（2013）遵民初字第215号
裁判日期: 2013-04-07
公开日期: 2014-06-24
案件名称
原告魏建国与被告张福力租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
遵化市人民法院
所属地区
遵化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
魏建国,张福力
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第九十三条第一款，第九十四条，第二百一十二条，第二百二十六条
全文
河北省遵化市人民法院民 事 判 决 书（2013）遵民初字第215号原告魏建国，男，1967年4月8日出生，汉族，个体工商户，现住遵化市。委托代理人吕晓文，男，河北立昌律师事务所律师。被告张福力，男，1971年2月1日出生，汉族，个体工商户，现住遵化市。委托代理人窦庆敏，男，遵化市城关全胜法律服务所法律工作原告魏建国与被告张福力租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏建国的委托代理人吕晓文，被告张福力的委托代理人窦庆敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏建国诉称：2011年8月18日，原、被告双方签订了《遵化市建国夜总会租赁经营合同》，合同内容为原告将自己所有的建国夜总会房屋及设施租赁给被告进行经营。合同约定，租赁经营期限为三年，自2011年9月18日起至2014年9月17日止。租赁费用为每年租金70万元，三年共计租金210万元、租金给付方式为合同签订生效后，由被告支付给原告租金110万元，下欠租金100万元于2012年8月17日前全部付清。合同签订后，被告支付了第一笔租金，开始正式经营建国夜总会。2012年8月，原告向被告提示，应支付下欠的租赁费100万元。被告受到通知后，并没有按时履行付款义务。事后虽经原告多次催促，被告至今未付。被告租用原告房屋及设施，却拒付租金，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，要求判令被告向原告支付租金壹佰万元，违约金伍拾万元，并由被告承担诉讼费用。被告张福力辩称：1、被告已不欠原告租金；原、被告之间于2011年8月18日签订的《遵化市建国夜总会租赁经营合同》，被告是在订立合同时，原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，使被告在重大误解的情况下签订的，从而，被告签订合同并经营一年后，才知根本不能实现合同目的，不仅没能收回租金和装饰、装修所投入的50多万元资金，还赔掉工人工资、电费等数十万元。被告感到被原告欺诈后，便于2012年7月底及时通知原告，要求解除合同，可原告在接到被告要求解除通知后，迟迟未作答复，期间原告又委托他人多次与原告协商解除合同事宜，被告仍未作任何表示。根据《合同法》第九十六条的规定，原、被告之间所签订的《租赁合同》自主张解除合同的通知到达时，已经解除。根据双方的合同约定，每年租金70万元，那么，自合同签订之日至被告通知原告要求解除合同之日，仅12个月，共合租金70万元，被告已给付原告租金110万元，故被告已不欠原告租金。2、原、被告签订的《遵化市建国夜总会租赁经营合同》自始无效。从原、被告所签订的租赁合同来看，并不是对房屋、场地或者某种设施的租赁，而是对经工商登记的项目经营权的出租和转让，从而就涉及到对营业执照的出租，转让。而工商行政管理机关明确规定，营业执照不得涂改、伪造、出租、出借、转让，此规定在各营业执照副本中也有工商管理机关的明确提示，那么，原、被告之间这种对经营权和营业执照进行出租、转让行为，是不符合法律规定的。《合同法》第56条规定：无效的合同或者被撤销的合同，自始没有法律约束力。因此说，原、被告双方签订的租赁合同，不受法律保护。根据本案事实，结合上述相关法律规定，原、被告双方所签订的租赁合同缺乏合法根据，不能得到法律的保护。因此，原告要求被告支付租金100万元，违约金50万元，不应得到法律的支持。3、本案原告诉讼主体错误。原告作为个体经营者，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的若干规定》，个体工商户作为原告的应当以它的字号为诉讼当事人，因此说本案原告诉讼主体错误。综上所述，原、被告之间所签订的《遵化市建国夜总会租赁经营合同》，不符合法律规定，自始没有法律效力，并经被告已向原告作出解除合同的通知，被告自接到解除合同的通知时，该合同已经解除。原告以该租赁合同起诉，要求被告支付租金和违约金150万元，没有合法根据，应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年8月18日，原告魏建国作为甲方与被告张福力作为乙方签订了《遵化市建国夜总会租赁经营合同》，合同约定：“一、甲方将自己所有的建国夜总会全部设备及经营用房23间全部出租给乙方承租经营（付设备清单）。二、乙方在承租期间的电费、设备维修费、经营期间的全部税费由乙方全部承担与甲方无关。三、甲方为乙方在酒店的B楼提供办公室一间。四、租赁经营期限为三年，即自2011年9月18日起至2014年9月17日止。五、租赁费用及给付办法：每年租金为柒拾万元整（小写：700000元整）；三年共计租金为贰佰壹拾万元整（小写2100000元整）。合同签订生效后由乙方支付给甲方租金壹佰壹拾万元整（小写1100000元整）；下欠租金壹佰万元整（小写：1000000元整）于2012年8月17日前全部付清。八、违约责任：甲乙双方均应认真履行合同所有条款，如一方违约应支付给守约方违约金伍拾万元整。九、如乙方在承租期间内需要装修，应将装修方案报甲方审批，装修不得损坏楼房的整体结构，如因装修原因，给甲方楼房造成损坏，乙方需承担全部赔偿责任，合同到期后乙方的楼房装修全部无偿移交给甲方，乙方不得无故人为损坏。”后原告魏建国将自己所有的建国夜总会房屋及设施租赁给被告张福力进行经营，被告支付给原告租金110万元。2012年8月份，被告停止该酒店的营业并委托中间人与原告协商解除租赁合同，但原告未表示同意解除该租赁合同。以上事实，原、被告双方无异议，本院予以确认。原告魏建国主张被告张福力拖欠租金100万元，应支付租金100万元及违约金50万元。为证明该主张，向本院提交如下证据：1、2011年8月18日，原、被告双方签订的《遵化市建国夜总会租赁经营合同》复印件一份。用以证明该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效；建国酒店是魏建国的私营企业，该酒店由魏建国实际经营；夜总会的产权也在魏建国的名下，原告有权对外进行租赁经营。现被告拖欠原告租金100万元。经质证，被告对合同的真实性无异议，但对合同内容的合法性有异议，辩称原告在订立合同时故意隐瞒有关事实，致使被告在重大误解的情况下签订该合同，原告得知该情况后及时通知被告解除合同，合同应于自主张解除合同的一方通知到达时已经解除；租金应为70万元，被告已不欠原告租金；原、被告之间所签订的租赁合同依据合同法第56条规定为无效的合同，无效的合同或被撤销的合同自始无法律约束力。2、建国夜总会包房盘点表复印件一份。该盘点表载明房间等物品数量。用以证明原告已将该夜总会的设施提供给被告使用。经质证，被告对原告提交的盘点表有异议，认为双方签订的租赁协议中所约定的租金不仅仅是盘点表中所登记的房屋和设施，其中包括夜总会的经营权的转让。此盘点表不能完全证明被告所欠原告租金。被告张福力主张在2012年8月份已通知原告解除租赁合同，不欠原告租金，且无违约的事实，但未向本院提交证据。本院认为：原告魏建国与被告张福力于2011年8月18日签订的《遵化市建国夜总会租赁经营合同》，系双方当事人的意思表示，合法有效，原、被告双方应按合同约定履行各自义务。被告张福力主张其与原告签订的租赁合同无效，存在重大误解，双方之间的行为是对经营权和营业执照进行出租、转让，不符合法律规定，但未向本院提交证据予以证实，故对该主张，本院不予采信。该合同签订后，原告魏建国履行了交付租赁房屋的义务，被告张福力按约定履行了第一期支付租金的义务；第二期租金给付期限到期后，被告张福力未按合同约定的期限支付租金100万元，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告魏建国现要求被告张福力继续履行租赁合同，并支付租金100万元，违约金50万元的诉讼请求，理据充分，本院应予支持。被告张福力主张在2012年8月份已通知原告解除租赁合同，不欠原告租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，被告张福力虽委托中间人与原告协商解除合同，但双方未达成一致意见，租赁合同未协商解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”上述法律规定，赋予守约方合同法定解除权，违约方不具有合同法定解除权，无权通过通知守约方的方式解除合同，故被告张福力主张已经解除租赁合同，于法无据，本院不予采信；被告依据租赁合同的约定，应于约定的期限内支付第二笔租金100万元，被告张福力主张不欠原告租金，无违约事实，理据不足，本院不予采信。被告主张本案原告诉讼主体错误，原告作为个体经营者，应当以它的字号为诉讼当事人，最高人民法院（关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的若干问题的意见）第46条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人”，故被告上述抗辩，本院不予采信。经调解未能达成协议，为维护当事人的合法权益不受侵犯，故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百零七条之规定，判决如下：限被告张福力于本判决生效后10日内给付原告魏建国租金100万元，违约金50万元。案件受理费18300元，由被告张福力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长 徐爱华审判员 杨 静审判员 汪艳君二〇一三年四月七日书记员 徐 争 搜索“”