（2013���杭滨民初字第638号
裁判日期: 2013-04-26
公开日期: 2014-06-08
案件名称
浙江省直同人物业管理有限公司与高振宇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市滨江区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江省直同人物业管理有限公司,高振宇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷���件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭滨民初字第638号原告浙江省直同人物业管理有限公司。法定代表人沈香林。委托代理人（特别授权）张林利。被告高振宇。法定代理人高坚、杨建瑾。委托代理人（特别授权）于程。原告浙江省直同人物业管理有限公司（以下简称同人物业公司）诉被告高振宇物业服务合同纠纷一案，本院于2013年3月26日立案受理，依法由代理审判员金炜适用小额诉讼程序，于2013年4月18日公开开庭进行了审理。原告同人物业公司的委托代理人张林利，被告高振宇的法定代理人杨建瑾及委托代理人于程到庭参加诉讼。本案现��审理终结。原告同人物业公司诉称：2011年12月22日，原告与杭州市滨江区白金海岸花园业主委员会签定了白金海岸花园物业管理服务合同，约定原告对白金海岸花园小区提供物业服务。合同约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积（产权证登记面积）缴纳，具体标准如下：住宅小高层、高层：1.9元／㎡·月（含能耗费）；商业用房、会所：3元／㎡·月（含能耗费）；地下停车位：50元／个·月（含能耗费）。物业服务费用按六个月为一个缴费周期预收，业主或使用人在每个缴费周期的首月15日内预交本期六个月物业服务费用。合同还规定，若业主未按合同约定按时足额缴纳物业服务费用的，应按未缴纳部分每日1‰的标准向原告支付违约金；经原告书面催缴后仍未在规定时间内缴纳物业费的，原告有权向滨江区人民法院提请诉讼，由此产生的费用（诉讼费、档案查询费、合理的聘请律师费）由业主承担。被告系白金海岸花园20幢1单元601室的业主，2012年度欠缴物业费合计4525元。原告认为，被告拖欠物业服务费的行为已经违反了合同之约定，损害了原告的合法权益。原告在起诉之前进行了多次口头、书面催讨，并委托律师发送律师函给被告。但是被告仍然拒不支付欠缴费用。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付欠缴的物业服务费4525元；2、被告立即支付违约金1629元（暂计至2013年3月15日）；3、被告立即支付档案查询费、律师费2800元；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告高振宇辩称：原告作为物业公司，存在违约行为，合同签订后承诺的5万元保证金及20万元改造资金未按约打入。小区地面塌陷，公共设施长期未维修，车辆停放有问题，物业公司没有提供相应服务。物业费按照甲级标准收取过高。2012年7月份被告��里漏水，从7楼漏水到6楼，物业查了多次才查到原因，8月份才修好，最后确定是公共管道的原因；被告要求物业公司处理，物业到现在还没有回复。因为物业延误处理，导致被告装修损失。经审理查明：高振宇系杭州市滨江区白金海岸花园20幢1单元601室业主，该房屋建筑面积145.83平方米，并有轿车车位二个。2011年12月22日，原告与白金海岸花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告对白金海岸花园小区提供物业服务，期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止；物业服务费标准为住宅小高层、高层：1.9元／㎡·月（含能耗费），地下停车位：50元／个·月（含能耗费）。物业服务费用按六个月为一个缴费周期预收，业主或使用人在每个缴费周期的首月15日内预交本期六个月物业服务费用。合同还规定，若业主无故未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未交纳���分每日1‰的标准向原告支付违约金，经原告书面催缴后仍未在规定时间内交纳物业费的，原告有权向滨江区人民法院提请诉讼，由此产生的费用（诉讼费、档案查询费、合理的聘请律师费）由业主承担。因高振宇未交纳2012年度物业服务费及车位服务费，2013年1月下旬原告向高振宇邮寄了催缴律师函。高振宇认为原告未按合同约定履行义务等理由而仍未交费，遂引发本案纠纷。证明上述事实的证据有原告提交的房产信息查询记录、物业管理服务合同、律师函邮寄凭证、律师函、车位使用权转让协议，以及双方的当庭陈述。另，高振宇提交了投标人承诺书、限期整改书及照片等，欲证明原告未按约履行物业服务合同。本院认为：根据原告与业主委员会签订的《物业管理服务合同》，原、被告之间存在物业服务合同法律关系。被告高振宇作为业主，是上述合同权利义务一方的实际享有者和承担者，且已接受了原告的物业管理服务，应当按照合同约定交纳相关费用。物业服务合同有其特殊性，它不是一时的合同，而是继续性合同，其服务对象是小区内的所有业主，故被告抗辩的“小区地面塌陷，公共设施长期未维修，车辆停放”等，均涉及小区公共领域，仅说明原告提供的物业服务有瑕疵，但不能成为被告拒付物业服务费的理由。对于被告抗辩的管道漏水问题，其未举证证明原告怠于履行义务，故被告的主张均不是拒付物业服务费的理由。原告要求被告支付欠缴的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金，虽然本院未予采纳被告拒付物业费之抗辩理由，但对被告自身而言，其不交纳物业服务费事出有因，且原告在小区公共服务上亦有瑕疵，综合考虑本案实际情况，本院对原告的违约金诉请不予支持。对于���告主张的档案查询费及律师费，原告未提交档案查询费票据，律师费未明确系本案支出且亦非完全必要，本院对该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告高振宇于本判决生效之日起七日内支付原告浙江省直同人物业管理有限公司2012年1月1日至2012年12月31日的物业服务费（含同期车位服务费）4524.9元。二、驳回原告浙江省直同人物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由原告浙江省直同人物业管理有限公司负担5元，被告高振宇负担20元。本判决为终审判决。代理审判员 金炜二〇一三年四月二十六日书 记 员 金菁 百度搜索“”