（2012）杭下民初字第1060号
裁判日期: 2013-04-24
公开日期: 2014-04-08
案件名称
王安平与孙建文房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王安平,孙建文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭下民初字第1060号原告：王安平。被告：孙建文。委托代理人：叶水荣、吴根福。原告王安平诉被告孙建文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周菁晖独任审判。孙建文在答辩期间提出管辖异议，本院裁定驳回其异议后，孙建文上诉至杭州市中级人民法院，该院审查后驳回上诉，维持原裁定。本案于2012年11月20日公开开庭进行了审理。后又依法转为适用普通程序，组成合议庭，于2013年3月13日公开开庭进行了审理。原告王安平、被告孙建文的委托代理人叶水荣两次到庭参加诉讼，孙建文的委托代理人吴根福第一次庭审时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王安平起诉称：2011年4月27日，原、被告双方签订一份《厂房租赁合同》，约定原告将位于杭州市良渚勾庄工业园内的一套1500平方米的工业厂房出租给被告经营使用，租赁时间为5年，自2011年5月18日起至2016年5月18日止，厂房的年租金为27万元，租金每半年支付一次，支付日期提前一个月，先支付后使用。如被告逾期支付租金，则应向原告支付滞纳金，滞纳金金额以拖欠天数乘以欠缴租金总额5%计算。合同签订后，被告依约向原告支付了一年的租金270000元。按照《厂房租赁协议》的约定，被告应于2012年4月18日向原告支付半年租金135000元，但被告没有依约向原告支付款项，原告曾多次向被告催讨，但被告均以各种理由推托，拒不缴纳租金。根据《厂房租赁合同》的约定以及相关法律规定，被告拖欠租金的行为已构成违约，原告有权要求被告承担每天5%的逾期付款违约金。为维护自身的合法权益，故起诉至法院，请求：一、判令被告立即向原告支付2012年5月18日至2012年11月18日房屋租金135000元；二、判令被告向原告支付逾期付款滞纳金465750元（滞纳金依照合同约定本次被告应付租金135000元为基数，按每天5%计算，从2012年4月18日暂计至起诉日共69天，实际数额按被告付清租金之日为准）；三、本案诉讼费用由被告承担。被告孙建文答辩称：一、被告与原告于2011年4月签订房屋租赁合同，并依约支付了2011年5月18日至2012年5月17日的租金。但自2012年4月份开始，该厂房所有权人杭州华纳塔器科技有限公司（以下简称华纳公司）法定代表人多次通过口头及书面的形式告知被告，被告承租厂房归其公司所有，并向被告出示租赁厂房的权属证明，告知被告因原告未依约支付租金、水电费等，已严重违反与其签订的合同，不享有继续租赁及转租该厂房的权利。如被告需继续租赁该厂房，必须与其签订厂房租赁合同，并将租金直接交付其所有。否则，华纳公司将以停水、停电及其他方式阻止经营户生活经营活动，并给被告规定最后期限为7月10日之前。被告认为，被告承租原告厂房的目的是用于生活经营，而作为出租方的原告有义务保证租赁物不受第三人干预。但事实上，被告所承租厂房登记于华纳公司名下，且厂房内的水电、安全管理、甚至门岗均由华纳公司控制，华纳公司随时可以随时采取措施阻止被告的经营行为，而原告既没有证据证明其享有转租权，也没有任何能力防止华纳公司阻止被告经营生活的行为，保证被告正常经营活动。依照合同法第九十四条第四项之规定，因原告不能保证被告承租该厂房正常经营活动，达不到被告租赁该厂房的经营目的，有权可以单方解除合同。故被告为防止因华纳公司停水停电行为导致公司进一步严重损失，在华纳公司规定向其签订合同最后期限之前，即在2012年7月5日向原告提出解除合同，并搬离租赁厂房，故原、被告的合同租期截止于2012年7月5日。另外，原告在诉请中的逾期违约金金额明显过高，法律规定违约金以补偿为原则，当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过正常损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第114条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案，被告逾期支付租金是因原告不能保证被告正常经营活动，达到实现租赁厂房目的，是因原告存在过错，且逾期支付给原告造成的实际损失是原告减少了银行存款利息，故被告请求法院依法调低原告主张的逾期违约金，并综合考虑本案综合因素，请求法院以被告应支付原告的租金本金为基数，同期存款利率计算利息作为违约金。原告王安平为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1．厂房租赁合同1份，欲证明原、被告存在房屋租赁合同关系的事实；2．产权证1份，3．合作协议书1份，证据2、3欲证明原告对争议标的享有收益权，原告有权租赁该产权证上的房产；4．邮件详情单1份，欲证明原告在2012年7月18日向被告邮寄了不同意解除合同的回函。上述证据经庭审出示，被告发表质证意见如下：对证据1，真实性、关联性无异议，证明目的有异议。该厂房协议到2012年7月5日双方已经解除。对证据2，真实性无异议，但该产权证只能证明该产权属于华纳公司所有，不能证明是被告所有。对证据3，真实性无法确认，即便是真实的，恰恰能够证明涉案房屋的产权属于华纳公司所有。对证据4，真实性有异议，被告没有签收，提示栏中并不能表明原告邮寄的就是不同意解除合同的回函。本院审核后认定如下：证据1、2，被告认可其真实性，故确认相应事实。证据3，华纳公司在（2012）杭下民初字第1625号案件中也作为证据提交，故确认原告与华纳公司签订协议的事实。证据4，该证据系寄送的详情单，不足以证明已送达被告，且详情单未写明回函的内容，不足以证明系不同意解除合同的函，故不予确认。被告孙建文为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1．产权证1份，欲证明被告所承租的厂房实际产权人是华纳公司；2．通知（2012年5月3日）1份，3．通知（2012年7月4日）1份，证据2、3欲证明因原告未依约向厂房所有权人支付租金等严重违约行为，导致厂房所有权人阻止被告经营行为，并要求被告与其签订合同及支付租金；4．2012年7月5日提前终止厂房租赁合同的函1份，欲证明因被告不能正常使用该租赁厂房经营活动，不能实现合同目的，依法提出解除与原告的租赁合同；5．《合作协议书》解除通知函1份，欲证明：①因原告未依约向厂房所有权人支付租金等严重违约行为，厂房所有权人依法于2012年9月9日解除与原告的租赁合同；②原告无权将该厂房继续出租给被告；6．王安平的答辩状1份，欲加强证据2、3的证明对象；7.华纳公司证明（2012年7月15日）1份，欲证明被告与原告单方解除合同后于2012年7月15日腾退厂房；8.照片3张，欲证明被告腾空厂房，厂房到现在为止是空置的；9.华纳公司证明（2012年9月21日）1份，欲证明涉案房屋属华纳公司所有，厂房外标牌于2011年6月安装并对外公示。上述证据经庭审出示，原告发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，证明对象无异议，产权是属于华纳公司所有。对证据2、3，真实性无异议，合法性无异议，两份函只是华纳公司发给被告，华纳公司要做什么行为，原告也没有办法制约，如果给被告造成了损失，被告完全可以通过报警来处理问题，原告不向华纳公司支付租金与本案没有关联。对证据4，合法性无异议，证明目的有异议。被告在7月5日，甚至到今天都在正常使用厂房，没有遭到任何破坏，被告单方提出解除合同，原告没有同意，也已回函给被告，被告无权单方解除合同。对证据5、6，真实性、合法性认可。原告与华纳公司的案子已经在下城区法院开庭，租赁合同解除也是华纳公司单方解除，原告也没有同意，与本案无关。对证据7，原告没有认可被告于7月5日解除合同，这是被告与华纳公司之间的事情。对证据8，照片在哪里拍摄、是谁拍摄都不清楚，也不能证明被告已经腾退厂房。对证据9，厂房外的标牌是原告安装的，厂房的产权是华纳公司的，但已经转租给原告，华纳公司再与其他人签订合同是侵犯了原告的权利。本院审核后认定如下：证据1，原告也作为证据提交，双方均认可该事实，予以确认。证据2、3，原告认可其真实性，故确认华纳公司向被告发函的事实。证据4，原告认可被告发函的事实，故确认该事实。证据5、6，原告认可其真实性，故确认华纳公司向原告发函及原告在另案中答辩的事实。证据7，系华纳公司出具，其与本案有利害关系，且被告向华纳公司交付房屋并不免除其向原告承担的义务，故不予确认。证据8，不足以确认系涉案厂房，且被告未提交证据证明已将厂房交还原告，对其证明目的不予确认。证据9，被告也认可房屋所有权登记在华纳公司名下，故确认该事实。根据当事人的陈述及经确认的其他证据，本院认定案件事实如下：2011年4月12日，华纳公司与王安平签订《合作协议书》，双方就杭州市余杭区勾庄工业园区内8亩国有土地使用权及该土地上新建的9688.4平方米工业用标准厂房产权等合作事宜约定：双方以华纳公司出土地、王安平出建房资金的方式合作建房，厂房建成后，建筑物产权及土地使用权由双方按份共有，华纳公司拥有60%的建筑物产权及土地使用权，王安平拥有40%的建筑物产权及土地使用权。厂房建成后，华纳公司将其拥有的60%的厂房全部租赁给王安平，租赁期限自2011年7月1日起至2021年6月1日止，年租金90万元（税费由王安平自理），年租金分二次交付，租金每隔三年递增10%。王安平同意以其拥有的40%的建筑物产权及土地使用权作为履约定担保。华纳公司同意厂房的全部租赁事宜由王安平全权负责处理及担当，王安平有权转租。后建造的厂屋实际登记在华纳公司名下。2011年4月27日，王安平与孙建文签订《厂房租赁合同》，约定王安平将坐落杭州良渚勾庄工业园内、建筑面积1500平方米的厂房租赁给孙建文，租期5年，自2011年5月18日至2016年5月18日。年租金27万元，每年递增一次（从2013年5月18日算起），递增率为5%。租金每半年支付一次，支付日期提前一个月，先支付后使用。孙建文逾期支付租金，应向王安平支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的5%计算。王安平应确保在孙建文租赁前所有设施（包括水、电、电梯、厕所及其他管道、消防现套及验收合格等）完好且可用。在孙建文承租期间，王安平有义务向孙建文提供一切关于厂房内停水、停电及其他与使用合同所签厂房相关的政府政策（相关部门停电停水通知），否则造成的一切后果由王安平承担。厂房租赁期间，如孙建文需提前解约，应提前六个月书面通知王安平并征得王安平同意，若未提前通知王安平，孙建文应赔偿王安平六个月厂房租金作为补偿。庭审中，双方均认可孙建文已支付2012年5月17日前的租金。2012年5月3日华纳公司向孙建文等发通知，称位于杭州良渚镇运河村的9680平方米工业厂房产权属于华纳公司［土地使用证号：杭余国用（2011）第110－793号，房产证号：余房权证良字第××号］，原王安平签订的租房协议作废，下半年房租必须交给本公司，并重新签订租房协议，否则产生的一切后果由自己负责。同年7月4日，华纳公司再次发通告称：华纳公司的工业厂房的各房屋租赁单位，因你们与王安平承租该房屋，由于王安平未能按期按约向华纳公司履行应付的款项及水电等其他费用，华纳公司将自本通告次日起七天内予以停水停电，望各租赁单位及时、妥善安排好自己的生产工作。如在七天内不能正常安排的请及时向华纳公司反映，并予以协商解决。2012年7月5日，孙建文向王安平发《关于提前终止厂房租赁合同的函》，称孙建文于7月4日接到华纳公司的函，因王安平未按约履行应付款及水电等费用，华纳公司将对孙建文采取停水停电的措施。由于王安平的行为将使孙建文遭受严重的损失，为保证孙建文能正常运行，保护自身的合法权益，孙建文决定自2012年7月4日起终止与王安平签订的《厂房租赁合同》。如因王安平与华纳公司之间产生纠纷，而影响孙建文正常经营的，所造成的所有损失由王安平负责赔偿。2012年9月19日，华纳公司向王安平发《〈合作协议书〉解除通知函》，称王安平于2012年8月29日收到华纳公司的通知函，要求王安平收函后十日内将第一年度租金90万元及相关费用支付给华纳公司，届期未履行义务，则自通知期限届满之日，双方合作协议视为解除，现王安平未能在2012年9月9日前履行上述义务，故双方的《合作协议书》自2012年9月9日起解除。本院认为：王安平与孙建文签订的《厂房租赁合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。一、关于解除合同。孙建文与王安平签订租赁合同后，王安平已将厂房交付孙建文使用，孙建文单方解除合同并不符合合同的约定条件。现孙建文主张单方解除合同的理由是，房屋所有权人华纳公司要求孙建文与其签订租赁合同，否则将采取停水停电措施，而王安平不能保障其合法使用房屋，孙建文不能实现合同目的，故其有权单方解除合同。本院认为，（一）孙建文并未提交证据证明华纳公司实际已采取措施导致其不能使用租赁厂房。退而言之，孙建文是基于与王安平之间的租赁合同而取得案涉厂房的使用权，在不能使用租赁厂房的情况下，孙建文仍可根据合同向王安平主张违约责任，其单方解除合同缺乏依据。（二）华纳公司虽系案涉厂房的登记所有权人，但根据华纳公司与王安平签订的《合作协议书》，王安平享有40%的厂房使用权，华纳公司并将其享有的60%的厂房使用权交由王安平管理和出租，基于该《合作协议书》王安平已取得案涉厂房的全部使用权。孙建文发函给王安平要求解除租赁合同时，华纳公司尚未向王安平发函解除合同，且不论华纳公司发函解除合同行为的效力，华纳公司与孙建文签订合同时，在华纳公司尚未发函解除与王安平合同的情况下，华纳公司尚不享有案涉厂房的使用权。（三）孙建文认为其已单方解除合同，合同解除后未再使用租赁厂房。但案涉厂房系王安平交付其使用，孙建文在发函解除合同后也未将租赁厂房交还王安平。因此，孙建文以合同已经解除为由拒绝支付租金缺乏依据。二、关于王安平主张的租金及滞纳金。如前所述，孙建文单方解除合同缺乏依据，故王安平要求孙建文支付租金有依据。合同约定，租金每半年支付一次，支付日期提前一个月，先支付后使用。故涉案房屋2012年5月18日至2012年11月18日的租金应当2012年4月18日前支付，孙建文至今未付，应承担违约责任。但合同中关于每日按欠缴租金总额的5%支付滞纳金的约定，与孙建文未支付租金给王安平造成损失相比明显过高，考虑到本案的实际情况，本院酌情确定由孙建文按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付滞纳金，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孙建文于本判决生效之日起十日内支付原告王安平2012年5月18日至2012年11月18日的租金人民币135000元，并按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付自2012年4月18日至实际支付之日止的滞纳金；二、驳回原告王安平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9808元（已由原告王安平预交），由原告王安平负担7576元，被告孙建文负担2232元（于本判决生效之日起十五日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费9808元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。审 判 长 石 敏审 判 员 周菁晖人民陪审员 沈志华二〇一三年四月二十四日书 记 员 陈 伟 更多数据：搜索“”来源：