（2013）通民初字第03769号

裁判日期: 2013-04-28

公开日期: 2015-06-29

案件名称

北京永恒久远人力资源服务有限公司与闫玉波等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市通州区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京永恒久远人力资源服务有限公司,张宁,闫玉波

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

北京市通州区人民法院民事判决书（2013）通民初字第03769号原告北京永恒久远人力资源服务有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇三街村56号。法定代表人王丽娜，总经理。委托代理人陈铁军，北京览众律师事务所律师。委托代理人张雅琴，北京览众律师事务所律师。被告张宁，男，1972年4月4日出生。被告闫玉波，男，1973年9月1日出生。二被告委托代理人郎小凤，北京市德鸿律师事务所律师。原告北京永恒久远人力资源服务有限公司（以下简称人力资源公司）与被告闫玉波、张宁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员谭云进独任审判，公开开庭进行了审理。原告人力资源公司的委托代理人陈铁军、张雅琴，被告张宁、闫玉波共同的委托代理人郎小凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告人力资源公司诉称：我公司与被告张宁、闫玉波于2011年9月22日签订了关于坐落于北京市通州区马驹桥镇新海南里100号30x室的《北京市房屋租赁合同》（以下简称合同）。合同约定自2011年12月1日至2016年11月30日止为期5年的租赁期。合同签订后，我公司依据合同约定支付第一年的租金，并进行整体装修（装修费共计195344.3元）。房屋装修后北京进入供暖期，但因该房屋供暖问题即室温不达标导致我无法入驻办公。我公司多次与闫玉波、张宁、物业公司及供暖公司协商无果，后由物业公司出面召集了由原被告双方及物业公司、房地产开发商、供暖公司五方参与的会议，商讨解决此事。最后物业公司承诺提供10台电暖器并承担电费方解决当年度的供暖问题，我方于迟延三个月后的2012年3月1日入驻该房屋，但对于供暖问题闫玉波、张宁虽同意维修但并未实际解决，致使进入2012年11月份的第二个供暖季室温仍然不达标。我公司系人力资源公司，主要进行招聘、培训工作，需要定期举办招聘会，由于室温低无法正常办公及定期举办培训、招聘会，经营活动严重受阻，我公司内的多名员工也因室温低而生病。闫玉波、张宁不履行合同义务造成我公司无法在租赁房屋内进行经营，致使不能实现合同目的。经我公司多次要求，闫玉波、张宁至今未能解决。此外该租赁房屋还存在漏水、消防通道被堵塞的消防隐患等严重质量、安全问题，经我公司多次要求也未能维修，已严重影响我公司对房屋的使用目的。依据双方签订的合同第八条第三款规定，承租人有权单方解除合同。我公司与闫玉波、张宁多次协商未果于2012年12月28日向其书面邮寄送达解除租赁合同的律师函，闫玉波、张宁于2012年12月31日签收。随后我公司搬迁（搬迁费共计320元），并通知闫玉波、张宁来交接房屋及钥匙，但闫玉波、张宁明确拒绝接收钥匙及租赁房屋。现要求确认双方于2011年9月22日签订的房屋租赁合同于2012年12月31日解除，闫玉波、张宁连带赔偿我房屋装修损失195344.3元，搬迁损失费320元，室温检测费5000元，迟延入驻3个月的房租损失99999.9元，共计300664.2元。被告闫玉波、张宁辩称：出租人没有合同第八条第（三）款所列情形，原告人力资源公司单方解除合同的理由不成立，其单方解除合同的行为无效，应当继续履行该合同约定的各项义务。人力资源公司所谓房屋存在“室温不达标、漏水、漏风、消防、安全和质量问题”既缺乏法律依据，也缺乏事实根据。首先，本案所涉房屋的规划用途为“商业”，人力资源公司没有提交证据，以证明“商用”房屋室内平均温度应当达到的法定或约定标准。其次，人力资源公司提交的证据不能证明房屋存在“温度不达标”问题，人力资源公司在其起诉书中自认室温已通过物业提供10台电暖气得到及进解决，且人力资源公司提交的证据也证明室温问题已通过物业提供10台电暖气得到及时解决。其三，人力资源公司提交的证据不能证明房屋存在“室温不达标、漏水、漏风、消防、安全和质量问题”，且人力资源公司提交的证据也证明漏水问题已通过物业得到及时解决。即便房屋存在“室温不达标、漏水、漏风、消防、安全和质量问题”，即便前述问题未能得到及时解决，责任也不在出租人。首先，人力资源公司提交的证据证明即便房屋存在“室温不达标、漏水、漏风、消防、安全和质量问题”，也是因为人力资源公司拒绝安装大门、没有充分开启电暖气和空调、擅自装修和破坏房屋、未履行房屋使用人和管理人的应尽义务所致。即便房屋存在“室温不达标、漏水、漏风、消防、安全和质量问题”，且前述问题未能得到及时解决，也是因为人力资源公司没有及时通知出租人和物业所致。其次，即便房屋存在“室温不达标、漏水、漏风、消防、安全和质量问题”，且前述问题未能得及时解决，承担相应责任的主体也应当是博大开拓公司、金地兴业公司和金地格林公司，出租人已按照约定履行各项应尽义务。即便房屋存在“室温不达标、漏水、漏风、消防、安全和质量问题”，前述问题未能得到及进解决，且责任在出租人，人力资源公司也无权依照合同第八条第（三）款的约定单方解除合同，我方没有该条约定的情形。即便人力资源公司单方解除合同的理由成立，人力资源公司也至今未通知出租人解除合同。因此，即便人力资源公司单方解除合同的理由成立，合同解除之日也应是人力资源公司通知送达出租人之日或本案判决生效之日，而不应是2012年12月31日。人力资源公司要求出租人赔偿房屋装修损失195344.3元、搬迁损失费320元、室温检测费用5000元和迟延入驻三个月房屋损失99999.9元，缺乏事实根据和法律依据。人力资源公司要求的装修损失，因未经我公司同意，擅自对房屋进行装修且违法安装广告牌，所以不应要求赔偿。人力资源公司即未经出租人同意，也未办理相关手续，擅自违法安装广告牌，无权要求出租人赔偿该项费用34200元。人力资源公司要求的搬迁损失费320元，未提供证据证明，缺乏事实根据。人力资源公司要求的室温检测费，是其单方委托形成，相应费用属于人力资源公司自行调查收集证据过程中产生的费用，无权要求赔偿。检测报告既不合法，也不能证明人力资源公司所主张的事实。关于人力资源公司要求的迟延入驻三个月的房租损失，其提交的证据已证明其早在2011年11月底、12月初就开始使用房屋。因此，人力资源公司要求赔偿迟延入驻三个月房租损失，缺乏事实根据。即便人力资源公司因“室温不达标”决定迟延入驻三个月，相应责任也不应由出租人承担，也是因为人力资源公司没有及时通知出租人和物业所致，是未及时采取适当措施避免损失的进一步扩大，所以无权要求出租人予以赔偿。综上所述，人力资源公司的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，应驳回其诉讼请求。经审理查明：2011年9月22日，原告人力资源公司（乙方）与被告张宁、闫玉波（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称合同），约定房坐落于北京市通州区马驹桥镇街道办事处新海南里100号30x室（以下简称30x室），建筑面积742平方米；租赁用途为企业自主使用；房屋租赁期自2011年12月1日至2016年11月30日，共计5年；租金标准及支付方式为400000万每年，前3年租金总计为1200000元。合同第八条合同解除中约定，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的或不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。庭审中，人力资源公司诉称30x室冬季室温不达标，影响公司工作人员身体健康，已于2012年12月31日向闫玉波、张宁的委托代理人郎小凤邮寄律师函，通知张宁、闫玉波立即解除房屋租赁合同。为证明其主张，人力资源公司提供检测报告，致张宁、闫玉波的律师函，顺丰速运邮寄单，快件追踪查询结果，张宁、闫玉波委托郎小凤致人力资源公司的律师函等予以证明。检测报告显示30x室2012年12月24日的室温为10.8℃至14.2℃之间，两份律师函、邮寄单及查询结果显示，人力资源公司已向闫玉波、张宁委托办理此事的代理律师郎小凤按郎小凤发送律师函的地址邮寄了解除合同的律师函，且该律师函已于2012年12月31日被签收。闫玉波、张宁对检测报告中所反映的室温予以认可，但认为检测报告是单方委托，不认可该报告合法性及关联性，且对检测报告反映温度是否达标不认可。闫玉波、张宁认可人力资源公司提交的其委托郎小凤向人力资源公司送达的律师函，但辩称未收到人力资源公司邮寄的律师函。人力资源公司诉称合同解除后，闫玉波、张宁应赔偿装修损失共计195344.3元。为证据其主张，人力资源公司提供装饰公程报价单及北京市家庭居室装饰装修工程施工合同（以下简称施工合同）及收据予以证明。装饰工程报价单及收据显示203室装修款合计190344.3元，安装PVC广告牌款5000元。闫玉波、张宁对装饰工程报价单及收据显示的款项予以认可，但辩称装饰装修报价单中的楼顶广告牌（总价34200元）及PVC广告牌（总价5000元）已被拆除，并主张并非其造成的损失，故不同意赔偿。人力资源公司认可现楼顶广告牌及PVC广告牌已被拆除，但交房时还在。人力资源公司诉称对30x室装修过程中，已经过闫玉波、张宁同意，但闫玉波、张宁对此不予认可，辩称装修未经其同意，双方均未能对自己的主张提供有效证据予以证明。人力资源公司诉称因室温不达标，2012年3月1日才入驻30x室，故要求闫玉波、张宁退还自2011年12月1日至2012年3月1日的租金共计99999.9元。闫玉波、张宁对此不予认可，辩称人力资源公司自2011年11月底，12月初便已入驻。另查，人力资源公司提交的装饰工程报价单、施工合同及收据显示，其公司于2011年10月便已开始对30x室进行装饰装修。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、装饰装修报价单、施合合同、收据、检测报告、律师函、邮寄回执单及当事人的陈述等在案佐证。本院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。原告人力资源公司与被告闫玉波、张宁签订的合同系双方真实的意思表示，双方均应恪守履行。闫玉波、张宁虽主张人力资源公司提供的检测报告系单方委托，不具合法性，但对报告结果中所反映的30x室冬季室内温度予以认可，而报告的检测结果表明30x室冬季室温在10.8℃至14.2℃之间，明显不符合居住工作要求，影响居住人员健康。因此，人力资源公司要求解除与闫玉波、张宁签订的合同的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除的时间，因人力资源公司提供的证据显示，其已按闫玉波、张宁委托处理此事的代理人郎小凤向人力资源公司送达的律师函中留下的地址向郎小凤邮寄了解除合同的律师函，并提供该邮件查询结果证明邮件已于2012年12月31日被签收。闫玉波、张宁虽辩称未收到人力资源公司要求解除合同的律师函，但在人力资源公司已提供证据证明该律师函已按郎小凤的地址寄出且被签收的情况下未能提供证据证明其抗辩理由，故本院对人力资源公司主张闫玉波、张宁已于2012年12月31日知晓解除合同律师函并要求双方签订的合同于该日解除的诉讼请求，本院予以支持。闫玉波、张宁虽辩称未同意人力资源公司对30x室进行装修，但人力资源公司已对30x室装修后使用近1年，闫玉波、张宁对此并未提出异议，且又未能提供证据对自己的主张予以证明，故本院对其不同意人力资源公司对30x室进行装修的主张不予采信。关于30x室的装饰装修损失及室温检测费，因合同的解除系因室内冬季温度过低，该原因系不可归责于合同双方的事由。因此，30x室装饰装修损失及室温检测费本院按现存的装饰装修物剩余租赁期内的残值，并依据公平原则由合同双方平均分担。人力资源公司要求赔偿搬迁损失费的诉讼请求，因未能提供证据予以证明，本院不予支持。关于人力资源公司要求闫玉波、张宁退还因室温不达标迟延入驻期间（2011年12月1日至2012年3月1日）租金的诉讼请求，因人力资源公司提供的证据显示其于2011年10月便已占用302室对30x室进行装修，现又要求退还2011年12月1日至2012年3月1日租金的依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告闫玉波、张宁与原告北京永恒久远人力资源服务有限公司于二零一一年九月二十二签订的《北京市房屋租赁合同》于二零一二年十二月三十一日予以解除；二、被告闫玉波、张宁赔偿原告北京永恒久远人力资源服务有限装饰装修损失共计六万一千一百五十六元五角一分，于本判决生效之日起七日内付清；三、驳回原告北京永恒久远人力资源服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费二千九百零五元，由原告北京永恒久远人力资源服务有限公司负担二千二百四十元（已交纳）；由被告闫玉波、张宁负担六百六十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　谭云进二〇一三年四月二十八日书　记　员　　于文娟微信公众号“”