（2013）市民初字第703号
裁判日期: 2013-04-28
公开日期: 2014-10-23
案件名称
刘宗良与李德成房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘宗良,李德成
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2013）市民初字第703号原告刘宗良，男，1985年1月20日出生，汉族，个体工商户，住济南市。被告李德成，男，1951年1月29日出生，汉族，山东画报社退休职工，住济南市。原告刘宗良与被告李德成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李钧独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘宗良，被告李德成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘宗良诉称：原、被告系租赁关系，2012年8月23日，原告和被告通过房屋中介签订租赁合同，以每月1150元的价格租下房屋一套，房租半年一交，租期两年。入住后九月上旬第一场雨，发现墙面有渗水现象，房顶严重漏水，放置物被浸泡，婴儿床毁损，原告经多次催促，被告一直未予维修，未尽出租人保障房屋质量义务，严重影响了原告的生活居住，后原告多次要求解除合同，被告均不予理睬。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判令解除双方的房屋租赁合同，返还原告租金4600元、暖气费506.50元，赔偿原告财产损失460元。被告李德成辩称：同意解除原、被告签订的房屋租赁合同，驳回原告的其他诉讼请求。原告违反合同约定，私自改变房屋住宅用途，经营快递业务；原告在租房期间，因邮件车、快递件占道影响小区道路交通，物业、城管部门多次予以警告，并下达整改通知书；被告多次通知原告改变其违约行为，但原告置若罔闻，直到2013年1月25日，首付租房款到期时通知原告，因其违约必须下月25日前解除合同，并交违约金，原告不予理睬，反而玩起了失踪。被告无奈，分别于2013年2月27日、3月1日两次到法院，因被告不知原告在济南的住处，无法立案，几经周折，被告在2013年3月6日找到了原告的房屋合租人、也是快递合伙人、首付租房款主人毛宝虎，在证据面前，毛宝虎承认违反了租房合同，定于2013年3月19日上午9点在租房现场共同与被告开门，验收室内设施，室内缺双人床等、卫生间冲便器坏掉、室内阳台上贴有快递价目表及市区交通图；原告在诉状中称9月上旬下雨发现墙面有渗水现象、房顶严重漏水、放置物被浸泡、婴儿床毁损等，严重影响了原告的生活居住，既然居住条件如此糟糕，那为什么不解除合同，在10月中旬还交了取暖费？原告做快递影响小区交通扰民严重，物业找、城管找、被告不允许。事实是，在下雨时我到了现场，我的室根本不存在上述问题，没有任何可维修的地方，只是原告弄坏了卫生间的冲便器，并未发现任何浸泡物，也无婴儿床，地上只有一堆一堆的快递物品。此时我发现南院我自己搭建的简易房朝东的两扇窗户下雨时未关，里边桌子上及西侧处有快递件，除了因窗子未关，地上有点雨水外，也未发现其他异常，即时，我又给原告提出警告，要求原告立即改变违约行为，否则解除合同。之后，原告仍玩失踪至今，其间，原告几次给我打电话，我多次要求见面谈，原告避而置之，仍给被告打电话、发短信，并威胁我，最近一次给被告打电话是在2013年3月12日，通话时长673秒，原告还发狠话，要我老家伙小心着点，还说什么邮件被雨水泡了，得赔他三万多，我说合同上规定的是住宅，是你违约，原告现在起诉状就避开快递，变成了居住为由，妄图达到其不可告人的目的。原告如在被告自己搭建的简易房中堆放杂物而发生的任何事情，后果自负，搭建房不属于合同规定之101室，不收取任何费用。原告私自改变租房用途，名义上是居住，实际上是经营快递；原告以居住为由，行讹诈骗钱之实；双方解除合同的责任全部归原告。经审理查明：位于济南市房屋所有权人为被告李德成，房屋建筑面积为72.44平方米，设计用途为住宅，房产证号为济房权证省直字第0611**号。2012年8月23日，被告李德成（甲方，出租方）与原告刘宗良（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定，建筑面积为48平方米的房屋；约定租赁期限共24个月，自2012年8月25日至2014年8月24日；租金标准为每月1150元，租金总额为27600元；对租金支付时间及支付方式的约定为，半年付、乙方提前一个月支付甲方下半年的房租；并约定乙方承诺租赁房屋作为住宅使用，未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自更改房屋用途、内部结构及设施等；约定乙方缴纳租赁期间的费用为水、电、暖气、物业费、宽带费；合同另约定，租赁期间乙方未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人使用的或拆改变动房屋结构或损坏房屋设施，改变合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的，拖欠房租累计二个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方按本合同一个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失。另，原告刘宗良提交的由其持有的《房屋租赁合同》第一联（承租方联）中第十四条其他约定事项中的内容为“甲乙双方约定：1、乙方提前一个月支付甲方下半年的房租，未定事宜双方协商解决2、所定合同内容甲乙双方不得违约，如有违约，违约方支付对方人民币贰仟元整。”，在合同落款处填写了合同签订日期为2012年8月23日，而被告李德成提交的合同第二联（出租方联）中此处仅有上述第一条内容，并无第二条约定，在合同落款处未填写日期。原告刘宗良对此解释为，是在合同签订时被告李德成要求添加的第二项内容，而被告李德成对此不予认可，称应系由原告刘宗良事后添加。原告刘宗良提交了收条三张，证实其交纳了2012年冬天的取暖费506.50元，2012年8月25日至2013年2月24日的房屋租金6900元。租金收条的内容为，“收到条收到毛宝虎（刘宗良）2012.8月25至2013年2月24日租金陆仟玖佰元整附6900李德成2012.8.25”。被告李德成对收取暖气费506.50元无异议，但对原告刘宗良交纳的房租数额有异议，称当时租金是由案外人毛宝虎交的，但未实际支付6900元，具体数额记不清楚了，收条确实打过，但应该已收回了，应该另外给他打过一个条，但对此未提交证据予以证实。另查明，2012年10月26日，济南市市中区城市管理行政执法局向被告李德成下达了济城执市中责改字（2012）第000123号“责令限期改正通知书”一份，内容为“经查，你（单位）于2012年10月26日占道扰民的行为，违反了济南市城市管理之规定，依据济南市政府206号令之规定，现责令你（单位）于2012年10月28日前立即整改、消除影响，并于2012年10月28日前到本机关接受处理”。被告李德成称被下达上述改正通知书系因原告刘宗良在承租房屋期间，从事快递经营，邮件车、快递件占道影响小区道路交通所致。原告刘宗良对此不予认可，认为该通知书文号处有改动，认为该通知书无效。以上事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、收条、责令限期改正通知书及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，根据我国《合同法》的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，应为有效合同，本院予以确认。合同签订后，被告李德成依约向原告刘宗良交付了涉案房屋，原告刘宗良依约交付了2012年8月25日至2013年2月24日的房屋租金6900元及2012年的取暖费506.50元，虽然被告李德成对原告刘宗良交付租金的数额有异议，但并未提供证据予以证实，且原告刘宗良提交了租金收条对此予以证实，故对原告刘宗良已付租金的数额为6900元的事实，本院予以确认。根据我国《合同法》的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，故对原告刘宗良的此项诉讼请求，本院依法予以支持。关于合同解除时间的问题，虽然原告刘宗良主张因房屋漏水导致无法正常使用，其已于2012年10月30日搬出涉案房屋，但对此未提供证据予以证实，基于被告李德成认可其已于2013年3月19日验收了涉案房屋，可以认定自被告李德成验收房屋之日起，原、被告客观上已解除了房屋租赁合同，故合同解除时间应认定为2013年3月19日。关于原告刘宗良主张要求被告李德成返还房屋租金4600元、暖气费506.50元、赔偿财产损失460元的问题。本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告刘宗良在本案审理过程中提交的证据，无法证实合同的解除系因被告李德成存在违约行为所致，故原告刘宗良的此项诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告刘宗良与被告李德成签订的《房屋租赁合同》于2013年3月19日解除。二、驳回原告刘宗良的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告刘宗良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。代理审判员 李钧二〇一三年四月二十八日代理书记员 孙靖 关注微信公众号“”