（2013）佛三法民二初字第176号
裁判日期: 2013-04-28
公开日期: 2014-04-01
案件名称
（2013）佛三法民二初字第176号邓秀林诉张敬才租赁合同纠纷一审民事判决书doc1
法院
佛山市三水区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓秀林,张敬才
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书(2013)佛三法民二初字第176号原告(反诉被告)邓秀林，男。委托代理人刘某、伍某。被告（反诉原告）张敬才，男。委托代理人谢某。原告邓秀林诉被告张敬才租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月7日立案受理后，依法适用简易程序由审判员林伟庭独任审理。在答辩期间，被告张敬才向本院提出反诉，本院经审查后受理被告的反诉，并决定将两案合并审理，于2013年3月22日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告邓秀林、委托代理人刘某，被告张敬才、委托代理人谢某到庭参加了诉讼。案件现已审理终结。原告邓秀林诉称：原告本着平等互利、诚实守信原则于2012年6月1日与被告签订了《承包合同》，双方约定被告将佛山市三水区西南街道万寿林餐厅（下称万寿林，经营地址为：佛山市三水区森林公园南门西侧自编1号，现更名为佛山市三水区西南街御林之苑餐厅，下称御林苑）承包给原告经营，原告每月按约定向被告支付租金。合同中还约定在经营场所土地使用范围内（西北至围墙；南至男宿舍边、鱼塘及菜地边；东至围墙）留部份场地给被告及其家属经营农家干货、家乡米醋、烧烤等与万寿林的经营没有冲突的业务，地点原被告共同商议（最终商定为鱼塘边约200平方的场所，现被告将原男宿舍改造为林尚林餐厅的经营场所）。合同签订后，原告依约履行了相关义务，被告将万寿林交付原告经营，名称变更为御林苑。原告为了经营需要，对餐厅进行了一系列升级改造，包括将餐厅道路、3个停车场硬底化，牌坊、大厅、房间内部扩建和装潢，硬件设施更换及人员调整等，总投资达数百万元。自2012年10月开始，原告发现被告在商定只能经营农家干货、家乡米醋、烧烤的场所内开始经营餐饮，经营范围包括与御林苑相冲突的业务。且其家属在公共场所诋毁原告经营的御林苑。随后，原告多次与被告交涉，要求被告立即停止经营与御林苑相冲突的业务，但被告均以种种借口故意拖延，拒绝停止。2013年1月，原告发现被告将上述经营场所以其儿子张孝杰的名义成立了一家“佛山市三水区西南街林尚林小吃店”（下称林尚林）农家餐厅，经营范围为餐饮服务，包含鸡、鸭、鱼、羊肉等菜式，变本加厉地违反双方签订的《承包合同》的约定。至今为止，原告多次交涉劝阻，但被告依然置双方约定于不顾。原告投入了大量的资金和精力经营御林苑，御林苑在经营上也逐渐进入轨道，在当地已达到了一定的知名度。被告在御林苑旁边经营林尚林，不单只是违约行为，而且是对原告的业务进行恶意竞争。在近1个月已经给原告造成了较大的经济损失。现春节已经临近，正值餐饮业旺季，其违约行为应当立即予以制止，以免造成原告更大的损失。综述，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告：1、立即停止经营林尚林；2、赔偿原告经济损失10万元；3、承担本案诉讼费用。被告张敬才辩称：1、答辩人将万寿林发包给原告，在签订承包合同时双方约定答辩人可以继续在原地址经营米醋等，但需要共同使用证照。后被告已没有经营米醋小吃。2、林尚林工商登记的经营者是答辩人的儿子，不是答辩人。而且，林尚林经营地址不在合同约定的范围之内。故原告无权要求答辩人停止经营林尚林。答辩人亦没有对原告的经营造成影响致遭受损失。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告张敬才诉称：反诉原告与反诉被告在2012年6月1日签订《承包合同》，合同约定2012年6月1日至2015年5月31日每月承包金40800元，每月承包金须于当月10号前存入反诉原告指定的账户内；反诉被告必须按时交清承包金，延迟交纳承包金，每拖延1天按实欠承包金千分之五计算违约金。合同履行后，除2012年8月承包金双方约定可在2012年9月1日前缴交，反诉被告在其后每月支付承包金均拖延到下月初，至少拖延20天才支付。为此，反诉原告曾聘请律师向反诉被告发《律师督促函》，催促其依时支付承包金。反诉原、被告签订《承包合同》时明确反诉原告仍要经营家乡米醋等小食。双方商定是在反诉原告博物馆西边原有米醋、烧烤场地经营小食。后来反诉被告在开业前又以米醋气味会影响其生意为由，要求反诉原告不再经营，反诉原告为顾全大局，便不再经营米醋小食。现反诉被告却反而提出诉讼，对此，反诉原告要求反诉被告在其承包经营场内提供场地交由反诉原告继续经营小食店。鉴于反诉被告在本案起诉后尚能支付2013年1月承包金，反诉原告暂不要求终止承包合同，以观后效，但仍保留终止双方承包合同的权利。综上所述，请求法院判决反诉被告：1、立即支付2013年2月的承包金40800元及违约金27948元（暂计至2013年2月27日）；2、反诉被告提供原经营米醋场地交由反诉原告经营；3、承担诉讼费用。反诉被告邓秀林辩称：1、2013年2月的承包金已支付，不存在拖欠。2、反诉原告已经在合同约定的场地内经营米醋及餐厅，反诉原告再要求反诉被告提供经营场地无理。本诉原告在诉讼中提供了如下证据：1、承包合同，证明2012年6月1日，被告张敬才作为万寿林法人代表（合同第1段）（实际经营者），将该餐厅承包给原告邓秀林经营，承包期从2012年6月1日起至2020年5月31日。合同还约定被告只能经营农家干货、家乡米醋及小食等，应与餐厅的经营权没有任何冲突。2、卫生许可证、餐饮服务许可证、土地租赁协议、无偿提供使用证明、场地使用证明、万寿林地理位置图、证明，证明《承包合同》项下的万寿林位于佛山市三水森林公园南门西侧，该餐厅土地系被告向佛山市建兴泰富发展有限公司承租，面积768平方米。该餐厅系被告以其子张孝明名义领取相关证照，张敬才系万寿林的实际经营者。3、机读档案登记资料，证明被告张敬才在与原告签订《承包合同》后的2012年12月25日，将其经营的万寿林名字变更为御林苑，经营人由其子张孝明变更其本人张敬才。4、机读档案登记资料、餐饮服务许可证、经营场地使用证明、租赁合同，证明2012年11月6日，被告张敬才又在原告承包的御林苑的同一地址，面积200平方米，以其子张孝杰名义，经营林尚林餐厅，其行为违反了双方签订的承包合同第11条的约定。5、函件，证明原告发现被告张敬才在原告餐厅旁边经营林尚林，其行为违反了双方签订的承包合同第11条的约定，于是于2013年1月3日发函要求其停止违约行为。6、林尚林私房推荐菜单，证明被告张敬才在原告餐厅旁边经营林尚林的菜品的具体情况。7、收据、被告名片2张，证明2013年1月26日，被告张敬才经营的林尚林对外经营的情况。8、光盘视频，证明2013年1月26日，被告张敬才经营的林尚林餐厅的范围、设施、与原告餐厅的距离等情况。被告张敬才向客户介绍其经营的林尚林情况。9、图片2张，证明原告经营的御林苑与被告经营的林尚林的现场情况。本诉被告在诉讼中向本院提供如下证据：1、土地使用权租赁合同原件1份，证明被告向佛山市建兴泰富发展有限公司租赁768平方米土地已经发包给原告经营，2013年3月21日张敬才和张孝杰与佛山市三水国营资产管理中心有限公司签订《土地使用权租赁合同》，张孝杰在新租赁的场地开办的林尚林小吃店与原被告之间的承包合同完全无涉。2、地貌分线图原件1份，证明林尚林经营的地址与合同约定的经营地址不一致。反诉原告在诉讼中向本院提供如下证据：1、营业执照原件1份，证明张孝杰是佛山市三水区西南街林尚林小吃店的经营者。2、督促函及快递单各1份，证明原告拖欠2013年1月租金，被告发出律师函督促原告缴交。3、企业机读档案变更登记资料1份，证明万寿林工商登记的变更情况。4、张孝明出具的委托书1份，证明张孝明全权委托张敬才办理万寿林承包事宜。反诉被告在诉讼中没有向本院提供证据。本案在审理过程中，本院收集了如下证据：张孝明的谈话笔录1份。经审查原告提供的证据，被告对证据2、3、5、6及证据7中的名片无异议，本院予以采信。被告对证据1、4、9的真实性无异议，但认为证据1约定的面积只有768平方米；对于证据4，认为林尚林餐厅的地址不在约定的经营地址之内，且林尚林的经营者是被告的儿子；认为证据9没有反映餐厅的全貌。对于证据1、4、9的真实性，被告无异议，本院对其真实性予以采信。被告对证据7中的收据不予确认，由于该收据的内容是“餐费（换发票）”，原告以此证明林尚林对外经营情况显然不具关联性，本院不予采信。被告对证据8不予确认，认为是未经被告同意偷拍的影像资料。被告的质证意见成立，本院予以采纳。经审查被告提供的证据，原告对证据1的真实性无异议，但认为是被告为了摆脱责任而补办的协议，目的是把张孝杰作为合同主体显示出来，但实际上讼争合同的土地是由被告承包，面积超过768平方米。且从合同中看不出林尚林与合同有何联系。对证据1的真实性，原告无异议，本院对其真实性予以采信。原告对证据2、3无异议，认为证据2恰好证明了被告转租给原告的万寿林餐厅是平面图的全部面积。原告对证据2、3无异议，本院予以采信。原告对证据4，认为不能确定真实性。对于该证据，与本院收集的证据互相印证，本院予以采信。经审查反诉原告提供的证据，反诉被告对证据1、2的真实性无异议，但认为证据1工商登记经营者虽然是张孝杰，但实际经营者是被告，地址与原告经营的御林苑的经营地址是一致的；认为证据2是被告单方面的陈述。对证据1、2的真实性，反诉被告无异议，本院对其真实性予以采信。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述和本案其他材料，本院确认如下事实：被告张敬才（乙方）于2010年5月18日与佛山市建兴泰富发展有限公司（甲方）签订《土地租赁协议》1份，其中约定甲方将位于三水森林公园南门西侧，广三高速以南并距南门入口道路约50米处，面积768平方米给乙方作临时经营使用，期限从2010年7月1日起至2012年6月30日止，等等。之后，被告张敬才以其子张孝明名义在该承租土地经营万寿林餐厅，2012年12月25日万寿林工商登记内容作了变更，由万寿林更名为御林苑，原登记经营者张孝明变更为张敬才。2012年6月1日，原、被告签订《承包合同》1份，其中主要约定：1、被告张敬才将万寿林转包给原告邓秀林经营，承包期2012年6月1日至2020年5月31日止，共8年；2、承包款2012年6月至2015年5月每月40800元，2015年6月至2018年5月每月45800元，2018年6月至2020年12月每月50800元。当月承包款于当月10号前存入张敬才指定账户；3、土地使用范围：西北至围墙；南至男宿舍边、鱼塘及菜地边；东至围墙；4、甲方（本案被告）经营的博物馆、休闲烧烤夜宵垂钓区、农家干货、家乡米醋及小食等应与餐厅经营没有任何冲突，具体经营地点由双方共同议定；5、乙方（本案原告）必须按时交清承包金。延迟交纳每天按欠款千分之五计算违约金，若拖延10天，甲方有权终止承包合同，等等。合同签订后，被告依约将万寿林转包给原告邓秀林经营。原告亦有向被告交纳每月的承包金至2013年1月。另查明：1、林尚林于2012年11月6日核准成立，工商登记经营者是张孝杰，经营地址是佛山市三水区森林公园南门西侧自编2号。根据佛山市三水国盛测绘有限公司作出的《佛山市三水区西南街道森林公园南门西侧万寿林山庄》平面图，包括万寿林、林尚林在内的土地面积为13490.9平方米。该平面图划分两部份红线图，其中御林苑位于北面的红线图之内，林尚林及鱼塘等位于南面红线图之内，鱼塘面积为2285.52平方米。南、北红线图在鱼塘位置是重合的。根据现场勘探，(被告原来经营米醋的地方及晒场在御林苑之内，位于御林苑最南边近鱼塘边的位置；(东面的围墙至男（女）宿舍边截止，围墙截止处的接口是林尚林新建的围墙。本院认为：原、被告签订的《承包合同》，是双方真实意思表示，内容符合法律规定，是合法有效的合同，双方应切实履行。本诉案件争议的焦点是：1、被告应否停止经营林尚林？2、被告是否要赔偿原告经济损失100000元？对于第1个问题，原告认为被告违约，应停止经营林尚林，本院认为原告该请求没有事实依据，本院不予支持。理由如下：1、根据双方签订的《承包合同》，是约定被告张敬才不能在双方指定的地点经营与万寿林相冲突的业务，但林尚林的工商登记经营者及实际经营者均是张孝杰，并非被告张敬才，对象不同；2、根据双方签订的《承包合同》，原告已全部使用合同约定的万寿林四置面积共768平方米，这可从佛山市三水国盛测绘有限公司作出的《佛山市三水区西南街道森林公园南门西侧万寿林山庄》平面图证实，因为从平面图显示，该宗地块面积共13490.9平方米，用红线划分为二大部份，一部份位于平面图北面，是原万寿林即现御林苑的占地面积；另一部份位于平面图南面，是林尚林及鱼塘等的占地面积，充分说明了御林苑（自编1号）与林尚林（自编2号）处于不同的区域。关键的是《承包合同》约定万寿林使用范围南至鱼塘，而鱼塘及林尚林属于南面红线图部份，林尚林位于鱼塘的东侧。由此可见，现在的林尚林经营地址并不在《承包合同》“议定的地点”范围之内，地点不同；3、根据现场勘探，东面的围墙至男（女）宿舍边截止，围墙外的接口是林尚林新建的围墙。这个事实同时亦间接说明了万寿林东面边界处至男（女）宿舍，外延的地方属于林尚林。原告陈述林尚林现在的实际经营者是张敬才，林尚林经营地址就是双方议定的地点，是在万寿林经营面积之内。首先，原告并没有证据证明林尚林的实际经营者是张敬才；其次，林尚林现在的经营地址，如上所述，是位于万寿林经营面积之外，故对原告的陈述本院不予采纳。对于第2个问题，由于原告并没有证据证明被告张敬才对其存在损害行为，故其请求被告赔偿经济损失10万元没有事实和法律依据，本院不予支持。反诉案件的争议焦点是：1、反诉被告应否支付反诉原告2013年2月的承包金40800元及违约金27948元？2、反诉被告应否提供原经营米醋的场地交给反诉原告经营？对于第一个问题，反诉被告在庭审中确认拖欠反诉原告2013年2月的承包金40800元，故反诉原告请求反诉被告支付，合法有据，本院予以支持。对于违约金问题，因反诉原告没有充分证据证明反诉被告存在延期交付承包金的违约行为，故对该请求本院不予支持。对于第二个问题，虽然双方在合同中有约定反诉原告经营的农家干货、家乡米醋及小食等的地点由双方共同议定，但由于双方对议定的地点口径不一，应视为双方对该约定仍未协商一致，另考虑原、被告双方现在的矛盾关系，如在御林苑再指定地点给反诉原告经营家乡米醋及小食等显然是有害无利，徒增双方矛盾，故对反诉原告该请求本院不予支持。综述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告邓秀林的诉讼请求。二、反诉被告邓秀林于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张敬才2013年2月的承包金40800元。三、驳回反诉原告张敬才其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即1150元，由原告负担。反诉费减半收取即759.40元，由反诉原告负担311.4元，由反诉被告负担448元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林伟庭二〇一三年四月二十八日书记员 曾兰娟 来自：