（2013）金牛民初字第1148号
裁判日期: 2013-04-24
公开日期: 2014-12-06
案件名称
成都中铁二局集团房地产经营有限与雷新华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都中铁二局集团房地产经营有限公司,雷新华,杨咸照
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十五条第一款，第一百四十四条
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2013）金牛民初字第1148号原告成都中铁二局集团房地产经营有限公司。法定代表人廖义凯，该公司经理。委托代理人余燕，四川泓森律师事务所律师。被告雷新华。第三人杨咸照。原告成都中铁二局集团房地产经营有限公司（以下简称“中铁二局房地产公司”）与被告雷新华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，由审判员舒旭东独任审判，于2013年3月6日公开开庭进行了审理。原告中铁二局房地产公司的委托代理人余燕，被告雷新华到庭参加了诉讼。因本案涉及次承租人，故本院依职权追加次承租人杨咸照为第三人参加诉讼，于2013年3月27日公开开庭进行了审理，原告中铁二局房地产公司的委托代理人余燕，被告雷新华，第三人杨咸照到庭参加了诉讼。因第三人杨咸照有新证据提交，本案于2013年4月22日第三次公开开庭进行了审理，原告中铁二局房地产公司的委托代理人余燕，第三人杨咸照到庭参加了诉讼。被告雷新华经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告2010年9月21日签订《商铺租赁合同》，约定：原告将金牛区营门口乡花照村八组4单元*楼*号住宅（现房屋产权证地址为：成都市金牛区金房苑东路*号）及*号楼83、84、85号商铺出租给被告使用，租赁期限2年，自2010年9月28日起至2012年9月27日止，月租金3655.6元；被告如需对商铺房屋结构进行变动，应征得原告书面同意，费用由被告自理，租赁合同终止，墙、地、天棚的装修不得拆除，无偿归原告所有；如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用，必须取得原告书面同意；因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏，被告负责赔偿修复；租赁期满，如需续租，应提前1个月通知原告，双方共同协商续租事宜。2012年9月27日合同到期后，双方多次协商续租事宜均未能达成一致意见，故请求人民法院依法判决：1、确认商铺租赁合同期满终止；2、被告与第三人立即腾空房屋并将墙、地、天棚完好的房屋交还给原告；3、被告向原告赔偿损失（自2012年9月28日起到2012年12月27日）10966.8元及利息，以后顺延至被告向原告交还房屋止按每月3655.6元向原告赔偿损失，第三人在上述损失范围内承担连带责任；4、诉讼费用由被告和第三人承担。被告辩称，《商铺租赁合同》明确约定合同期满后，如果原告不同意续租要提前3个月通知被告，被告承租房屋后一直合法经营，没有违规经营。合同到期后，因双方一直未就房租事宜协商一致，故一直没有归还房屋。《商铺租赁合同》明确约定，合同到期，被告享有优先续租权，现在房屋已经经过几次转租，现在的使用人不愿意归还房屋，希望原告同意续租。第三人述称，杨咸照将诉争房屋转租过来经营，支付了20多万元的转让费。使用房屋期间，一直按时交纳房租，且租赁合同明确约定合同到期要续签合同。现在经营不到一年，生意不好，要求续租诉争房屋，希望原告按照合同约定，租赁期满续签合同，租金参照1号楼其他同类商铺涨幅降低30%的标准涨租金。经审理查明，2010年9月21日，中铁二局房地产公司与雷新华签订了《商铺租赁合同》，将其经营管理位于金牛区营门口乡花照村八组4单元*楼*号住宅及*号楼83、84、85号商铺（使用面积182.78平方米）出租给雷新华使用，租赁期限2年（自2010年9月28日起至2012年9月27日止）；租金单价20元／㎡，月租金3655.6元，年租金共计为43867.2元。合同约定：如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用，必须取得中铁二局房地产公司书面同意；租赁期届满，如需继续承租，应提前1个月通知中铁二局房地产公司，双方共同协商续租事宜；租用期内雷新华需要提前解除租赁，应提前3个月通知中铁二局房地产公司，否则雷新华向中铁二局房地产公司承担三个月租金总额的违约金；任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担；租赁期满，除不可抗力外，中铁二局房地产公司必须与雷新华续签合同，租金参照1号楼其他同类商铺涨幅降低30%。2012年10月30日，中铁二局房地产公司通过书面《通知》形式告知雷新华：“你所租赁的营门口乡花照村八组*单元*楼住宅及*号楼83、84、85号租赁合同期限于2012年9月27日到期，由于多次协商续租事宜未达成一致意见，现租期已过一个多月，我公司要求你在2012年11月2日前到我公司进行最后一次协商，否则我公司将收回出租房。”2012年11月15日，中铁二局房地产公司再次通过《通知》形式告知雷新华：“你所租赁的房屋已于2012年9月27日到期，由于你拒签合同，经单位研究决定，请你于2012年11月16日搬出所租赁的房屋，逾期不搬，我单位将采取强制措施。”另查明，金牛区营门口乡花照村八组4单元*楼*号住宅及*号楼83、84、85号商铺现产权证登记地址分别为：金房苑东路1号*号和金房苑东路1号*幢*楼附83、84、85号。上述房屋产权人系中铁二局集团有限公司。2012年12月16日，中铁二局集团有限公司出具授权委托书，委托中铁二局房地产公司对金房苑东路1号*号及金房苑东路1号*幢*楼附83、84、85号商铺代为经营管理，委托权限包括：代为出租房屋、收取租金，就房屋租赁纠纷起诉、应诉，签收法律文书，申请财产保全和证据保全，承认、变更、放弃全部或者部分诉讼请求，进行和解，上诉或者申请撤回上诉，申请执行，代收案款。再查明，雷新华与中铁二局房地产公司签订《商铺租赁合同》后，已将诉争房屋多次转租，现诉争房屋实际使用人为杨咸照。杨咸照转租诉争房屋后，一直以雷新华名义向中铁二局房地产公司交纳租金。中铁二局房地产公司向杨咸照出具的租金票据中，承租人均为雷新华。截止2012年9月27日，因双方未就续租事宜协商一致，中铁二局房地产公司未再收取杨咸照的房屋租金。以上事实有《商铺租赁合同》、《通知》、房屋产权证、房屋信息摘要、变更协议、授权委托书、《转让协议》以及各方当事人当庭一致陈述在案予以证明，足以认定。本院认为，中铁二局房地产公司与雷新华签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约全面适当履行合同义务。《商铺租赁合同》约定雷新华如需将房屋转租第三人使用或与第三人互换房屋使用，必须取得中铁二局房地产公司书面同意，任何一方未能履行合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担。故雷新华未经中铁二局房地产公司书面同意将房屋转租他人，违反了合同约定，中铁二局房地产公司有权解除合同。本案《商铺租赁合同》于2012年9月27日到期，对中铁二局房地产公司请求确认合同期满终止的请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，雷新华应当返还租赁房屋。由于雷新华未按时返还房屋造成中铁二局房地产公司租金损失，依法应予赔偿。因双方未举证证明同类商铺租金标准，故酌定参照《商铺租赁合同》中月租金3655.6元标准（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息），计算每月租金损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、成都中铁二局集团房地产经营有限公司与雷新华签订的《商铺租赁合同》于2012年9月27日期满终止。二、雷新华、杨咸照于本判决生效之日起10日内自行将金房苑东路1号*号和金房苑东路1号*幢*楼附83、84、85号房屋腾空并交付给成都中铁二局集团房地产经营有限公司。三、雷新华于本判决生效之日起10日内赔偿成都中铁二局集团房地产经营有限公司损失（损失按照每月3655.6元计算，并按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，自2012年9月28日起至其实际返还上述房屋之日止。），杨咸照在上述损失范围内承担连带赔偿责任。四、驳回成都中铁二局集团房地产经营有限公司的其他诉讼请求。如果雷新华、杨咸照未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费374元，因本案适用简易程序审理并判决，减半收取187元，余款187元由雷新华、杨咸照负担（此款已由成都中铁二局集团房地产经营有限公司垫付，雷新华、杨咸照应于本判决生效之日起10日内支付给成都中铁二局集团房地产经营有限公司187元）。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。（此页无正文）审判员 舒旭东二〇一三年四月二十四日书记员 郭雅丽 来源：百度“”