（2012）威民一终字第527号
裁判日期: 2013-04-23
公开日期: 2014-12-02
案件名称
荣成鸿泰皮革制品有限公司与荣成如家酒店管理有限公司、姚雨杉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
荣成如家酒店管理有限公司,荣成鸿泰皮革制品有限公司,姚雨杉,荣成市大展实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国企业破产法（2006年）》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）威民一终字第527号上诉人（原审被告）荣成如家酒店管理有限公司。法定代表人宗翔新，总经理。委托代理人王法公、王丰民，山东大地人（临淄）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）荣成鸿泰皮革制品有限公司。代表人荣成鸿泰皮革制品有限公司管理人。委托代理人王元宗，山东成山海天律师事务所律师。委托代理人邢信友，男，1968年7月2日出生，汉族。原审被告姚雨杉，女，1972年12月27日出生，汉族。原审第三人荣成市大展实业有限公司。上诉人荣成如家酒店管理有限公司（以下简称荣成如家公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2011）荣民初字第964号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2008年8月12日，被告姚雨杉与案外人上海如家酒店管理有限公司（以下简称上海如家公司）签订房屋租赁合同，约定被告姚雨杉将位于荣成市成山大道中段328号的房屋出租给上海如家公司，包括姚雨杉名下面积为2647．08平方米的房屋及其尚未取得房产证的4层搭建的550平方米的房屋（被告姚雨杉于庭审中确认该550平方米已取得所有权），租赁期限自2009年2月1日起至2024年1月31日止。同年8月20日，原告与被告姚雨杉签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的位于荣成市皮件厂的仓库出租给被告姚雨杉，租赁期限自2008年8月20日起至2024年8月20日止，每年租金为15000元。同年11月6日，原审法院依法受理原告公司破产清算案，当月10日，原审法院出具指定管理人通知书，指定山东志诚会计师事务所有限公司（以下简称山东志诚公司）为破产管理人，履行管理和处分原告的财产，代表原告参加诉讼、仲裁或者其他法律程序等职责。同年12月2日，荣成市房地产管理局出具房屋权属证明，载明：位于荣成市成山大道中段328号房屋面积为408平方米（即原皮件厂仓库：二层附楼），其所有权人系原告。2009年9月19日，被告姚雨杉向原告之破产管理人山东志诚公司支付款项15000元，其收据上载明的收款事由为原告2009年度租金（20O9.8.20至2010.8.19）。2010年1月14日，被告姚雨杉与上海如家公司、第三人大展实业公司及被告荣成如家公司签订房屋租赁合同补充协议，针对姚雨杉与上海如家公司签订的房屋租赁合同补充约定，被告姚雨杉委托第三人大展实业公司办理上述出租后续管理事宜，上述租赁合同承租方确认为被告荣成如家公司。现涉诉仓库由被告荣成如家公司占有使用。2011年9月9日，原告以荣成如家公司为被告向原审法院起诉，要求其排除妨碍、迁出仓库。原审审理中，原审法院依被告荣成如家公司申请，依法追加姚雨杉和荣成市大展实业有限公司分别作为被告和第三人参与诉讼。另查明，原告与被告姚雨杉签订房屋转租确认书，载明：原告拥有位于荣成市成山大道中段328号房屋的产权，同意被告姚雨杉作为转租方与承租方上海如家公司（及与其有直接或间接股权关系之公司）签订转租合同，如果原告与被告姚雨杉提前解除或终止租赁关系，自该终止之日起原告自动取代姚雨杉成为转租合同的出租方（原告与承租方应签署租赁关系确认函）。该房屋转租确认书未标注签订时间。原审法院认定上述事实，有当事人的陈述、房屋租赁合同、指定管理人通知书、房屋租赁补充协议、房屋转租确认书、收款收据、土地图、通知书、营业执照等相关证据在案为凭。原审法院认为，依据我国企业破产法的相关规定，法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，原审法院于2008年11月6日受理原告破产清算一案后指定山东志诚公司为原告的管理人，该管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知被告姚雨杉继续履行合同，故按照法律规定自2009年1月6日起视为解除原告与被告姚雨杉签订的房屋租赁合同。但被告姚雨杉并未履行合同解除的义务，并于2O09年9月19日向管理人支付了2009年8月20日至2010年8月19日的租金15000元。管理人收取该款项后，双方按原租赁合同履行至2010年8月19日，被告姚雨杉至今未再向管理人支付租金。故管理人主张原告与被告姚雨杉签订的房屋租赁合同已解除，理由正当，予以支持。被告姚雨杉与上海如家公司签订的房屋租赁合同签订于原告将仓库出租给被告姚雨杉之前，该租赁合同及其与被告于2010年签订的补充协议所涉及的出租房屋均系被告姚雨杉所有的房屋，不包括原告出租给被告姚雨杉的仓库，故被告荣成如家公司辩称其依据房屋租赁合同及补充协议合法享有涉诉仓库使用权，与事实不符，不予采信。原告与姚雨杉签订的房屋转租确认书上没有签订时间，亦没有被告荣成如家公司或上海如家公司的签字盖章，故被告荣成如家公司并未就占有使用涉诉仓库与被告姚雨杉签订书面租赁合同，但其实际租期超过六个月，因未采用书面形式，依据相关法律规定应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。故被告荣成如家公司辩称按其与被告姚雨杉签订的房屋租赁合同租赁涉诉仓库，于法无据，不予采信。被告荣成如家公司应当将涉诉仓库返还管理人，其并未就仓库装修价值提出反诉，可按破产程序另案处理。第三人大展实业公司经合法传唤，无正当理由未到庭，其行为应视为放弃述辩的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十条之规定，判决：被告荣成如家酒店管理有限公司于判决生效之日起三十日内迁出位于荣成市成山大道中段328号（原皮件厂仓库二层附楼）的仓库，将其返还给原告荣成市鸿泰皮革制品有限公司之破产管理人山东志诚会计师事务所有限公司。案件受理费100元，由被告荣成如家酒店管理有限公司负担。上诉人荣成如家酒店管理有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称，（一）上诉人与原审被告姚雨杉于2009年2月18日签订的房屋租赁合同补充协议（原审时未提交）证明就诉争房屋有书面房屋租赁合同，原审认为诉争房屋没有书面租赁合同与事实不符；（二）被上诉人的破产管理人于2009年9月19日向原审被告姚雨杉收取了2009年8月20日至2010年8月19日期间的房屋租金15000元，被上诉人的破产管理人该收取租金的行为应认定为其愿意继续履行该房屋租赁合同，不应适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定解除房屋租赁合同；（三）原审法院在审理被上诉人破产清算案件中，未按法律规定通知债权人，程序不合法。请求撤销原判，依法改判。被上诉人荣成鸿泰皮革制品有限公司答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。原审被告姚雨杉未作述辩。原审第三人荣成市大展实业有限公司未作述辩。二审中，上诉人提交一份原审被告姚雨彬与上海如家公司于2009年2月18日签订的房屋租赁合同补充协议，该协议中就双方于2008年8月12日签订的房屋租赁合同中的有关事项重新约定，该补充协议中的出租房屋范围包含诉争皮件厂仓库。本院二审查明的其它事实与原审法院查明一致。本院认为，被上诉人与原审被告姚雨彬就诉争房屋分别签订了房屋租赁合同及房屋转租确认书，故应认定被上诉人同意原审被告姚雨彬转租诉争房屋。现上诉人亦实际占有使用诉争房屋，故应认定上诉人与原审被告姚雨彬之间就诉争房屋形成转租关系。2008年11月6日，原审法院受理了被上诉人的破产清算申请，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，被上诉人自破产申请受理之日起二个月内未通知原审被告姚雨彬，其与原审被告姚雨彬于2008年8月20日签订的诉争房屋租赁合同应视为解除，双方间的租赁关系应予以终止，据此，上诉人与原审被告姚雨彬之间的转租关系亦应终止。被上诉人的破产管理人于2009年9月19日收取原审被告姚雨彬2009年8月20日至2010年8月19日房屋租金15000元的行为，应视为双方于该期间就诉争房屋成立新的事实租赁关系。该事实租赁关系于2010年8月19日到期后，被上诉人再未收取原审被告姚雨彬的租金，被上诉人随时有权要求原审被告姚雨彬解除该事实租赁关系。现被上诉人诉请要求上诉人迁出诉争房屋，其行为表示要求解除与原审被告姚雨彬间的事实租赁关系，上诉人基于与原审被告姚雨彬之间的转租关系亦应解除，上诉人无权继续占用诉争房屋，原审判令上诉人迁出并返还诉争房屋并无不当。上诉人主张原审法院审理破产清算案件程序违法，因原审法院审理被上诉人破产清算案件与本案不属同一法律关系，故对其该上诉主张本院不予审查。综上，上诉人上诉请求理由不当，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人荣成如家酒店管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 宋智慧代理审判员 金永祥代理审判员 蒋 涛二〇一三年四月二十三日书 记 员 黄 诺 关注微信公众号“”