（2013）霍民二初字第00149号
裁判日期: 2013-04-24
公开日期: 2015-06-15
案件名称
霍山县金苑物业管理有限公司与何家智物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
霍山县人民法院
所属地区
霍山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
霍山县金苑物业管理有限公司,何家智
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
安徽省霍山县人民法院民 事 判 决 书（2013）霍民二初字第00149号原告：霍山县金苑物业管理有限公司，住所地安徽省霍山县。法定代表人：周啟志，总经理。委托代理人：何志扬，霍山县南岳法律事务所律师。被告：何家智，男，汉族，住安徽省霍山县。委托代理人：曹道俊，女，汉族。原告霍山县金苑物业管理有限公司（下称金苑物业公司）诉被告何家智物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员适用简易程序于2013年4月9日公开开庭进行了审理。原告金苑物业公司的委托代理人何志扬、被告何家智的委托代理人曹道俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金苑物业公司诉称：原告于2008年6月与霍山县中兴房地产开发公司签订了“南潭苑前期物业服务合同”。根据合同规定，被告应在每年度6月和7月两次交纳物业服务费，逾期每天按1元收取违约金。被告自2010年7月1日起至今未交纳物业服务费。其居住房屋为105㎡和一间车库，自2010年7月到2011年12月31日止每月按0.3元∕㎡计算，物业费为567元；自2012年1月1日到2012年12月31日止每月按0.35元∕㎡计算，物业费为441元，以上两项合计1008元。车库物业费为150元，公摊电费为27元。以上款项，经原告多次催要，被告均拒付。要求被告立即给付物业费、公摊电费及违约金计1915元。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、前期物业服务合同两份，证明提供服务的时间、服务内容、标准并证明收费标准、时间以及公摊电费、违约金计算办法；2、催收通知书和邮寄回执六份，证明原告已催收，被告合理期限内未给付；3、收费票据，证明被告居住房屋面积105㎡。被告何家智辩称：1、金苑物业公司与中兴房产公司于2008年签订的前期物业服务合同仅及当时未入住和未与物业服务公司签订合同的业主，对已经入住且已签订合同的被告方业主不再适用；2、原被告签订的物业合同第二十三条已规定了收费内容，不含车库，金苑物业公司违反合同约定，擅自扩大收费范围，且被告方自2010年7月以前未交纳过车库物业费，原告也未向被告要过；3、被告自2010年7月以来就未交纳过物业管理费，至今已有2年，请求人民法院考虑是否超过诉讼时效；4、电费27元无异议，原告五项服务内容只服务了两项，要求按五分之二支付物业费403.2元，物业公司存在态度恶劣和失职渎职行为，管理服务不到位，要求物业公司赔偿被告入户门1000元及精神损失费256元，上述两比，原告应当支付被告经济损失826元并向被告业主书面道歉并保证下次不再犯。被告何家智为支持其辩称向本院提交的证据有：1、物业管理合同书一份，证明双方在2006年已经签订了物业合同，明确了双方的权利和义务；2、照片7张，证明原告服务不到位、没有管理，违法封闭消防通道，没有尽到维修义务，给业主造成了损失；3、医药费单据5张，证明原告态度恶劣，给被告造成的损失。本院认为：原告所举1，具有证据的真实性、合法性和关联性，对其应予认定；证据2，虽《催交物业费通知》业主名称有误，但结合其中2012年11月22日何家智的签名，能够证明原告的证明目的，对其应予认定；证据3，被告无异议，对其应予认定。被告所举证据1，与本案有关联，能够证明被告受物管面积为108㎡，对其应予认定；证据2，无其他证据佐证，其真实性难以确认，且原告提出异议，对其不予认定；证据3，由于本案系物业服务合同纠纷，而被告所举该证据属侵权纠纷范畴，与本案没有关联，对其不予认定。根据上述认定的证据材料以及原、被告双方当事人的当庭陈述，本院审理查明的事实是：2008年4月28日，原告与霍山县中兴房地产开发有限责任公司签订了《南潭苑前期物业服务合同》，合同约定了物业管理区域，约定的服务费用为：商铺每平方米0.8元每月，住宅每平方米0.3元，大车库每月5元，小车库每月3元；收费时间为：按季度的第一个月预收本季度物业费，对不按时缴纳物业费的业主按每逾期一天加收1元违约金；物业服务费不包括单元楼道电费，由原告向业主或物业使用人另行收取；委托期限为两年即自2008年5月1日起至2010年4月30日止，如双方无异议，则本合同自动顺延履行。其中该合同第十九条第3项明确：原告负责与业主和物业使用人签订物业管理合同，并严格按合同中注明的收费项目收费标准执行。2011年12月8日，原告又与霍山县中兴房地产开发有限责任公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定了物业管理区域，收费标准为：多层住宅、别墅为0.35元每平方米每月，商业物业0.8元每平方米每月，大车库每月5元，小车库每月3元；单元电费每月每户定额2元（含维护费用）；业主每半年交纳一次物业费，每年元月和七月交纳；业主未能按时足额交纳物业服务费用，住房每套、商铺每间自欠费之日起每天支付1元违约金；合同期限为2012年1月1日起至2012年12月31日止。自2010年7月之后，被告一直未缴纳物业服务费。原告分别于2012年10月22日和2012年11月19日，向被告送达了催缴物业费通知书，要求被告缴纳2010年7月1日至2012年12月31日物业费1158元。被告未按该书面通知缴纳物业服务费。故原告提起诉讼，要求被告给付物业费1158元（截至2012年12月31日），公摊电费27元，并承担违约金730元。另查明：2006年5月5日，原、被告双方签订了一份《物业管理合同书》，明确约定了双方的权利和义务，且明确了被告受物管面积为108㎡，没有明确是住宅，是营业房还是库房。该合同没有明确履行期限，也没有明确收费标准。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。无论是原、被告双方签订的物业管理合同还是霍山县中兴房地产开发有限责任公司与原告签订的前期物业服务合同，均系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对原、被告双方均具有法律约束力。被告作为业主，接受了原告的物业服务，故其应按照上述合同的约定履行，向原告支付物业服务费。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。故原告要求被告给付截至2012年12月31日的物业费1158元的诉讼请求，本院应予部分支持。双方约定受物管面积为108㎡，但原告主张105㎡，故被告应交纳的物业费应按105㎡分段计算，即自2010年7月到2011年12月31日止每月按0.3元∕㎡计算，物业费为567元；自2012年1月1日到2012年12月31日止每月按0.35元∕㎡计算，物业费为441元，以上两项合计1008元。原告要求被告支付公摊电费27元，被告无异议，本院应予支持。原告要求被告给付车库物业费150元及违约金730元，由于原告方未能举证证明被告物业存在住宅和车库及其具体物业面积，且原、被告双方对受物管物业面积有具体约定，故其要求车库物业费的诉讼请求，本院不予支持。其要求车库物业费，属擅自扩大收费范围，原告存在违约行为，故其要求被告支付违约金730元的诉讼请求，本院亦不予支持。至于被告辩称原告诉请是否超过诉讼时效问题，本院认为，鉴于物业管理的连续性，且原告在诉讼时效期限内已向被告主张权利，故原告诉请没有超过诉讼时效。被告辩称物业公司存在态度恶劣和失职渎职行为，管理服务不到位，要求物业公司赔偿被告入户门1000元及精神损失费256元，由于本案系物业服务合同纠纷，非侵权纠纷，非同一法律关系，在此，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告何家智于本判决生效之日起五日内给付原告霍山县金苑物业管理有限公司物业管理服务费1008元、公摊电费27元，计1035元。二、驳回原告霍山县金苑物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，原告霍山县金苑物业管理有限公司负担15元，被告何家智负担10元。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员 黄 必 胜二〇一三年四月二十四日书记员 杨学山（代）附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。（后略）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 来源：百度“”