（2013）韶浈法民一初字第37号
裁判日期: 2013-04-24
公开日期: 2014-05-21
案件名称
广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司与梅琦物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
韶关市浈江区人民法院
所属地区
韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司,梅琦
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第九十二条第一款，第一百四十四条
全文
广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2013）韶浈法民一初字第37号原告：广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司。地址：韶关市浈江区腊石坝碧桂园销售中心内***室。负责人：曾永芳，该分公司经理。委托代理人：闫奕竹，该公司职员。被告：梅琦，男，汉族，住韶关市武江区。原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司诉被告梅琦物业服务合同纠纷一案。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司的委托代理人闫奕竹到庭参加诉讼。被告梅琦经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司诉称：被告于2010年3月27日与原告签订编号0000769043565号《韶关碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务，被告每月应按房屋建筑面积每月每平方米1.8元及按花园面积每月平方米0.5元的标准向原告支付物业服务费，如被告逾期支付物业服务费的，从逾期之日起每日应付物业服务费的5‰缴纳违约金。后原告按照协议约定向被告提供了物业服务，但是被告自2010年8月开始至今一直拖欠物业服务费。原告于2012年1月2日、12月3日向被告发出《物业管理费催缴函》，同年5月14日，委托广东国鼎律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今未能偿还上述物业服务费。综上所述，交纳物业费是每一个业主对整个居住小区应尽的义务。被告长期拖欠物业服务费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个小区的物业正常运行造成严重的影响。为维护原告的合法权益、保障韶关碧桂园小区物业的正常运行，现原告依据《中华人民共和国合同法》的相关规定及双方合同约定，向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付韶关碧桂园水木春华8街11号房屋自2010年8月起至2012年11月止的物业服务费10838.52元；2、被告以拖欠物业费为基数，按每日5‰为标准，向原告支付至被告交付全部拖欠物业费之日止的违约金暂计至2012年12月18日的违约金21646.06元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告梅琦未答辩，亦未向本院提供证据。经审理查明：2010年3月27日，被告梅琦与韶关市顺宏房地产开发有限公司（以下简称：顺宏公司）签订一份《商品房买卖合同》及其附件，合同约定被告购买顺宏公司位于广东省韶关市十里亭镇五里亭良村公路2号的“韶关碧桂园水木春华8街11号”商品房（连体住宅，即别墅），商品房的房屋建筑面积共168.12平方米，花园面积168.95平方米。同日，广东碧桂园物业管理有限公司韶关浈江分公司与被告签订了一份《碧桂园前期物业服务协议》，约定：被告为韶关碧桂园水木春华8街11号的业主，其同意由原告对上述单位实施前期物业服务。物业服务费采取包干制方式。被告的房屋（连体住宅，即别墅）实际建筑面积为168.12平方米，按每月1.8元计算，花园面积为168.95平方米，按每月0.5元计算，物业服务费为每月387.09元。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。该协议签订后，原告一直按上述前期物业服务协议的约定对被告的物业单位提供物业服务，双方没有重新签订物业服务协议，亦没有达成减免物业费及延期收取物业费的协议。2010年8月起至2012年11月，被告欠原告物业服务费10838.52元。2012年1月2日、12月3日，原告向被告发出《物业管理费催缴函》，同年5月14日，委托广东国鼎律师事务所向被告发出《律师函》，但被告未履约缴款。为此，原告提起本案诉讼。庭审中，原告提交一份被告欠费明细单，显示被告的房屋具体建筑面积为168.12平方米，花园面积为168.95平方米，物业服务费按每月387.09元计收，违约金计算天数也以其提交的清单为准，计至2012年12月18日逾期天数为11184天。另查明：2012年12月19日，经工商部门核准后，广东碧桂园物业管理有限公司韶关浈江分公司变更名称为广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司；原告具有物业服务资质；韶关市物价局核发的《广东省收费许可证》核准该小区的收费标准为：别墅（按建筑面积计）每月每平方米1.8元；花园（按花园面积计）每月每平方米0.5元。原告实际收取物业服务费为别墅（按建筑面积计）每月每平方米1.8元；花园（按花园面积计）每月每平方米0.5元。上述事实有商品房买卖合同及四附件和补充协议、碧桂园前期物业服务协议、身份证复印件、核准变更登记通知书、广东省收费许可证、欠费明细单、物业管理费催缴函、律师函、国内挂号信函、诉状、庭审笔录等证据予以证实。本院认为：原告依法领取营业执照，其核准经营的范围包括提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务等，其属具备物业服务资质的企业。原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司与被告梅琦签订的《碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为被告所居住的单位履行了物业服务工作，被告接受了原告的物业服务，原、被告之间物业服务关系成立。原告所收取的服务费在物价部门核定的收费标准范围内，被告有义务按合同约定交纳物业服务费。而被告交纳了部分物业服务费后，欠2010年8月起至2012年11月物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任，债务应当清偿，原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。关于违约金的计付，原、被告在合同约定“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”，该条款约定的违约金过分高于造成的损失，故本院对违约金予以适当调整。考虑到被告逾期不支付物业服务费给原告，客观上产生了物业服务费孳息，该孳息应一并计付给原告。本案违约金参照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付为宜。对原告的违约金请求，合理部分，本院予以支持，超出部分的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、一百四十四条的规定，判决如下：限被告梅琦在判决生效之日起十日内支付2010年8月起至2012年11月的物业服务费10838.52元及违约金（违约金以387.09元为基数，至2012年12月18日的逾期天数为11184天，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）给原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费612元，由被告梅琦负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判长 王新科审判员 马文英审判员 陈礼波二〇一三年四月二十四日书记员 刘 娟 关注微信公众号“”