（2013）百中民一终字第115号
裁判日期: 2013-04-28
公开日期: 2014-10-31
案件名称
杨╳╳与田╳╳房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区百色市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区百色市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨ＸＸ,田ＸＸ,林Ｘ玉,林Ｘ朋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）百中民一终字第115号上诉人（一审原告、反诉被告）杨XX，女，1976年11月25日出生，汉族，农民，住凌云县泗城镇前进社区迎晖小区**号。委托代理人杨廷培，男，住凌云县逻楼镇陇朗村新洞子屯**号。系上诉人杨XX的胞兄。委托代理人杨朝宋，男，退休教师，住凌云县逻楼镇陇朗村新洞子屯。系上诉人杨XX的父亲。上诉人（一审被告、反诉原告）田XX，男，1979年12月8日出生，汉族，个体户，住凌云县百货大楼*楼侧。委托代理人罗志伟，广西百澄律师事务所律师。一审第三人林X玉，女，1985年12月13日出生，壮族，居民，住凌云县泗城镇前进社区迎晖小区**号。一审第三人林X朋，男，1980年10月13日出生，壮族，居民，住凌云县泗城镇前进社区迎晖小区**号。委托代理人林韩英，女，住凌云县泗城镇前进社区迎晖小区**号。系一审第三人林X朋的胞姐。上诉人杨XX、田XX因房屋租赁合同纠纷一案，不服凌云县人民法院（2012）凌民一初字第526号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成由审判员俞穗芳担任审判长，审判员黄小萍和审判员张力夫参加的合议庭，于2013年4月11日公开开庭审理本案。上诉人杨XX及其委托代理人杨廷培、杨朝宋，上诉人田XX及其委托代理人罗志伟，一审第三人林X玉、林X朋及其委托代理人林韩英到庭参加诉讼。书记员谭淇元担任法庭记录，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年8月5日原告杨XX与被告田XX签订了房屋《转租合同》，合同约定：被告将其承租的第三人林X玉户的一楼门面转租给原告，月租金1400元，由原告付给被告门面转让费（包括所有的家具、餐具）60000元，首付20000元，后逐月按3000元给付，到2011年8月5日前付清；合同期限5年。合同签订后，原告于2010年8月5日将门面转让费20000元及当月房租费交给被告，其余房租1400元原告又分别于2010年9月10日、10月12日、11月10日、12月8日、2011年1月9日、2月24日、3月8日、4月8日、5月8日交给被告；其余转让费每月3000元原告又分别于2010年9月26日、10月24日、11月10日、12月8日、2011年1月9日、3月8日、4月8日、5月8日交给被告，至2011年5月31日，总共付给被告转让费45600元，2011年5月份前的租金全部付清。2011年5月31日第三人户主林X玉封存原告经营的铺面，并在门上张贴发给被告的书面通知，要求原告搬走。此事发生后，原告即打电话与被告联系，但被告以种种理由置之不理。2011年6月4日原告又以书面形式通过邮局向被告发出通知，要求被告立即处理此事，但被告仍然置之不理；2012年4月15日原告再以书面形式通过邮局向被告发出书面通知，被告依然置之不理。由于被告没有与户主理顺关系，导致原告重大经济损失，其中按五年六十个月每月1000元的转让费，而原告只实际经营了9个月，因此被告多收了原告36600元，理应由被告予以返还原告；原告经营后每月给付被告3000元的转让费，事实上是原告经营该铺面所得的纯收入，由于被告无法按转让合同提供给原告经营铺面，导致原告无法取得这一收入，理应由被告予以赔偿，从2011年6月4日原告通知被告处理之日起至2012年6月4日总额为36000元。因此，原告请求法院判决：1、由被告返还原告预交的合同转让费36600元；2、由被告赔偿原告自2011年6月4日至2012年6月4日无法经营的损失36000元；3、由被告承担本案的诉讼费用。在本案的审理过程中，被告田XX于2012年8月17日以原告不认真经营为由提起反诉，请求：1、驳回原告杨XX的诉讼请求；2、判令杨XX支付门面转让费人民币13000元；3、判令杨XX支付房租费21000元；4、案件受理费由杨XX负担。一审法院审理认为，根据我国合同法第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案原告杨XX与被告田XX于2010年8月5日签订了房屋转租合同，被告将第三人林X玉等人的房屋一楼转租给原告，合同约定租期自2010年8月5日至2015年4月15日止，每月租金1400元，原告付给被告转让费（包括所有的家具、餐具）60000元，首付20000元，余下40000元约定至2011年8月5日止付清。合同签订后，原告按月将租金和转让费交给被告，2011年5月31日，第三人林X玉以不知转让实情为由向原、被告发出通知要求原告搬走，不给原告在该处经营。此后，被告田XX因未能与第三人林X玉等人及时协商处理，导致原告杨XX不能在该门面继续经营。因此，被告有义务将该门面完整地交由原告经营而没有尽到义务，已构成违约，应当承担相应的民事责任。原告主张由被告田XX返还转让费36600元，因转租合同所约定的转让费包括所有的家具、餐具，其中隐含有经营的机遇的价值及门面装修等因素，而根据现有存放在第三人林X玉处的家具、餐具的价值与原来的价值无法进行估算，应由被告适当返还30000元较为适宜。现存放在第三人林X玉处的家具、餐具由被告田XX自己收回；原告主张由被告补偿损失36000元，原告不能提供经营所得利润的具体证据，不予支持。被告提出反诉请求，由于本案被告存在过错因违约而导致合同不能履行，故其诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、由被告田XX返还原告杨XX转让费人民币30000元；现存放在第三人林X玉家里的属于田XX的家具、餐具由田XX自行收回；二、驳回原告杨XX的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）田XX的诉讼请求。案件受理费1615元，由原告杨XX负担615元，被告田XX负担1000元；反诉受理费650元，由被告田XX负担。上诉人杨XX不服一审判决，在法定期限内提出上诉称，1、一审判决认定由田XX返还转让费30000元没有法律依据。转租包含门面及家具、餐具两个部分，每月1400元的转租费已经包含这两个部分的费用，杨XX不应再承担家具、餐具、装修门面等费用，且违约方是田XX，其应承担违约的法律后果。2、一审判决认定杨XX主张由田XX补偿经济损失36000元，不能提供经营所得利润的具体证据与事实不符。事实是签订转租合同投入经营后，杨XX全家均依赖这一铺面生活，铺面经营所获得的利润就是上诉人全家的生活来源，由于杨XX是文盲平时无法记帐，但每月付给田XX的转让费是3000元足以证明就是杨XX经营该铺面所获得的利润。3、一审判决认定田XX没有尽到义务已构成违约，但判决案件受理费由杨XX负担615元与法律规定相悖。田XX违约，不应由杨XX承担违约的法律后果。因此，请求二审法院撤销一审判决，判决田XX返还杨XX预交的合同转让费36600元及赔偿经营铺面的损失36000元（2011年6月4日至2012年6月4日）。上诉人田XX答辩称，一审判决错误。根据杨XX的上诉状的内容，杨XX承认转租合同有效，但不同意履行转租合同的义务。上诉人田XX已经履行了转租合同约定的义务。故上诉人田XX不存在违约的情形，也不存在承担赔偿损失的法律责任。因此，请求二审法院驳回上诉人杨XX的上诉请求。一审第三人林X玉、林X朋陈述称，上诉人田XX转租一事第三人林X朋作为房东并不知情，也没有在转租合同上签字，上诉人也没有将转租一事告知第三人，转租合同并未得到第三人的同意，因此转租合同是无效的。上诉人田XX不服一审判决，在法定期限内提出上诉称，1、一审判决认定事实错误。上诉人田XX将租赁的房屋转租给杨XX，第三人是知道的。杨XX诉称其实际只经营了9个月，第三人林X玉是在其经营九个月以后才不让其经营的。林X玉的大姐林韩英一直住在本案租赁房屋的三楼，房主应当知道其一楼已经转租，且林X玉在杨XX办理的《住所（经营场所）使用证明》中签字（2010年10月29日），林X玉于2011年5月31日向杨XX提出转租异议已超过六个月。故田XX与杨XX于2010年8月5日签订的《转租合同》是合法有效的，双方当事人已实际履行了大部分约定的义务，杨XX对本案的租赁物依法应享有占有和使用的权利，该权利受到侵害时其有权向侵权人即第三人主张返还。田XX在本案中是被侵权者不是违约方，田XX没有违约事实存在，不承担违约责任。2、一审判决适用法律错误。一审判决适用合同法第九十四条第（二）项的规定错误，本案应适用《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条和《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释二》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇居民租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条。3、一审法院对同一事实作出两种不同结果的判决。一审法院的（2011）凌民一初字第624号民事案件与本案（2012）凌民一初字第526号民事案件是同一事实，一审法院却作出两个不同的判决结果，以后一判决否定前一判决，自相矛盾。因此，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回杨XX的诉讼请求，支持田XX的反诉请求。上诉人杨XX答辩称，1、田XX称“将房屋转租给杨XX时第三人知道从而构成表见代理……取得房屋共有人的同意”这与杨XX无关。因为杨XX只与田XX签订合同，不与第三人签订合同，杨XX利益受到损害当然只能向田XX追偿，无权向第三人追偿。2、杨XX的经营受到第三人的干扰和损害时，曾以各种方式要求田XX予以解决，但田XX置之不理，从而让损害进一步扩大，田XX应当承担该责任。田XX称杨XX一直住在第三人的一楼铺面而不经营，证明田XX对该损害的造成及扩大负有责任，也说明损害造成至今田XX都未到过现场。事实是该损害造成之日杨XX就被第三人扫地出门，2011年6月3日杨XX租住欧阳照的房屋至今。一审第三人林X玉、林X朋陈述称，原来杨XX与田XX是合伙经营的，对田XX转租给杨XX第三人是不知情的。关于林X玉在杨XX办理的《住所（经营场所）使用证明》中签字的问题，由于田XX当时跟我们说其与杨XX是合伙经营的，所以我才签字协助田XX和杨XX办理相关的证照，过了几个月田XX与杨XX有了矛盾之后我们才知道他们二人是分开经营的。故对于转租合同第三人是不知情的。二审期间，上诉人杨XX提交如下证据：1、邮局邮寄回执单，证明2012年4月15日杨XX通过邮寄的方式向田XX发通知书。2、房屋租赁合同（2011年6月3日），证明杨XX一直租住教育局欧阳照的房屋，并没有住在原租赁的房屋。上诉人田XX质证认为，证据1邮局邮寄回执单上没有签收人，田XX没有收到杨XX的通知书；证据2房屋租赁合同无法辨认其真实性。一审第三人林X玉、林X朋质证认为对证据1没有异议；对证据2房屋租赁合同不知道，但杨XX只租我们的门面进行经营，并没有住在其租赁的门面里。对上诉人杨XX提供的证据本院认为，证据1邮局邮寄回执单因没有签收人，故不予认定。证据2房屋租赁合同，该租赁合同的内容与一审第人证明杨XX不住在讼争房屋门面的事实相符，予以认定。二审期间，上诉人田XX提交以下证据：1、2010年3月19日《租房协议》，证明田XX已支付讼争房屋门面的转让费；2、2010年5月10日收据，证明转让费中已经包含装修的费用；3、转租家具、餐具清单，转租时财产都是现场清点的，田XX转租给杨XX的财产数与林X玉与杨XX清点的财产数是一致的。上诉人杨XX质证认为，证据1门面原来的转让费我不清楚；证据2收据也不清楚；证据3我与田XX转租当时并没有列有财产清单，林X玉列给我的财产清单是林X玉把我赶出来时清点财产列的清单。一审第三人林X玉、林X朋质证认为，证据1转让费我们不清楚；证据2转让费中是否包含装修费用我们不清楚；证据3田XX自己列的财产清单我们不清楚，我们列给杨XX的财产清单是杨XX离开铺面时清点财产所列的清单。对上诉人田XX提供的证据本院认为，证据1转让费和证据2收据证明的内容与本案无关，不予认定。证据3转租家具、餐具清单，经核对田XX转租给杨XX的财产数与林X玉与杨XX清点的财产数基本一致，予以采信。二审期间，本院对凌云县凌中路口米粉店、凌云县柳螺一品米粉店的调查笔录，证明经营同类米粉店的月利润约为2000元至3000元。上诉人杨XX质证对该两份笔录无异议。上诉人田XX质证认为，两份笔录证明的月利润的数额无法确定，其自己经营的月利润约为1500元至2000元。一审第三人林X玉、林X朋质证认为，经营的月利润是多少我们不懂，但凌云县柳螺一品米粉店要比凌云县凌中路口米粉店的生意好。根据双方当事人在一、二审提供的证据及二审开庭审理，本院查明案件的法律事实与一审判决查明的案件法律事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人杨XX与上诉人田XX于2010年8月5日签订的《转租合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应按合同的约定全面履行各自的义务。本案中，上诉人杨XX已按合同约定付给上诉人田XX租金和转让费共45600元，但2011年5月31日一审第三人林X玉封锁经营的铺面，并在门上张贴发书面通知，要求上诉人杨XX搬走不给在该处经营。因上诉人田XX未能与一审第三人林X玉、林X朋及时协商处理，导致上诉人杨XX不能在该门面继续经营。因此，上诉人田XX未能按合同约定将转租的门面交由上诉人杨XX经营即没有履行合同约定的义务，已构成违约，应当承担民事赔偿责任。上诉人杨XX主张由上诉人田XX返还转让费36600元，因《转租合同》所约定的转让费包括所有的家具、餐具，其中隐含有经营机遇的价值及门面装修等因素，而上诉人杨XX亦经营使用了9个月，且现有存放在一审第三人林X玉处的家具、餐具的价值与原来的价值无法进行估算，故由上诉人田XX适当返还30000元较为适宜。现存放在一审第三人林X玉处的家具、餐具由上诉人田XX自己收回。因此，上诉人田XX上诉主张其没有违约行为不应承担违约责任，与本案的事实不符，本院不予支持。关于上诉人杨XX主张由上诉人田XX补偿其不得经营的损失36000元的问题，由于一审第三人林X玉封锁经营的铺面，而上诉人田XX未能及时处理将该门面完整地交由上诉人杨XX经营构成违约，导致上诉人杨XX与上诉人田XX签订的《转租合同》不能履行，合同实际终止。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述法律规定上诉人杨XX主张由上诉人田XX补偿其经营损失有事实和法律依据。对于经营损失（每月利润）的具体数额应参照同类米粉店经营的利润每月2000元为适当，故上诉人田XX应酌情适当赔偿上诉人杨XX的经营损失24000元（2000元×12个月）。另外，关于上诉人田XX主张一审法院对同一事实作出两种不同判决结果的问题。经查，凌云县人民法院审理的（2011）凌民一初字第624号民事案件，案由是确认合同无效纠纷，该案是审理《转租合同》的效力，判决确认《转租合同》有效。而本案的（2012）凌民一初字第526号民事案件，是审理认定在履行有效的《转租合同》过程中当事人是否存在违约行为及违约责任的承担。故（2011）凌民一初字第624号民事案件与本案（2012）凌民一初字第526号民事案件审理的是两个不同的法律关系，一审法院作出的两个判决结果并没有矛盾。因此，上诉人田XX的该上诉主张违背事实，理由不成立，本院不予采信。综上所述，上诉人田XX的上诉主张与事实不符，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但对上诉人杨XX主张赔偿经营损失不予认定欠妥，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持凌云县人民法院（2012）凌民一初字第526号民事判决第一、三项；二、撤销凌云县人民法院（2012）凌民一初字第526号民事判决第二项；三、由上诉人田XX适当赔偿给上诉人杨XX经营损失24000元。一审案件受理费1615元，二审案件受理费1615元，共3230元（上诉人杨XX已预交），一审反诉受理费650元，二审案件受理费750元，共1400元（上诉人田XX已预交），合计4630元，由上诉人杨XX负担630元，上诉人田XX负担4000元。本判决为终审判决。审判长 俞穗芳审判员 黄小萍审判员 张力夫二〇一三年四月二十八日书记员 谭淇元 百度搜索“”