（2013）大民初字第4178号
裁判日期: 2013-04-24
公开日期: 2014-06-17
案件名称
北京中际北视物业管理有限公司诉阮伯兴物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京中际北视物业管理有限公司,阮伯兴
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2013）大民初字第4178号原告北京中际北视物业管理有限公司，住所地北京市海淀区车公庄西路32号。法定代表人甘红，董事长。委托代理人ＸＸ，男，1976年8月2日出生，北京中际北视物业管理有限公司项目副经理。被告阮伯兴，男，1982年10月25日出生。原告北京中际北视物业管理有限公司（以下简称：中际北视公司）与被告阮伯兴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王莹适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中际北视公司的委托代理人ＸＸ，被告阮伯兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中际北视公司诉称：被告阮伯兴位于北京市大兴区永华南里6号楼4单元602室的住所，系由我公司进行物业管理；在我公司提供了物业管理服务后，被告未交纳自2009年3月18日起至2012年3月17日止的物业费8110.2元，滞纳金4000元（自2009年5月2日起计算至2012年5月1日止，按照每日3‰计算）；为维护我公司的合法权益，现诉至法院，请求法院判令被告阮伯兴给付我公司2009年3月18日至2012年3月17日的物业费共计8110.2元，滞纳金4000元，共计12110.2元，并承担本案的���讼费用。被告阮伯兴辩称：我与原告中际北视公司不存在合同关系，亦未授权案外人中华书局古籍印刷厂签订《瀚林庭院前期物业服务合同》，故我并非合同的当事人，该合同对我不具有约束力；原告中际北视公司起诉状中所述的2009年3月18日至2011年3月17日的物业费，总计4055.1元已过诉讼时效，请求法院不予支持该部分物业费；原告中际北视公司违约在先，在小区内的安全防范工作极其疏忽，且在小区内入室盗窃等犯罪案件时有发生的情况下，也未采取任何加强安保的措施；综上我不同意交纳物业费用及违约金，并请求法院减少相应物业收费金额的20%。经审理查明：被告阮伯兴系北京市大兴区黄村镇永华南里（瀚林庭院）6号楼4单元602室的所有人，房屋建筑面积为127.44平方米；该小区的前期物业服务公司为北京瀚林物业管理有限公司，被告阮伯兴每年的物业费为2703.4元；2009年5月8日，该小区开发商中华书局古籍印刷厂于小区贴出关于更换物业公司的公示，写明“瀚林庭院小区在小区业主委员会未选定物业公司之前由出卖人（中华书局古籍印刷厂）未退北京瀚林物业管理有限公司进行前期物业管理。目前，由于该物业公司经营不善从而决定依法解散。为确保各位业主利益及小区物业服务管理质量不因此受到影响，我单位通过慎重比较选择，拟将小区前期物业服务管理工作暂时委托给中际北视物业管理有限公司”；2009年7月8日，中华书局古籍印刷厂出具中标通知书，证实原告中际北视公司在北京市大兴区永华南里1-8号楼项目物业管理招标中，为最终中标企业；2009年7月10日，中华书局古籍印刷厂（合同甲方）与原告中际北视公司（合同乙方）签订《瀚林庭院前期物业服务合同》，合同写明“2006年6月甲方的上级主管单位中华书���出资壹百万元人民币设立北京瀚林物业管理有限公司，对甲方及中华书局共同建设的瀚林庭院小区进行前期物业管理；2008年3月，瀚林庭院小区业主入住后，由该公司提供物业服务，并收取了2008年3月至2009年3月物业费；在该公司的管理经营下，业主已全部办理了入住手续，小区处于正常运营管理状态。由于该物业公司缺乏物业管理经验，出现亏损，该物业公司已于2009年2月27日依法解散，停止一切经营活动，此时，为充分保证瀚林庭院小区的物业服务质量及业主利益，甲方选择乙方于2009年3月1日开始临时负责瀚林庭院小区的物业服务工作，双方已经陆续对瀚林庭院小区物业服务范围内的所有房屋、共用部位、设施设备、相关档案资料等与本合同优选的全部归全体业主所有的财物进行了交接，但双方未签订前期物业服务合同”；合同第七条约定，业主应于接到入住通���书，办理入住手续之日起按年交纳物业服务费用，以后业主按首次交纳物业服务费的日期，在到期后30日内按年交纳下一年度的物业服务费用；原告中际北视公司与被告阮伯兴未签订物业服务合同；庭审中，被告阮伯兴对案外人中华书局古籍印刷厂系其小区的开发商表示认可，但对原告中际北视公司何时进入小区表示不清楚；被告阮伯兴对每年的物业费数额及未交纳物业费的时间段均表示认可，但辩称其未与原告中际北视公司签订物业服务合同，不应交纳物业费；被告阮伯兴辩称2009年3月18日至2011年3月17日的物业费，总计4055.1元已过诉讼时效，请求法院驳回该部分的诉讼请求。被告阮伯兴向法庭提交照片，证实原告中际北视公司物业不到位的情况；原告中际北视公司向法庭提交北京市大兴区居住小区管理办公司出具的证明，证实北京市大兴区黄村镇永华南里瀚林庭���小区物业服务合同已在住建委小区办进行合同备案，该小区由原告中际北视公司进行物业服务管理。上述事实，有原告中际北视公司向法庭提交的中标通知书二份，物业服务合同，公示，证明，缴费明细及标准，照片，荣誉证明，被告阮伯兴向法庭提交的照片及双方当事人在庭审中的陈述在案佐证。本院认为：原告中际北视公司与中华书局古籍印刷厂签订的前期物业管理合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，原告中际北视公司与被告阮伯兴虽未签订物业服务合同，但被告阮伯兴系该小区业主，且从本案事实及证据看，自2009年3月起，中际北视公司一直对该小区进行物业服务，至今该小区运转正常，被告阮伯兴亦实际享受了物业服务，与原告中际北视公司形成事实上的物业管理服务关系，理应向原告中际北视公司交纳物业服务费，现��告中际北视公司起诉，要求被告阮伯兴给付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持；对于被告阮伯兴提出的诉讼时效问题，因原告中际北视公司实际提供物业管理服务是一个持续、不间断的过程，因此，本案中，原告中际北视公司通过诉讼的方式要求给付物业管理费用，未超过诉讼时效。故对被告阮伯兴的上述答辩意见，本院不予采纳。同时指出，如果物业服务企业在对小区进行服务的过程中出现瑕疵，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业服务企业服务水平与质量的下降，如此恶性循环不利于小区乃至整个社会的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益，当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务水平；鉴于被告阮伯兴与原告中际北视公司未签订物业服务合同，且其并非恶意拖欠，故对于原告中际北视公司所主张的滞纳金不予支持；据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告阮伯兴给付原告北京中际北视物业管理有限公司二○○九年三月十八日至二○一二年三月十七日的物业费八千一百一十元二角（于本判决生效后十日内履行）；二、驳回原告北京中际北视物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十一元，由原告北京中际北视物业管理有限公司负担二十元（已交纳），被告阮伯兴负担三十一（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 王莹二〇一三年四月二十四日书 记 员 马然 更多数据：搜索“”来源：