（2013）金牛民初字第1069号
裁判日期: 2013-04-23
公开日期: 2014-04-17
案件名称
廖某某、蒋某某、余某某与吴某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
廖奇武,余清,蒋科凡,吴书俊,成都市金牛区徐浩美术培训学校
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2013）金牛民初字第1069号原告廖奇武。原告余清。原告蒋科凡。三原告委托代理人肖岚、黄乐羽，四川君合律师事务所律师。被告吴书俊。委托代理人叶大兴。委托代理人晋照莲。第三人成都市金牛区徐浩美术培训学校。法定代表人周勤斌。委托代理人黄涛。原告廖奇武、余清、蒋科凡诉被告吴书俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月13日受理后，依法追加成都市金牛区徐浩美术培训学校（以下简称“徐浩美术学校”）作为第三人参加诉讼，并适用简易程序，于2013年4月8日公开开庭进行缺席审理。三原告委托代理人肖岚、黄乐羽，第三人徐浩美术学校委托代理人黄涛，到庭参加了诉讼。被告吴书俊经本院依法传票传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称，2011年1月5日，原、被告签订房屋租赁协议，协议中对租金、租期、租金支付时间等进行了明确约定。被告从签署协议之日起就未按约定时间支付租金，自2011年10月1日起至今的租金，被告一直拒不支付。原告多次催收无果，于2011年9月10日向被告邮寄书面《解除房屋租赁协议通知书》并经公证送达。现诉请法院依法判令被告向原告支付拖欠的房屋租金和违约金，租金与违约金的最终金额以被告实际搬离房屋时止；判令原告发出的解除房屋租赁协议的通知有效，被告立即搬离房屋；判令被告向原告支付代其缴纳的二楼房屋物管费18000元；判令被告向原告支付代其缴纳的转租房屋中介费20000元；由被告承担本案诉讼费。被告未答辩。第三人徐浩美术学校辩称，学校是和蒋科凡、吴书俊签订的租赁合同，该案与其无关。经审理查明，位于成都市金牛区蜀汉路X号商业用房二套系三原告共有。2011年1月5日，蒋科凡与吴书俊签订一份《房屋租赁协议》。2012年9月1日，余清、廖奇武出具一份证明，认可授权蒋科凡代为办理上述三人共有房屋的出租事宜，并完全认可蒋科凡与吴书俊2011年1月5日签订的《房屋租赁协议》的内容。根据该房屋租赁协议约定，原告将讼争房屋一楼、二楼（部分）出租给被告，租赁期限从2011年1月1日至2020年12月31日，自2011年1月1日起按季度缴纳租金20000元每月，2011年7月1日起按季度缴纳月租金40000元每月，并于每季度到期前10日支付下期租金。同时，房屋租金每两年按上年费用上涨5%。租赁期内，任何一方未征得另一方同意而单方解除契约的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按照租赁存续期间内租金总额的10%收取违约金。如需转租，被告需事前通知原告，原告享有知情权，并双方另行签订租赁合同。租赁期内的物管费、水电费等由承租方即被告自行承担。2012年9月10日，原告向被告发出一份解除《房屋租赁协议》通知书，称因被告一直不按协议约定支付租金，经多次催交，被告仍拒不支付2011年10月起至今的租金，特通知被告解除双方之间2011年1月5日签订的《房屋租赁协议》。原告对该通知书的内容及邮寄送达过程进行了公证。经查，讼争房屋的二楼已转租给第三人徐浩美术学校，该学校与原告、被告三方签订有房屋租赁协议，该二楼的租金是原告直接向徐浩美术学校收取。徐浩美术学校与原告签订的房屋租赁合同，租期从2012年8月27日起至2020年8月26日止，每月租金22000元，租金徐浩美术学校已按时支付给原告。庭审中，原告出示二份收据，一份记载蒋科凡代吴书俊交纳转租讼争房屋二楼中介费20000元，一份记载蒋科凡代吴书俊交纳物管费18000元。另查明，原告就该纠纷曾向我院起诉后申请撤诉，本院于2012年12月27日作出民事裁定准许原告撤诉。上述事实，有身份证，组织机构代码证，房屋租赁协议，房产证，解除合同通知书，公证书，证明，收据等证据，在案佐证。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定全面、适当履行各自的义务。原告按约将租赁房屋交付被告，被告应按合同约定按时足额支付租金。因被告未按约支付房屋租金，原告于2012年9月10日向被告公证送达了解除房屋租赁协议通知书，该解除合同通知书未违反相关法律规定，本院对其效力予以认可。对于原告主张的租金。2011年10月至2012年8月26日期间被告欠付租金应为433333元（40000元/月×11个月-40000元/月÷30天×5天）。2012年8月27日之后的租金，因讼争房屋二楼原告已出租给第三人徐浩美术学校，被告实际只应支付讼争房屋一楼的租金，因双方租赁协议中并未明确每层楼的租金，且原告也已向被告发出了解除房屋租赁合同通知书，结合原告将讼争房屋二楼出租给第三人每月22000元租金的情况，一楼的月租金应按照从原、被告合同约定的月租金中扣除22000元来计算。即2012年8月27日之后的租金，按18000元每月计算至被告实际办理房屋时止。对于原告主张的违约金。双方对迟延支付租金的违约金并未有明确约定，本院以中国人民银行同期贷款利率标准，按租赁存续期内所欠付租金，计算至被告实际搬离讼争一楼房屋时止（2012年8月26日以后按一楼欠付租金计算违约金）。对于原告主张的被告向原告支付代其缴纳的二楼房屋物管费18000元的诉讼请求，结合双方租赁协议约定，本院予以支持。对于原告主张的被告向原告支付代其缴纳的转租房屋中介费20000元的诉讼请求，因该请求与本案无关，本院对此不作处理，原告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告蒋科凡、廖奇武、余清2012年9月10日向被告吴书俊发出的解除房屋租赁协议的通知有效。二、被告吴书俊于本判决生效之日起十五日内搬离位于成都市金牛区蜀汉路**号*栋*单元*层*号的商业用房。三、被告吴书俊于本判决生效之日起十五日内支付原告蒋科凡、廖奇武、余清2011年10月1日至2012年8月26日期间的租金433333元、2012年8月27日起至实际搬离位于成都市金牛区蜀汉路X号商业用房时止的租金（按18000元每月计算）及违约金（按租赁存续期内所欠付租金，以中国人民银行同期贷款利率，从2011年10月1日计算至实际搬离房屋时止，其中2012年8月26日之后的违约金按承租一楼房屋租金计算）。四、被告吴书俊于本判决生效之日起十五日内支付原告蒋科凡、廖奇武、余清代缴物管费18000元。五、驳回原告蒋科凡、廖奇武、余清的其他诉讼请求。案件受理费5370元，由被告吴书俊负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 游廷君二〇一三年四月二十三日书 记 员 赵 欢 来自