（2013）仁寿民初字第864号
裁判日期: 2013-04-23
公开日期: 2014-08-13
案件名称
廖晓阳与夏歌骏租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
仁寿县人民法院
所属地区
仁寿县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
廖晓阳,夏歌骏
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第三十五条第一款
全文
四川省仁寿县人民法院民 事 判 决 书（2013）仁寿民初字第864号原告廖晓阳，男，生于1974年1月2日，汉族，城镇居民。委托代理人卞德志，北京大成（成都）律师事务所律师。被告夏歌骏（曾用名夏成文），男，生于1966年1月12日，汉族，农村居民。委托代理人付仲生，男，生于1951年7月17日，汉族，农村居民。委托代理人尹志忠，男，生于1941年9月5日，汉族，城镇居民。原告廖晓阳与被告夏歌骏租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月28日立案受理，依法由审判员魏玮适用简易程序，于2013年3月25日公开开庭进行了审理。原、被告及双方的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖晓阳诉称，2011年4月7日，原、被告签订《合作协议》，协议约定：被告提供位于四川省眉山市文宫镇ＸＸ村Ｘ社的7亩土地供原告修建厂房，原告于合同签订之日预付100000元；被告回填鱼塘，原告进场验收后支付40000元；原告进场修建厂房，不因被告因素影响原告修建，原告一年内付清余款；合同期限为2011年6月16日至2031年6月15日。协议还约定了双方的权利义务及其他事项。合同签订后，原告按照约定共支付了148950元租金，但被告至今未交付原告土地供原告修建厂房。原告诉至本院，要求判决解除原、被告签署的《合作协议》，并判决被告返还原告148950元，并支付违约金20000元。被告夏歌骏辩称，双方租赁的土地系被告从文宫镇承租下来的，被告用于鱼塘养殖，在签订协议前，原告在被告的要求下支付给了被告7亩鱼塘一年的经济收入10万元。被告与原告签订协议后，就按照原告的要求将7亩鱼塘用运来的土方填平，以便原告在此修建厂房。鱼塘填平后经原告验收合格，支付给了被告回填鱼塘所需的开支4万元，并支付杂支费8950元。此后被告多次催促原告进场办厂，原告却再三推迟，错失良机，责任在己。因原告违约在先，要求原告赔偿两年的养鱼损失、土地租赁费、修复围墙、开挖排水沟费用、恢复鱼塘费用，合计295015元。原告为证明自己的主张，提交了以下证据材料：原、被告双方签订的《合作协议》；被告于2011年4月7日出具的《承诺书》两份；被告于2011年3月13日出具的《借条》；被告于2011年3月13日出具的《说明》；被告于2011年4月30日出具的《收条》；《银行转帐业务回单》；原告与林霞的结婚证复印件。被告质证后，对证据1、2、6、7无异议；对证据3被告认为借的100000元根据证据4明确约定借的100000元作为鱼塘的定金；对证据5认可是在原告验收后支付的回填鱼塘的所有费用。被告为证明自己的主张，提交了以下证据材料：被告与文宫镇ＸＸ村Ｘ社签订的《土地租用合同书》；被告的《国有土地使用证》；被告的《房屋产权证》；原、被告双方签订的《合作协议》；被告的经济损失情况说明；被告于2011年4月7日出具的《承诺书》两份；秦XX、杜XX、秦XX、钟XX、刘XX、杨X、李XX、秦XX的证人证言；被告的代理人尹志忠对被告的调查笔录；鱼塘现状照片8张。被告申请证人秦XX、秦XX、秦XX出庭作证。原告质证后，对证据4、6无异议；对于证据1在双方签订《合作协议》前原告没有看见过；对于证据2、3系复印件，无法核对真实性及来源，并且在双方签订协议时被告告知原告租赁的是国有土地，但现在是集体土地；对证据5系被告自己书写的，没有损失的证据；对证据7未出庭作证的证人证言不予认可；对于证据9原告方未到现场核实过，且照片上写的是移交给了原告方，但被告没有移交；对于证据10证人秦XX的证言无法核实鱼塘的情况，与本案无任何关联性，秦XX及秦XX陈述的有人到鱼塘划线的情况，原告方从未去划过线，秦XX的排水沟问题与原告方无关。本院为查清事实，对仁寿县文宫镇ＸＸ村支部书记杜XX、仁寿县文宫镇ＸＸ村Ｘ社社长秦XX进行了调查，原、被告对两份调查笔录均无异议。本院经审查，原告提供的证据1、2、6、7被告均予以认可，且证据1、2被告也作为自己的证据提交到法庭，本院予以采信；证据5双方均认可系回填鱼塘的费用，本院予以采信；证据3结合证据4此笔款系原告支付给被告的定金。被告提供的证据4、6与原告提供的一致，本院予以采信；证据1系被告租赁ＸＸ村Ｘ社土地的合同书，有仁寿县文宫镇人民政府及ＸＸ村村民委员会的印章，本院予以采信；证据2、3系被告已取得的国有土地使用权与房屋所有权，与本案无关联性，本院不予采纳；证据5系被告对自己经济损失的情况说明，并无其它证据相互印证，本院不予采纳；证据7系被告的代理人尹志忠一人对证人的调查笔录，且证人应出庭作证，对此组证据本院不予采纳；证据8系被告的代理人尹志忠一人对被告的调查笔录，且被告系本案的当事人，所作的陈述均需相应证据印证，对此组证据本院不予采纳；证据9系鱼塘回填后的现状，因双方均认可鱼塘已经回填，本院对此组照片予以采信；证据10三证人均证实被告转租给原告的土地原来是鱼塘，被告一直在卖鱼苗，证人秦XX、秦XX还证实租赁的鱼塘每年按每亩1000斤大米，另每亩付30元现金的计算方式向ＸＸ村Ｘ社支付土地租用费，2011年及2012的土地租用费被告均已支付，秦XX证实2011年的土地租用费按每斤1.9元计算，2012年土地租用费按每斤2.1元计算，因秦XX系原ＸＸ村Ｘ社的社长，秦XX系现ＸＸ村Ｘ社的社长，清楚被告交纳土地租用费的情况，因此对上述所证实的情况，本院予以采信。经审理查明，1995年6月16日，被告向仁寿县文宫镇ＸＸ村Ｘ社租用土地用于开发生物酵母饲料和发展养殖业，租用期限15年，双方签订了《土地租用合同书》，并由仁寿县文宫镇人民政府、文宫镇ＸＸ村村民委员会加盖印章。租期届满前，被告又与仁寿县文宫镇ＸＸ村Ｘ社签订续租协议，继续租用ＸＸ村Ｘ社的土地，租期20年。2011年3月13日，被告向原告借款100000元，并出具《借条》一张给原告，后被告又出具《说明》一份，说明借原告的100000元为出让鱼塘及在内房屋的定金，同日，原告的妻子林霞将100000元汇入被告的银行帐户内。2011年4月7日，原、被告签订《合作协议》，约定在仁寿县文宫镇ＸＸ村Ｘ社被告用于养鱼的鱼塘处修建厂房，租期20年，原告在签订合同当日向被告预付100000元，被告回填鱼塘，原告进场验收后支付40000元，原告进场修建厂房，一年之内付清余款100000元。双方还约定，原告以每亩田地每年1000斤大米，另每亩付30元现金的计算方式向被告支付土地租用费，被告保证原告可以面向公路开出不窄于十米的大门，用于车辆及人员的进出。合同签订后，被告将鱼塘内尚存的鱼苗进行了变卖，并组织人员对鱼塘进行了回填，2011年4月30日，原告支付给被告回填鱼塘的费用48950元，并由被告出具《收条》一份给原告。2012年10月9日，原告以被告至今未交付土地供原告修建厂房为由诉至成都高新技术产业开发区人民法院，要求判决解除原、被告签订的《合作协议》，被告返还原告148950元，并支付违约金20000元。2012年10月25日，在原告的申请下，成都高新技术产业开发区人民法院对被告拥有使用权的位于四川省仁寿县文宫镇的面积为1960平方米的土地（宗地编号：XXX）在价值168950元的范围内予以查封。后被告在答辩期间对管辖权提出异议，成都高新技术产业开发区人民法院于2012年11月2日作出裁定：本案移送四川省仁寿县人民法院审理。本院认为，原、被告所签订的《合作协议》经双方认可名为合作，实为土地租赁，本院予以认可。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，原告与被告签订合同，将仁寿县文宫镇ＸＸ村Ｘ社属于农民集体所有的土地用于修建工业厂房，违反了法律的强制性规定，应属无效合同。本院在庭审过程中告知原告可以变更诉讼请求后，原告将诉讼请求变更为：要求确认原、被告签订的协议无效；返还原告已支付的148950元，并赔偿损失20000元。原告变更诉讼请求后，原、被告均表示不需要新的举证期限。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或都被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，原告与被告签订协议时，双方明知系仁寿县文宫镇的集体土地而仍然基于该土地签订修建厂房的合同，双方均具有过错。2011年3月13日，原告支付给被告的100000元，被告出具《说明》证实系出让鱼塘及在内房屋的定金，在庭审过程中双方均认可此款转化成为了双方于2011年4月7日签订《合作协议》中约定的原告应向被告支付的预付款，被告因该合同取得的预付款100000元应当予以返还。原告支付的48950元双方均认可系回填鱼塘的费用，鱼塘已经进行了回填并经原、被告结算确认，此笔费用作为原告的损失已实际支出，由原告自行承担该损失。合同无效后，对被告而言应当有将鱼塘恢复到回填前的损失，即鱼塘的开挖费用，被告提出恢复鱼塘原状的损失约120000元，因被告未向本院提交任何证据及计算标准，对于该金额本院不予采信，此开挖费用系被告的损失，由被告自行承担该损失。原告要求被告赔偿损失20000元，因未向本院提交任何证据证实，本院不予支持。被告陈述的养鱼损失150000元，因被告在回填鱼塘时已将鱼塘内的鱼苗进行了变卖，被告要求的养鱼损失没有向本院提交任何证据及计算标准证实养鱼的损失，被告要求原告赔偿养鱼损失的请求本院不予支持。被告陈述开围墙修路以便汽车通行运土回填鱼塘的费用1000元，因双方对回填鱼塘费用已经结算并支付，对被告要求的此项损失本院不予支持。被告要求原告承担挖排水沟费用1200元及维修围墙的费用1500元因未向本院提交任何证据，本院不予支持。被告要求原告承担租用土地费，因原、被告签订协议时约定土地租用费由原告承担，且证人秦XX、秦XX均证实2011年及2012年的土地租用费已由被告交纳，此笔费用系被告的损失。租赁的鱼塘每年按每亩1000斤大米，另每亩付30元现金的方式计算，现任仁寿县文宫镇ＸＸ村Ｘ社的社长秦XX证实2011年的土地租用费按每斤1.9元计算，2012年土地租用费按每斤2.1元计算，2011年的土地租用费应为13510元（1.9元／斤×1000斤×7亩＋30元×7亩），2012年的土地租用费应为14910元（2.1元／斤×1000斤×7亩＋30元×7亩），合计28420元。原、被告对该租用费损失各承担一半的责任，对被告已支付的土地租用费28420元原告应承担二分之一的责任即14210元，另14210元由被告自行承担。被告应返还给原告100000元与原告应承担的14210元品迭后，被告应返还原告85790元。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，判决如下：一、被告夏歌骏在本判决生效之日起十五日内返还原告廖晓阳85790元；二、驳回原告廖晓阳的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1840元，由被告夏歌骏承担970元，原告承担870元（原告已预交，被告在履行判决时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员 魏 玮二〇一三年四月二十三日书记员 徐孝睿 关注公众号“”