（2012）甬东民初字第1777号
裁判日期: 2013-04-23
公开日期: 2016-03-29
案件名称
宁波华友置业有限公司与郑志豪、郑某商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市江东区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波华友置业有限公司,郑志豪,郑单昱
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2012）甬东民初字第1777号原告：宁波华友置业有限公司。住所地：宁波市科技园区清水桥路***号。法定代表人：周敏峰，董事长。委托代理人：周奇嵩、商聪聪，浙江素豪律师事务所律师。被告：郑志豪。被告：郑单昱。法定代理人：郑志豪（系被告郑单昱父亲）。上述两原告委托代理人：陈文泽，浙江文天律师事务所律师。上述两原告委托代理人：吴辰璐，浙江文天律师事务所实习律师。原告宁波华友置业有限公司与被告郑志豪、郑单昱商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年12月5日立案受理，依法由审判员杨锦晶适用简易程序独任审判，于2013年3月11日公开开庭进行了审理。案件审理过程中，被告郑志豪以被告经常居住地不在本辖区内为由提出管辖异议，本院审理后于2012年12月27日作出民事裁定书，裁定驳回被告郑志豪对管辖权提出的异议。后被告郑志豪上诉至宁波市中级人民法院，该院经审理裁定驳回上诉，维持原裁定。原告宁波华友置业有限公司的委托代理人周奇嵩、商聪聪，被告郑志豪、被告郑志豪、郑单昱的委托代理人陈文泽到庭参加诉讼。案经庭外和解未成，现已审理终结。原告宁波华友置业有限公司诉称：2011年1月12日，原告按照商品房预售规定公开销售华城花园房屋。2011年1月20日，被告向原告购买位于华城花园5#楼804号房屋一套，并于同日签订《商品房买卖合同》及相关附件，合同约定面积为168.77平方米，房屋总价为3017273元，付款方式为签订合同当日支付首期购房款1517273元，剩余房款1500000元通过银行贷款或公积金贷款支付，被告应在合同签订之日向银行提供完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续中须由被告签署的合同及其他全部文件，并交纳办理按揭贷款所需的费用。合同签订后，被告依约支付了首期购房款1517273元，但并未提供完备的按揭贷款资料，也未签署相关的贷款文件，未支付按揭贷款费用。原告及贷款银行多次催促，被告仍以种种理由拖延并拒绝支付。2012年10月21日，原告收到被告等多人签名的《解除购房合同告知书》，表明被告解除合同的理由和要求，原告对此不予接受。请求判令：1.确认被告于2012年10月20日向原告发出的《解除购房合同告知书》无效；2.被告继续履行购房合同并按合同约定支付到期应付房款1500000元；3.被告承担违约责任并支付违约金307500元（自2011年10月10日起按应付房款日万分之五暂计至2012年11月15日，以后顺延至给付日止）。被告郑志豪、郑单昱辩称：首先，原、被告双方签订过《商品房买卖合同》，在签订合同当日，被告已经根据原告的要求提交完备齐全的按揭资料，当时办理按揭的银行中国银行，因为原告的原因，中国银行的贷款指标用完了，要改为其他银行，故没有放贷的责任并不在被告方。其次，原告在签署合同及履行合同的过程中，存在严重的欺诈行为，主要表现在原告违规开盘，5到8号楼一并领取了售房许可证，但是7、8号的楼没有开盘，只是开出5、6号楼；原告擅自更改厨房门窗的设计，原设计的厨房门窗是可以打开、推动的，现门窗都是固定封闭的；原告伪造结顶报告，被告曾经根据原告的通知在2011年9月30日到原告的售楼处办理相关手续，却发现当日涉案房屋根本没有结顶，被告购买的房屋总层数是31层，但当时该房屋远远是没有达到结顶标准的。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四中明确规定涉案房屋的外墙幕墙是铝板，该楼盘在香格里拉酒店品鉴会上亦表示外墙幕墙是金色铝板，这是涉案房屋重要的卖点，但现发现涉案房屋的幕墙从铝板变成铝塑板，铝板和铝塑板在材质、工艺、消防等方面标准都是不同的，被告的行为从某种角度上来说是欺骗。专家从现场提取铝塑板的样品来看，没有达到A级甚至B1级的标准，且据被告了解，浙江省消防总队已经对原告铝塑板幕墙发放了责令整改的通知，原告的铝塑板在消防验收方面是无法通过的，房屋的综合验收也是通不过的。合同约定原告应在2013年5月30日交房，但如果一经整改，该商品房是无法按时交付房屋的。第三，针对原告的诉讼请求，因为被告相信原告是不可能在2013年5月30日交付房屋，且严重违约，所以被告根据合同是有权利解除双方签订的合同的，原告的第二项诉请自然就无法支持。因为被告没有逾期付款，当时原告方提供虚假的结顶报告，而且原告方当时也说那天不需要被告付钱了，现在没有证据证明原告方另行通知过我们，故原告的第三项诉讼请求也不应予以支持。请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：1.原告宁波华友置业有限公司提供《商品房预售许可证》一份，拟证明原告的商品房销售行为合法的事实。经质证，被告郑志豪、郑单昱对该证据的真实性没有异议，但认为该证据上明确记载房屋是5到8号楼，但原告在第一期开盘时却没有将上述房屋一并推出供消费者选择，说明原告在销售房屋时存在捂盘的行为。本院认为，因被告对《商品房预售许可证》的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以认定。2.原告宁波华友置业有限公司提供户口本复印件二份，拟证明两被告的关系。经质证，被告郑志豪、郑单昱对上述证据的真实性没有异议。本院认为，因被告对上述的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。3.原告宁波华友置业有限公司提供《商品房买卖合同》一份、销售发票复印件二份、签约须知复印件一份，拟证明原、被告间房屋买卖合同成立，合同中约定付款方式、违约责任等事实。经质证，被告郑志豪、郑单昱对上述证据的真实性没有异议，但认为合同中明确约定外墙幕墙是铝板，但原告实际使用的是铝塑板，同时被告陈述称，因为原告违规捂盘销售，且伪造虚假结顶报告，与涉案楼盘的业主们发生纠纷，故当天原告的工作人员表示不要求被告支付款项，之后也没有通知被告付款。签订合同时，被告已经办妥了中国银行的按揭手续，但之后中国银行的按揭指标用完了，要用中国农业银行的，该责任在原告方。本院认为，因被告对上述证据的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。4.原告宁波华友置业有限公司提供结顶证明一份，拟证明被告购买的楼盘在2011年10月9日结顶的事实。经质证，被告郑志豪、郑单昱对该证据的真实性和关联性有异议，认为2011年9月30日业主在场看到涉案房屋远没有达到结顶标准，该结顶证明是原告伪造的，原告也没有将此结顶报告送达给被告，不能以此计算被告的违约金。对此，原告宁波华友置业有限公司认为没有放贷的原因是因为被告郑志豪是已婚家庭，购买房屋必须要夫妻双方签字，但被告郑志豪提供的材料仅是其一人签字，且根本不存在银行变更的情况，按揭银行的情况在购房须知里已经说明了，被告称不付款的原因是铝板改为铝塑板，但2011年9月30日外墙还没有做。为证明自己的主张，原告宁波华友置业有限公司提供被告郑志豪签字的贷款合同一份、中国银行个人借款循环额度申请表一份。被告郑志豪、郑单昱质证后，对上述证据的真实性没有异议，但表示按照原告说法，被告既然根据要求提供了大部分按揭材料，就不会故意欠缺夫妻签字，且签约须知中并没有规定夫妻要共同签字，这种签约须知是霸王条款，且资料即使存在欠缺，原告也没有告知被告补齐，申请表被告已经签字，被告方并不清楚原告及银行的政策，银行要在房屋结顶时才放贷的。涉案房屋当时外墙既然没有做，就不能马上可以结顶。5.原告宁波华友置业有限公司提供解除购房合同告知书复印件一份，拟证明被告解除购房合同不符合合同约定及法律规定的事实。经质证，被告郑志豪、郑单昱认可向原告发过该告知书，并认为原告的违约行为比告知书中记载的还要严重。本院认为，因被告郑志豪、郑单昱对该证据的真实性未表异议，故本院对该证据的真实性予以认定。6.被告郑志豪、郑单昱提供华城花园品鉴会资料打印件一份、华城花园楼书一份、华城花园宣传资料二份、宁波晚报华城花园广告一份、《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明原告虚假宣传，称房屋外墙为顶级材质的金色铝板，被告因被误导而购买华城花园房屋等事实。经质证，原告宁波华友置业有限公司对上述证据中的原件的真实性没有异议，并认为《商品房买卖合同》附件八第九条明确约定上述表述未以本合同附件形式作出约定的，仅供参考，以合同和附件内容为准，且铝板非指某一类别，而是属于金属幕板里的一种。7.被告郑志豪、郑单昱提供华城花园工程进度照片一份、录音一份，拟证明原告提供虚假结顶报告欺诈客户及未要求被告付款等事实。同时，被告郑志豪、郑单昱陈述称，2011年9月30日时，房屋才建到29楼，涉案房屋是31楼加楼顶，按照正常的建设进度，不可能在2011年10月9日结顶，且原告的工作人员表示现在不需要付款。经质证，原告宁波华友置业有限公司对该证据的真实性、关联性和合法性均有异议，认为仅从照片无法判断房屋是否系涉案房屋，录音的形成时间不明，且录音中也提到已经多次通知被告。8.被告郑志豪、郑单昱提供铝塑板燃烧照片及视频一份，拟证明原告使用的铝塑板为易燃材料，未达到消防安全规定的事实。经质证，宁波华友置业有限公司对上述证据的证明力有异议，认为上述证据无法判断燃烧的物体及属性，应由消防部门对此予以答复。9.被告郑志豪、郑单昱当庭提供回复函复印件一份，拟证明原告在回复函中提到2011年9月14日已收到结顶报告，说明原告庭审中提交的结顶报告是虚假的事实。经质证，原告宁波华友置业有限公司称当时是5号到8号楼结顶情况一次性写的，结顶报告是交由银行确认用来发放银行贷款的，结顶报告与违约的认定没有关系。10.因被告郑志豪、郑单昱申请，本院依法向宁波市公安局消防支队发函调取了检验报告二份。该二份检验报告经出示，原告宁波华友置业有限公司对上述证据的真实性没有异议。被告郑志豪、郑单昱对上述证据的真实性、关联性和合法性有异议，认为抽检时被告及其他业主及法院均不在场，且该检验报告与宁波市公安局消防支队向业主反馈的意见不一致，当时该部门称有责令华城花园外墙整改的报告，该检验报告记载的结果与被告实测结果不一致，且B1级标准也不符合民用建筑外保温材料燃烧性能必须为A级的规定，要求检验报告出具方的鉴定人出庭接受质证。本院认为，结合原告和被告提供的上述证据1-6，可以证明原告与被告曾签订过《商品房买卖合同》，对双方的权利义务进行了约定的事实，对该事实本院予以认定。被告郑志豪、郑单昱称原告宁波华友置业有限公司存在捂盘行为，但并未提供充分的证据予以证明，故本院对被告的该项辩称，不予采信。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的内容，被告须通过商业银行贷款或公积金贷款的方式支付剩余房款1500000元。在原告出具给被告的签约须知中明确约定按揭付款的相关手续，其中已婚人士夫妻双方需要共同到场，须提供夫妻双方的身份证及户口本、结婚证及收入情况等，被告作为已婚人士，应根据签约须知提供相应的材料，被告称其已经按约向按揭银行提供相应的材料，但并未提供充分的证据予以证明，故本院对被告的上述辩称不予采信。被告提供的证据7系录音片段，且未有明确的证据形成时间和对话人员情况，无法证明原告与被告就付款事宜已另行达成合意，故对该证据的证明力本院不予采信。原告宁波华友置业有限公司提供的结顶报告中有相关监理单位和施工单位的盖章，被告提供的回复函并不足以否定上述结顶报告的真实性，且被告亦未提供其他充分的证据证明银行未放贷的原因在于涉案房屋未实际结顶，故对被告的上述辩称，本院不予采信。证据10中的二份检验报告系本院向消防机关发函后由该机关提供，可以反映涉案房屋铝塑板幕墙检测的情况等事实，被告认为该检验报告与其提供的证据8中的实测不符，且B1级标准不能适用于涉案房屋，并申请检验报告的检验人出庭，但仅凭被告提供的视频及照片无法反映相关材质的属性，经本院发调查取证函，消防部门提供的检测报告应是其保存的相关材料，该检测报告系由第三方消防部门抽样并送检，并非原告自行委托或诉讼鉴定，故对被告关于检验时未有当事人或法院在场的辩称，本院不予采信。该检验报告作为本院调取的书证，被告对检验报告有异议，但并未有充分的证据予以反驳，故对被告郑志豪、郑单昱要求申请检验报告的检验人出庭作证及对铝塑板是否符合消防安全进行鉴定的申请，本院不予准许。根据检验报告的记载，涉案房屋系高层住宅建筑，三层以上使用的系铝塑板幕墙，该材料属于B1级燃烧性能，被告对幕墙材料的消防安全性能有异议，但目前国家对幕墙防火等级并无明确的标准，被告认为幕墙材料违反民用建筑外保温系统及外墙装饰防火规范的规定，系对幕墙、外墙及外保温材料概念的误读，且被告亦未提供其他充分的证据证明自己的主张，故本院对被告的上述辩称不予采信。综上，本院认定如下：2011年1月10日，原告宁波华友置业有限公司取得华城花园一期5-8号楼商品房预售许可证。2011年1月20日，原告宁波华友置业有限公司与被告郑志豪、郑单昱签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买华城花园一期5号楼804号房一套，建筑层数地上31层，地下1层，该商品房设计用途为高层住宅，层高为3米，建筑面积为168.77平方米，单价每平方米17878.02元，总价款3017273元，买受人于签订合同当日支付房款1517273（含定金100000元），剩余商品房款1500000元通过商业银行贷款或公积金贷款的方式予以支付，须在本合同签署之日向银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续需由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用；买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的15%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付总房价款万分之五的违约金等内容。在该《商品房买卖合同》的附件四中约定有外墙三层以下为石材幕墙，三层以上为铝板幕墙等内容。2012年10月20日，包括被告郑志豪、郑单昱在内的多名业主向原告宁波华友置业有限公司出具解除购房合同告知书，称原告宁波华友置业有限公司存在捂盘、伪造虚假结顶报告、工程存在质量问题等行为，要求解除购房合同。2012年11月2日，原告宁波华友置业有限公司就业主出具的解除购房合同告知书予以回复。被告郑志豪、郑单昱已向原告宁波华友置业有限公司支付首期房款1517273元，未支付剩余房款1500000元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同依法有效。根据合同约定，被告郑志豪、郑单昱应在合同签订之日向银行提交完备的贷款申请资料、办妥按揭贷款手续，通过银行贷款方式支付剩余房款1500000元。现被告郑志豪、郑单昱未提供充分的证据证明其已按照签约须知向银行提交了完备的贷款申请资料，故被告对未能放贷的后果应承担相应的责任，并及时通过其他方式向原告支付剩余房款。被告郑志豪、郑单昱称原告存在捂盘行为及门窗改动的行为，但并未提供充分的证据予以证明，故本院对此不予采信。结合双方提供的证据及本院调取的证据，虽原告宁波华友置业有限公司开发的涉案房屋现使用的外墙幕板与合同文义约定相比存在不一致，但该幕墙材质已经相关消防机构检验，两被告并无充分的证据证明原告的行为已违反相应的幕墙防火规范或存在消防部门责令需要整改的情形，故并不足以影响涉案房屋的正常使用功能，原告的行为不存在根本违约，不会导致被告郑志豪、郑单昱不能实现合同目的，且根据合同约定涉案房屋交付后，被告郑志豪、郑单昱对于不符合约定的装饰、设备标准，可以在证据充分的情况下另行要求原告补偿差价并赔偿损失，故两被告以上述理由向原告宁波华友置业有限公司出具解除购房合同告知书，要求解除购房合同的依据不足，本院对此不予采信。根据原告出具的结顶报告记载的时间，原告并未提供充分的证据证明银行审核结顶报告并最终放贷的合理时间，且该结顶报告也未送达给被告，故对原告要求两被告自2011年10月10日起支付违约金的请求，本院依法予以调整，结合原告出具的回复函及诉讼情况，违约金的支付日可从原告起诉日起予以计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认被告郑志豪、郑单昱于2012年10月20日出具的解除购房合同告知书无效；二、原告宁波华友置业有限公司与被告郑志豪、郑单昱于2011年1月20日签订的《商品房买卖合同》继续履行；三、被告郑志豪、郑单昱支付原告宁波华友置业有限公司房款1500000元，于本判决生效后十日内履行完毕；四、被告郑志豪、郑单昱以1500000元为基数支付原告宁波华友置业有限公司自2012年12月5日起至本判决确定的履行之日止按日万分之五计算的违约金，于本判决生效后十日内履行完毕。如果被告郑志豪、郑单昱未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21068元，减半收取10534元，由被告郑志豪、郑单昱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员 杨锦晶二〇一三年四月二十三日代书记员 黄群英 更多数据：搜索“”来源：