（2013）南市民一终字第437号

裁判日期: 2013-04-26

公开日期: 2014-10-31

案件名称

（2013）南市民一终字第437号上诉人陈家剑与被上诉人南宁市鑫桥市场开发有限公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

广西壮族自治区南宁市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈家剑,南宁市鑫桥市场开发有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广西壮族自治区南宁市中级人民法院民事判决书（2013）南市民一终字第437号上诉人（原审原告）陈家剑。委托代理人曾海山。被上诉人（原审被告）南宁市鑫桥市场开发有限公司。法定代表人陆宁生。委托代理人张利。委托代理人周严。上诉人陈家剑因与被上诉人南宁市鑫桥市场开发有限公司（以下简称：鑫桥市场）租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2012）兴民一初字第1168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月28日受理后，依法组成合议庭，并于2013年3月4日公开开庭进行了审理。上诉人陈家剑的委托代理人曾海山和被上诉人鑫桥公司的委托代理人张利、周严到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年5月7日，南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村村民委员会（甲方）与鑫桥市场（乙方）签订了一份租赁合同，约定：位于明秀东路137号产权属于甲方的第三产业用地；乙方承租上述场地用于开发综合市场项目，由乙方自投资金建设大铁棚一个约2100平方，围墙的周边盖铺面60间，乙方可以转租部分场地给第三方，无须经甲方同意；租赁期限为15年，从2006年1月1日起至2020年12月31日止。2010年2月1日，陈家剑（乙方）与鑫桥市场（甲方）就南宁市明秀东路137号虎邱六组美食广场的租赁事宜签订了一份租赁合同，约定：乙方承租甲方大门口＋1号铺面经营维修，租赁期自2010年2月1日至2013年1月30日止，该铺面每月租金为2000元。乙方必须每季度按时向甲方交纳租金。乙方要向甲方一次性交押金2800元（不计利息）。乙方签订本合同后的第二年大棚内场地租金增加10%，第三年租金在第二年租金增加20%。甲乙双方同意在合同租赁期内，有下列情形之一的，合同终止，双方互不承担责任，乙方应无条件执行，并服从市场做出处理，但甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，并及时办理有关停业手续：1、上级政府需征用土地和因城市规划、工商、防疫、土地等政策因素，需改变本市场的性质及用途等政府行为的；2、该摊位（铺面）因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；3、该摊位（铺面）毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的。此外，合同还就其他事项进行了约定。该合同签订后，陈家剑依约向鑫桥市场交纳了押金2800元，并按时交纳每月租金至2012年6月30日，鑫桥市场亦依约交付租赁场地给陈家剑。陈家剑雇请了陈某某和王某某两名员工在租赁场地上经营维修行业。2012年5月8日，南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村村民委员会向鑫桥市场发出通知，载明位于明秀东路137号（虎邱美食城）的第三产业用地因需要建设综合楼，该地块上的所有建筑物须拆除清场，请鑫桥市场于2012年6月8日前自行将所承租地块上的建筑物内的物品和相关设施搬迁、拆除、腾空。同日，鑫桥市场向原告发出通知，请陈家剑于2012年6月8日前自行将所承租铺面上的物品和相关设施搬迁、拆除、腾空。2012年6月8日，在鑫桥市场停止向陈家剑摊位供应水电之后，陈家剑自行从别处接上水电继续经营该摊位至同年7月5日。陈家剑认为鑫桥市场提前解除合同造成其损失，遂向一审法院提起诉讼，请求判令：1、鑫桥市场赔偿因其单方解除合同给陈家剑造成19233元人民币的损失（包括可得利益和工人补偿金的损失）；2、鑫桥市场退还2800元的押金给陈家剑。一审庭审中，证人陈某某、王某某均出庭陈述称其与陈家剑签订有雇佣合同，受雇于陈家剑，并在陈家剑经营的摊位工作至2012年7月5日，之后，陈家剑解除了与其的雇佣合同，但未补偿其工钱。一审法院审理认为：本案中，鑫桥市场从南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村村民委员会处承租了明秀东路137号虎邱六组美食广场的场地，而后，鑫桥市场又将该场地中的铺面转租给陈家剑。因此，陈家剑、鑫桥市场签订的租赁合同为双方真实意思表示，且合同内容未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应恪守履行。鑫桥市场因南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村村民委员会的原因于2012年7月5日解除了与陈家剑的租赁合同，该行为违反了合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，鑫桥市场应向陈家剑承担违约责任。陈家剑主张其因鑫桥市场违约而遭受了一定的损失，对此，陈家剑应当对其主张承担举证责任，但陈家剑未能提交相应证据证实其遭受的可得利益损失总额，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，由陈家剑承担举证不能的责任，故对陈家剑的该项主张不予支持。至于陈家剑主张的工人补偿金损失问题。根据上述规定，陈家剑亦对其主张负有举证责任，但从证人出庭陈述的证言可知，陈家剑在解除了其与其雇员之间的雇佣合同之后，并未补偿相应的工钱给雇员，陈家剑对此亦予认可，故陈家剑主张的该项损失并未实际发生，而且将来是否确定会发生亦属未知。并且，鑫桥市场已提前一个月向陈家剑发出通知，告知其腾空摊位的事宜，陈家剑理应对鑫桥市场提前解除租赁合同的意愿有所预见并及时采取措施将损失减少，亦应提前将是否解除雇佣关系的决定告知其雇员，让其雇员另寻工作，对此，陈家剑怠于向其雇员行使告知的义务，由此可能产生的工人补偿金损失属于扩大损失，应由陈家剑自行承担。因此，陈家剑的该项主张没有事实和法律依据，不予支持。关于陈家剑主张鑫桥市场返还押金的问题。本案鑫桥市场提前解除了与陈家剑签订的租赁合同，陈家剑无违约行为，陈家剑主张鑫桥市场返还押金符合合同约定，且鑫桥市场对此予以认可，故予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、鑫桥市场返还陈家剑押金2800元；二、驳回陈家剑的其他诉讼请求。一审案件受理费175元，由陈家剑负担125元，鑫桥市场负担50元。上诉人陈家剑不服一审判决，上诉称：一、双方签订的《租赁合同》约定了被上诉人单方解除合同的条件，且应当提前三个月以书面形式通知上诉人。本案中，被上诉人解除合同的条件不是约定的范围，且未提前三个月通知上诉人，被上诉人应承担违约责任，赔偿上诉人所得经济损失。双方在《租赁合同》中只约定了上诉人的违约责任，没有约定被上诉人的违约责任，是不合理不对等的合同条款，违背合同法的公平原则。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，双方签订合同时，被上诉人应当预见其违约给上诉人造成的经营损失，上诉人主张合同履行后可得利益损失按照上诉人每月向被上诉人支付租金2000元的标准计算营业利润的而损失，合法合理。此外，上诉人被迫解除与工人的劳动合同后，是否实际支付工人的补偿金与上诉人在本案中主张的工人补偿金损失是不同的法律关系，一审以上诉人未实际支付工人补偿金而驳回上诉人该项主张不合理。综上，请求撤一审判决第二项，改判被上诉人赔偿上诉人经济损失19233元。被上诉人鑫桥公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。当事人二审争议焦点为：上诉人陈家剑一审主张被上诉人鑫桥公司赔偿可得利益损失和工人补偿金损失是否有事实和法律依据？当事人二审中均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：上诉人陈家剑与被上诉人鑫桥市场签订的租赁合同，双方意思表示真实一致，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。鑫桥市场于2012年7月5日解除与陈家剑的租赁合同的行为违反合同约定，鑫桥市场应向陈家剑承担违约责任。对此，鑫桥市场对一审认定其违约亦未提起上诉，本院予以确认。双方对鑫桥公司作为出租人的违约责任没有进行约定，鑫桥公司应对陈家剑的实际损失承担赔偿责任。陈家剑主张因鑫桥市场的违约行为造成其可得利益损失，并要求按照租金的标准计算可得利益损失，因其未能举证可得利益损失的事实，且其主张可得利益损失的计算方式亦无充分的依据，本院不予支持。对于陈家剑主张的工人补偿金损失，因鑫桥市场已提前一个月向陈家剑发出通知告知其腾空摊位的事宜，陈家剑应当预见鑫桥市场提前解除租赁合同的意思表示，但其未能及时告知其雇员就是否解除雇佣关系采取措施减少损失，由此可能产生的工人补偿金损失属于陈家剑过失造成的扩大损失，应由陈家剑自行承担，其主张的工人补偿金缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。此外，当事人对一审判决鑫桥市场返还陈家剑押金2800元均无异议，本院亦予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈家剑上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费281元，由上诉人陈家剑负担。本判决为终审判决。审　判　长　邓　杰代理审判员　刘　蔚代理审判员　李昌明二〇一三年四月二十六日书　记　员　林　路附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度搜索“”