（2013）扬邗民初字第0348号
裁判日期: 2013-04-24
公开日期: 2014-04-02
案件名称
任芳萍与俞桂江,赵葛媛,赵葛墩房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
扬州市邗江区人民法院
所属地区
扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
任某某,俞某某,赵某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百五十九条，第一百六十一条；《中华人民共和国担保法》：第十九条，第二十一条第一款，第三十一条
全文
江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2013）扬邗民初字第0348号原告任某某被告俞某某被告赵某某被告赵某某原告任某某与被告俞某某、赵某某、赵某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月1日立案受理后，依法由审判员陈彦独任审判，并于2013年3月25日、4月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘志伟、三被告共同委托代理人王寿泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任某某诉称，2011年11月17日，原告任某某与被告俞某某、赵某某订立房屋买卖合同一份，合同约定原告将位于扬州御园小区138幢101号住宅出售给俞某某、赵某某，房屋总价为680万元。合同第二条约定，余款180万元于2012年12月底前付清。逾期不付，按照每日万分之十支付逾期付款违约金。被告赵某某为余款180万元的给付自愿提供担保。合同订立后，原告按约交付了房屋，被告违反约定拒绝给付余款180万元。现请求判令被告俞某某、赵某某给付购房余款180万元，并自2013年1月1日起至实际给付之日止按日万分之十计付违约金。庭审中，原告将违约金计算标准调整为以同期银行贷款利率的130%计算。原告提供的证据有：1、购房协议书一份，证明2011年11月17日，原告任某某与被告俞某某、赵某某订立房屋买卖合同，并就相关事项进行约定的事实；2、欠款条一份，证明2012年2月21日，俞某某、赵某某约期给付180万元，赵某某进行担保的事实。被告俞某某、赵某某辩称，2011年11月17日，原告任某某与被告俞某某、赵某某签订的购房协议书是草签协议，并非正式房屋买卖合同。2012年2月22日，双方重新正式订立房地产买卖契约，契约约定的房屋成交价为480万元。后又经协商，最终正式确定的成交价格为5575192元，被告已经给付购房款500万元。此外，原告作为房屋开发参与者交付的房屋存在质量问题，也拒绝协调处理。故不同意原告的诉讼请求。被告提供的证据有：1、销售不动产统一发票（代开）发票联一份，证明2012年2月24日，御园典藏园小区138幢101室发票销售金额为5575192元；2、房地产交易纳税申报表及现金完税证一份，证明2012年2月24日，申报的成交价为5575192元，其中被告俞某某、赵某某纳税金额为167255元；3、工程竣工验收证明书、扬州虹源房地产开发有限公司出具给扬州市规划局《关于变更典藏园一期原建筑面积的报告》各一份，证明开发商将房屋建筑面积295平方米变更为490平方米，调整后的部分未经工程竣工验收；4、函件2份，证明被告俞某某、赵某某于2012年8月20日、12月20日向原告提出房屋涉及的质量问题，但是原告未能积极解决。被告赵某某辩称，为欠款进行担保属实，承担连带责任无异议。针对被告俞某某、赵某某对房屋成交价格的异议，原告补充提供房地产买卖契约一份，证明该契约仅作过户所用。经审理查明：2011年11月17日，原告任某某（甲方）与被告俞某某（乙方）订立购房协议书一份，约定：乙方自愿购买甲方位于扬州御园小区的138幢101号住宅，该宅房产面积480.62平方米（以产权证核定为准），土地证面积491.82平方米。房屋出售总价680万元（陆佰捌拾万元）。协议第二条对结算方式约定为：双方签订协议后，乙方先支付甲方壹佰万元购房订金款。甲方在三个月内不得对其他人出售该房屋。如甲方再对外出售房屋，则退回乙方壹佰万元订金款，另支付乙方壹佰万元补偿金。乙方在2012年一月份再支付甲方肆佰万元房款后，甲方在十个工作日内办理完房产证、土地证过户手续。余款壹佰捌拾万元乙方在合同签订后一年内（于2012年12月底前）付清给甲方。乙方逾期不能支付余款，甲方将按照每日万分之十的标准收取违约补偿，逾期三个月不能付款，甲方有权要求乙方退房，并赔偿甲方损失。第三条约定甲方房屋为现状交付，如有严重问题甲方协助维修。协议第五条约定：为顺利办理过户手续，甲乙双方需签订针对房产局的购房合同，合同金额与此协议有出入。因此，在此特说明：一切交易以此协议为准，其他协议仅作为办理手续的参考（特别说明部分字体加黑）。2012年2月21日，俞某某给付500万元后，与赵某某共同向原告出具欠款条一份，欠条注明：兹因本人购买任某某（御园典藏园138幢101室）房屋，尚欠余款壹佰捌拾万元整，因本人业务需要，该款定于2012年12月底前一次性归还，如不能按期归还，依照购房合同进行补偿。被告赵某某以担保人名义在欠条上署名。2012年2月22日，原告（甲方）与被告俞某某、赵某某（乙方）订立房地产买卖契约一份（合同备案号：B4AF423937），仍然约定甲方自愿将扬州御园典藏园小区的138幢101室，建筑面积480.62平方米的房地产出售给乙方。甲乙双方议定该房地产成交价格为人民币480万元，乙方在2012年2月22日前付清给甲方。2012年2月24日，被告俞某某、赵某某按照成交价5575192元缴纳税金167255元。另查明，讼争房屋所有权人已变更登记为被告俞某某、赵某某，在扬州市房屋权属登记中心登记的交易申报价格为480万元。本案的争议焦点为，原告出售给被告俞某某、赵某某的扬州御园典藏园小区138幢101室房屋的价款应如何认定。针对争议焦点，本院认为，讼争房屋的出售价款应认定为680万元。理由：1、2011年11月17日，原告任某某与被告俞某某订立购房协议书中约定的价格是680万元，此价格也是最初的价格；2、根据上述购房协议书中的约定，应认定另订立的480万元购房合同是为针对房管局办理过户之用，双方交易仍以2011年11月17日的购房协议为准，价款仍为680万元；3、对签订不同出售金额两份合同目的，原告补充解释是为双方减少纳税金额，此解释符合情理，故可认定实际成交价为680万元；4、被告已给付原告500万元，结合被告出具的180元欠条，也可认定实际成交价为680万元；5、扬州市房屋权属登记中心登记的交易申报价格为480万元，与房管局备案合同中的480万元价格一致，如果实际价格为480万元，原告应当从实际收取的价款中退还20万元，这明显不符情理；6、被告辩称最终价格为5575192元，从其提供税务发票等证据分析，此价格是税务部门核算的完税价格，非实际成交价和申报价格。综上，原告任某某与被告俞某某于2011年11月17日订立的购房协议书是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。2012年2月22日的房地产买卖契约是用于办理过户，不应作为双方结算价款上的依据。被告俞某某、赵某某共同出具的180万元欠条是其真实意思表示，被告俞某某、赵某某作为房屋买受人尚欠180万元购房余款未能支付，应当承担继续给付的责任，并承担逾期给付违约责任。庭审中，原告主动将违约金计算标准调整为以同期银行贷款利率的130%计算，本院予以准许。被告赵某某在被告俞某某、赵某某出具的欠条上以担保人名义署名，对保证方式约定不明，应当按照连带责任保证承担保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告俞某某、赵某某于本判决生效后十日内给付原告任某某购房余款1800000元及违约金（自2013年1月1日始至本判决确定的给付之日止，以1800000元为基数，按照同期银行贷款利率的130%计算）；二、被告赵某某对被告俞某某、赵某某上述债务承担连带清偿责任；三、被告赵某某承担保证责任后，有权向被告俞某某、赵某某追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21486元，依法减半收取10743元，由被告俞某某、赵某某、赵某某共同负担。（原告同意其预交案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费21486元。（收款人：扬州市中级人民法院；开户行工商银行扬州分行汶河支行；帐号1108020909000104857）（此页无正文）审判员 陈彦二〇一三年四月二十四日书记员 孟婷