和被上诉人的行为承担法律责任。四、原审判决既然已认定讼争房屋属两上诉人共有，就应当根据部分共有人无权处分房产的规定认定契约无效。五、契约约定了生效附加条件，原审判决不予认定是没有理由的。六、根据先履行抗辩权，本案也应驳回被上诉人的诉讼请求。即使契约有效，被上诉人也应付清房款，才有权要求交房。在被上诉人只支付定金100000元的情况下，即要求交房没有事实和法律依据。七、原审的判决内容超出被上诉人的诉讼请求范围，属于严重违反诉讼程序。被上诉人的诉求是要求胡竟一人承担责任，但原审法院却判令两上诉人承担责任。同时，原审法院作出“契约合法有效”、“支付1376000元”的判决内容也违反了诉讼程序，在被上诉人诉讼请求中并未有该两项诉讼请求。综上，请求二审法院撤销常山县人民法院（2011）衢常民重字第3号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。被上诉人胡名力、王爱勤二审辩称：一、上诉人提出原审判决存在认定事实错误的上诉理由，不能成立。2002年上诉人父母以上诉人胡竟名义申请建房时，上诉人胡竟年仅19岁，尚在校求学读书。同时，本案诉争房产在2003年即已建成，上诉人胡竟与胡建莉是在2007年才登记结婚，两上诉人不可能共同出资建造本案诉争的房产。原审中被上诉人提供了多份证人调查笔某证明陈瑛与被上诉人交易房产时陈瑛提供的是两上诉人的身份证原件，并交付了房屋钥匙。同时，原审法院依职权向唯雁中介负责人龚丽雁进行了调查核实。二、上诉人提出陈瑛的行为不构成表见代理的上诉理由，不能成立。被上诉人提交的相应证据能充分证明本案诉争房产系陈瑛夫妇出资但以上诉人名义审批建造、交易时尚未办理房产证、订立合同的双方与唯雁中介熟识、陈瑛与上诉人系母子的特殊身份关系、交易时陈瑛持上诉人的身份证原件以及订立合同后即交付了房产钥匙等一系列行为均具有代理权的表象。被上诉人属于善意且有偿取得房产，不存在过错。同时，诉争房产在签订合同时尚未办理产权证，但该房产系陈瑛夫妇以儿子名义所建，建成后由陈瑛在中介挂牌已久。被上诉人与陈瑛从第一次看房到最后的签订合同之间磋商时间也有数月，签订房产转让合同时陈瑛称儿子在外地不便赶回，特持上诉人身份证原件与被上诉人签订了合同，并且收取了被上诉人10万元定金并交付了房产钥匙。故被上诉人在此种特定情况下相信上诉人母亲陈瑛具有代理权而与其签约行为符合一般人的合理注意义务，主观上不具有过失。上诉人及其父母在签订合同后，出于房价上涨的原因，利用办证办到两上诉人名下的机会，试图推翻合同，其行为违背诚实信用原则。三、原审判决判令两上诉人承担履行合同责任，符合法律规定。本案中应由两上诉人承担继续履行合同之义务。四、诉争房产是以上诉人胡竟一人名义审批建造的，被上诉人与陈瑛签订合同时，尚未办理产权证，此时上诉人胡建莉并非产权人，当然就不属于共有人，故陈瑛以胡竟名义订立的合同不属于“部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”的情形。五、房地产主管机关仅在办理产权过户过程中对房地产买卖合同进行备案登记，并无审查房地产买卖合同的的职能，我国没有法律规定房地产买卖合同须经房地产主管机关审查才能生效的。六、本案房地产买卖合同的不能履行，责任完全在于上诉人及其父母，并非被上诉人不同意或者逾期支付购房款，被上诉人起诉前多次要求支付购房款办理产权过户手续，均遭到拒绝。上诉人以其在先的违约行为提出先履行抗辩权不符合合同法第六十七条之规定，上诉人应当承担继续履行的义务。七、法院从全面处理纠纷，节约司法资源的角度出发，根据双方约定的合同义务作出判决，要求被上诉人支付购房款1376000元，不存在程序违法。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。经审理，本院查明的案件事实与原审法院认定的事实基本一致。本院认为：本案双方的主要争议焦点是陈瑛以上诉人胡竟名义与两被上诉人签订房屋买卖合同的行为是否构成表见代理，合同对两上诉人是否具有约束力。审判实践中，在订立合同时，表见代理是否成立，主要从以下几个方面把握：首先行为人实施了无权代理行为，即代理人没有代理权仍以被代理人名义订立合同；其次相对人依据一定事实，相信或认为行为人具有代理权，并在此基础上与行为人签订合同。该所依据的事实应当包括两个方面。一是被代理人的行为；二是相对人有正当的客观理由。其三相对人主观上须为善意、无过失。相对人善意且无过失的判断标准是其不知道行为人没有相应代理权，若相对人明知或应当知道行为人无权代理仍与其签订，不构成表见代理。其四无权代理人代理被代理人与相对人签订的合同，应具备合同有效的一般条件。对比上述几个方面，本院认为，本案不构成表见代理，理由如下：首先，签约过程中，两被上诉人及中介机构均从未与两上诉人有过任何形式的联系。上诉人胡竟作为被代理人在本案中没有任何行为可以使两被上诉人产生“有理由相信”的判断依据。其次，订立合同时，陈瑛以上诉人胡竟名义签约，陈瑛为代理人身份，两被上诉人在此时所了解的信息主要为：陈瑛持有房产钥匙、两上诉人的身份证，上诉人胡竟系陈瑛独子及陈瑛夫妇以上诉人胡竟的名义购地建房。但两上诉人的身份证本身并不能成为授权的表现形式，两被上诉人根据上述信息即而判断陈瑛具有代理胡竟转让房产的权利，理由不充分，不具有正当客观性。其三、签约时，涉案房地产尚未办理权属登记，没有公示的相应依据，土地虽以上诉人胡竟名义受让，但最终权属登记可能会办理在包括胡竟在内的家庭成员名下，根据房地一体的原则，胡竟必然是产权人之一。在此状况之下，作为购房人应当知道房屋买卖在没有委托书出具的情况下，必须由产权人亲自签约。其四、案件在审理过程查明的一些事实如房屋挂牌已久、陈瑛夫妇有多处房产、2009年房价大涨等，可能更进一步证实陈瑛一方存在不诚信的行为。但司法裁判标准应具有统一性，此表象不足以认定构成表见代理。两被上诉人作为购房人对于大宗不动产的买卖应当谨慎核查。故，陈瑛以上诉人胡竟名义与两被上诉人签订的《房地产买卖契约》对两上诉人不具有约束力，两被上诉人要求两上诉人履行协议没有法律依据。两被上诉人因此产生的经济损失，属于另一法律关系，可以另行主张。综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省常山县人民法院（2011）衢常民重字第3号民事判决。二、驳回被上诉人胡名力、王爱勤的诉讼请求。一审案件受理费18084元，二审案件受理费18084元，均由被上诉人胡名力、王爱勤负担。本判决为终审判决。审 判 长 舒伟霞审 判 员 郑尹秋代理审判员 叶光辉二〇一三年四月七日书 记 员 郑一珺 关注公众号“”