（2013）甬东民初字第235号
裁判日期: 2013-04-24
公开日期: 2014-05-01
案件名称
汪向阳与许萍萍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市江东区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汪向阳,许萍萍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2013）甬东民初字第235号原告：汪向阳。委托代理人：王盛、吴伟华。被告：许萍萍。委托代理人：刘桂红。原告汪向阳与被告许萍萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月1日立案受理，依法由代理审判员陈奕适用简易程序独任审判，于2013年4月11日公开开庭进行了审理。原告汪向阳的委托代理人吴伟华、被告许萍萍的委托代理人刘桂红到庭参加诉讼。案经庭外和解未成，现已审理终结。原告汪向阳诉称：原告将自己所有的坐落于宁波市华侨城碧华阁14楼C室出租给被告，租期为2010年7月27日起至2015年8月26日，免租装修期为一个月，即2010年7月27日至2010年8月26日，免租装修期间免收房屋租金。租金为6个月25800元。合同签订后，原告立即将房屋交付被告使用，而被告仅在2011年2月22日以及2011年11月15日各支付房屋租金25800元，另支付房屋押金4300元。根据双方签订的房屋出租合同第十条规定：无故拖欠租金3个月以上的（含3个月）原告可以单方面解除合同。第十一条：被告无故拖欠租金3个月以上的（含3个月），原告有权单方面解除合同，收回房屋，没收一个月租金的履约保证金，并追收所欠费用。至2013年1月25日止，被告共拖欠房屋租金73100元未支付。同时合同第十一条规定：一方违约给守约方造成的经济损失和法律责任，由违约方承担，故因追讨租金所花费的律师费损失由被告承担。另原、被告对案件的管辖进行了约定，故向贵院提起诉讼。请求判令1.解除原、被告间的房屋出租合同，恢复原状并腾退房屋；2.要求支付房屋租金73100元以及逾期支付的利息损失（从2011年8月26日起，分三段计，暂计算至2013年1月25日止，为4169元），总计：77269元；3.要求赔偿律师费损失4000元。庭审中，原告要求变更诉讼请求为房屋租金自2011年8月26日起计算至判决实际履行之日止，利息按银行同期贷款利率计算。被告许萍萍辩称：首先，许萍萍并非本案适格被告。华侨城碧华阁14楼C室的房屋租赁合同由许萍萍出面签订，但当时许萍萍系宁波市江东原朴广告有限公司法人，并将租赁房屋作为公司的办公经营场所，与其本人无关。2011年5、6月份，宁波市江东原朴广告有限公司法人已由许萍萍变更为冯某，并经工商登记，许萍萍本人也于2011年5月辞职离开公司。因此，本案的适格被告应为宁波市江东原朴广告有限公司。其次，原告的房屋租金及利息、律师费等金额计算有误。房屋租赁合同第十条第三款约定：无故拖欠租金3个月以上（含三个月），甲方可单方面解除合同，收回房屋。事实上，原告于2012年2月23日出具收回房屋的告示一份。同时，我方与2012年2月至4月派人多次与原告交涉解除房屋租赁合同，搬迁所有公司财产，原告一直不同意，并因此事向东柳派出所报警。因此，被告认为原、被告间的房屋出租合同于2012年2月23日解除，相应的租金也应计算至2012年2月23日。当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：1.原告提供房产证原件一份，拟证明江东区百丈东路815号华侨城碧华阁14楼C座的房屋所有权人为原告。经质证，被告对真实性无异议。本院认为，因被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。2.原告提供《房屋出租合同》原件一份，拟证明原告将江东区百丈东路815号华侨城碧华阁14楼C座房屋出租给被告，双方约定了租期、租金支付方式、违约责任及管辖。经质证，被告对真实性无异议，但对签订时间并不清楚。针对被告的质证意见，原告认为虽合同并无具体落款时间，但据合同内容推断合同应于2010年7月16日被告支付履约保证金前签订。本院认为，因被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。该房屋出租合同并无落款时间。合同的甲方为汪向阳，乙方为许萍萍。合同约定：租赁房屋坐落于宁波市华侨城碧华阁，位于十四层，房号C室。租赁期自2010年7月27日起至2015年8月26日止。免租装修期为1个月，即自2010年7月27日至2010年8月26日，免租装修期间免收房屋租金，但乙方仍需按时向华侨城物业管理有限公司缴纳这期间的物业管理费、电费等费用。乙方采取按每6个月为一期支付的方式向甲方交付租金，并在每一期提前7个工作日向甲方支付下一期租金。每一期的租金计：25800元人民币。第一期租金应于2010年7月16日前支付。入住之前付清，先付后住。在双方签订本租赁合同后，乙方应于2010年7月16日前支付履约保证金4300元，甲方收到保证金后向乙方出具收据。租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其他欠款，在乙方办理手续时退还（不计息）；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。乙方无故拖欠租金3个月以上的（含3个月），甲方可单方面解除合同，收回房屋，没收壹个月租金的履约保证金，并追收所欠费用。一方违约给守约方造成的经济损失和法律责任，由违约方全部承担。甲乙双方因执行本合同发生争议，应友好协商解决，如协商未果，任何一方有权向该房屋所在地人民法院起诉。对上述事实本院予以认定。3.原告提供公司基本情况原件一份，拟证明被告已经实际使用江东区百丈东路815号华侨城碧华阁14楼C座的房屋。经质证，被告对真实性无异议。本院认为，因被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。4.原告提供法律服务委托合同书及发票原件各一份，拟证明原告为本案的诉讼花费4000元的事实。经质证，被告对真实性无异议。本院认为，因被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。5.被告提供告示复印件、证人证言原件各一份，拟证明原告已经在2012年2月23日将涉案房屋收回的事实。经质证，原告对两份证据的真实性、合法性及关联性均有异议。原告认为，该告示落款为房东，并无具体的签字，且该证据并无原件。证人并未出庭陈述证言，且该证人与原告存在亲属关系，证明力较弱。6.依被告申请，本院准许证人陈某出庭作证。证人陈述称其是一名律师。2012年3月，涉案房屋的实际使用人宁波市江东原朴广告公司的法定代表人冯某通过朋友介绍向证人咨询法律问题。据冯某所述纠纷系因公司被人上锁引起。因此，证人与冯某同去涉案房屋查看，发现房屋门口右边贴有A4纸，该纸条上写有注意事项，当时证人拍照取证后向冯某表示，房东可以收回房屋，但屋内物品应归还被告，被告可以通过法律途径解决。但证人并不知晓纸条的书写及张某。庭审中，证人向某出示所拍注意事项内容，与被告提供的告示内容一致。原告对证人证言的真实性有异议。原告认为，因被告公司欠款较多，被告怕工人讨要工资不成将屋内物品搬走，故被告自己张贴了该纸条。本院认为，因证人史某未到庭接受质询，本院对其书面证言不予采信。虽原告对告示及证人陈某的证言真实性有异议，但告示内容与陈某的证言及拍照取证内容能相互印证，故本院对告示内容及陈某证言均予以采信。2012年2月23日，涉案房屋门口张贴字条一张，记载：“本房子已因房租拖欠一年已收回。该房内一切财产属房东所有。未经许可进入属偷盗行为!后果自负!已报公安”。该字条落款为房东。对上述事实本院予以认定。综上，本院认定事实如下：原告系宁波市江东区百丈东路815号华侨城碧华阁14楼C座的房屋所有权人。原、被告曾签订无落款日期的《房屋出租合同》一份。合同的甲方为汪向阳，乙方为许萍萍。合同约定：租赁房屋坐落于宁波市华侨城碧华阁，位于十四层，房号C室。租赁期自2010年7月27日起至2015年8月26日止。免租装修期为1个月，即自2010年7月27日至2010年8月26日，免租装修期间免收房屋租金，但乙方仍需按时向华侨城物业管理有限公司缴纳这期间的物业管理费、电费等费用。乙方采取按每6个月为一期支付的方式向甲方交付租金，并在每一期提前7个工作日向甲方支付下一期租金。每一期的租金计：25800元人民币。第一期租金应于2010年7月16日前支付。入住之前付清，先付后住。在双方签订本租赁合同后，乙方应于2010年7月16日前支付履约保证金4300元，甲方收到保证金后向乙方出具收据。租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其他欠款，在乙方办理手续时退还（不计息）；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。乙方无故拖欠租金3个月以上的（含3个月），甲方可单方面解除合同，收回房屋，没收壹个月租金的履约保证金，并追收所欠费用。一方违约给守约方造成的经济损失和法律责任，由违约方全部承担。甲乙双方因执行本合同发生争议，应友好协商解决，如协商未果，任何一方有权向该房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，被告支付了2010年7月27日起至2011年8月26日止的租金，并支付了4300元的履约保证金。2012年2月23日，涉案房屋门口张贴字条一张，记载：“本房子已因房租拖欠一年已收回。该房内一切财产属房东所有。未经许可进入属偷盗行为!后果自负!已报公安”。该字条落款为房东。另原告为本案诉讼支付律师费4000元。本院认为，首先，本案被告主体适格。被告辩称合同虽由许萍萍签订，但其当时身份为宁波市江东原朴广告有限公司法定代表人，且承租房屋实际也用于公司经营，故责任也应由公司承担。本案中，《房屋出租合同》无落款时间，但结合合同内容推断签订时间应在支付首期租金及履约保证金前，即2010年7月16日前，而宁波市江东原朴广告有限公司的成立日期为2010年7月29日。根据法律规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。因此，原告有权以许萍萍为被告提起诉讼。其次，房屋租赁合同的解除时间。原、被告双方对告示的张贴方及张贴用途陈述不一，但对张贴过告示的事实并无异议。本院认为，告示的落款为房东，虽无具体的签名，但根据常理并结合告示内容判断，该告示的张贴方为房东，即本案原告的概率大。而且，在庭审中原告对张贴的事实也表示知晓，只是在用途陈述时，认为系被告为防止公司物品被员工搬迁而自行张贴，但并未提供证据予以证明。退一步讲，假使该告示系被告张贴，原告也未及时提出异议，可视为对告示内容的默认。因此，结合证人证言及原、被告的庭审陈述，本院认为，房屋租赁合同的解除时间应为告示的落款时间，即2012年2月23日。但在合同解除后，被告尚有部分物品放置于承租房屋内，即未实际予以腾退，故应按4300元／月标准支付原告自2012年2月24日起至实际腾退之日止的占有使用费。虽原告要求恢复原状，但其并未提供原状的证据材料，故对其该请求予以驳回。再次，租金及利息的计算。被告认可只支付了2010年7月27日起至2011年8月26日止的租金及4300元的履约保证金，因被告迟延履行租金支付义务3个月以上，原告有权没收履约保证金，另被告尚需支付原告2011年8月27日起至2012年2月23日止的租金，即25370元。根据合同约定，被告应按每6个月为一期支付的方式向原告支付，并在每一期提前7个工作日支付下一期租金，即2011年8月27日起至2012年2月23日止的租金应于2011年8月17日支付，现被告至今未支付上述租金，原告要求按银行同期贷款利率支付自2011年8月26日起至判决实际履行之日止的利息的主张并不违反合同的约定及法律的规定，本院予以支持。最后，对于损失的计算。原告主张的律师费用并非必然发生的损失，且于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告汪向阳与被告许萍萍签订的《房屋出租合同》于2012年2月23日解除；二、被告许萍萍于本判决生效之日起十日内从位于宁波市江东区百丈东路815号华侨城碧华阁14楼C座的房屋内腾退；三、被告许萍萍于本判决生效之日起十日内支付原告汪向阳2011年8月27日起至2012年2月23日止的租金25370元；四、被告许萍萍以租金25370元为本金按银行同期贷款利率支付原告汪向阳自2011年8月26日起至判决实际履行之日止的利息；五、被告许萍萍按月租金4300元的标准支付原告汪向阳自2012年2月24日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；六、驳回原告汪向阳的其他诉讼请求。如果被告许萍萍未按本判决指定的期间履行上述第三、四、五项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1832元，减半收取916元，由被告许萍萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：810060143738093001，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。（本页无正文）代理审判员 陈 奕二〇一三年四月二十四日代书 记员 鲍琴琴