（2012）秀民初字第866号
裁判日期: 2013-04-22
公开日期: 2014-12-16
案件名称
黄瑞觉与曾铁梅、胡运来物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
桂林市秀峰区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄瑞觉,曾铁梅,胡运来
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十三条
全文
广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院民 事 判 决 书（2012）秀民初字第866号原告黄瑞觉。委托代理人李来英，中国人民解放军第一八一医院医生。委托代理人尹佐能，桂林市公安局象山分局退休干部。被告曾铁梅。被告胡运来。委托代理人陈昕。原告黄瑞觉与被告曾铁梅、胡运来物业服务合同纠纷一案，本院于2012年10月24日受理后，依法组成合议庭于2012年12月19日、2013年4月22日公开开庭审理了本案。原告黄瑞觉及其委托代理人李来英、尹佐能，被告胡运来及其委托代理人陈昕到庭参加诉讼，被告曾铁梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，桂林市第三人民医院于1997年组织部分职工在丽君路南侧59号集资建房。1999年，楼房建成验收时城管部门要求地下层临街墙改建成门面，后由集资户每户出资7641.19元将地下层改建成杂物间及门面，杂物间分给住户，三个门面出租分红。因没有请物业公司，集资楼住户推选了三人组成管理小组，小组分工由被告胡运来具体负责门面租金收取及向投资者发放分红，收取住户的管理费、维修费、生活垃圾费、路灯电费等。原告于2007年4月与被告曾铁梅签订了《房屋买卖合同》。根据有关规定，房屋产权包括建筑面积和公摊面积两部分，住宅楼的天面、地下层不属于公摊面积，故地下层不属房屋产权范围。《房屋买卖合同》约定“原甲方使用的秀峰区丽君路南侧59号住宅楼4-1号房下的杂物间（与蒋绍卿）共用，甲方将其使用权无偿赠与给乙方使用”。地下层不属于交易范围。房产交易后，被告曾铁梅表示愿意出资5000元请求原告将门面使用权一并转���，原告为避免不必要的麻烦，未同意交易。自2007年房屋交易后，因被告曾铁梅拒交生活垃圾、管理、维修、路灯等相关费用，被告胡运来从原告应得的分红款中扣除本应由被告曾铁梅缴纳的费用。至2011年止，共扣款564.6元。两被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告胡运来退还原告分红款564.6元，并责成被告曾铁梅服从集资楼统一管理，每年按规定缴纳相关费用；2、被告曾铁梅、胡运来赔偿原告的交通费、打印、复印材料费110元；3、本案诉讼费由二被告承担。原告对其主张提供如下证据：1、《房屋买卖合同》，以证明原告与被告曾铁梅的产权交易不涉及本案门面；2、2007年至2011年集资楼门面收支情况复印件十张，以证明这些年门面的租金收入及费用支出情况；3、发票七张、收据二张，以证明因诉讼支出交通费、打印、复印材料���支出111元；4、桂林市基本医疗特定慢性病门诊医疗证，以证明原告患有帕金森病。被告曾铁梅未到庭答辩亦未提交书面证据。被告胡运来辩称，被告胡运来负责门面租金收取、相关管理维修费用支出、结余款项分配发放等工作，是经21户集资楼住户认可的，是为大家集体利益服务的工作。从门面租金中支出相关管理维修费用也是经过大家开会集体讨论决定的，每一年的收支情况都有详细的记录、本楼住房中院领导的签字、每一户领取分红的详单及签名，一贯以来都是这样执行。由于原告在出售房屋给被告曾铁梅时，房屋交易产生纠纷，导致门面租金归属权不明，给被告胡运来的工作带来麻烦和困扰，被告胡运来没有义务每个月找买房人收取各项费用的义务，应由原告与被告曾铁梅自己协商解决。在2012年9月26日，经桂林市秀峰区人民法院调解，原告已写下保证：关于丽君路43号第三人民医院职工集资楼门面权益问题，经秀峰区法院调解协商，我同意今后按其他集资户一样享有同等权益，并承担支出。被告胡运来对其主张提供如下证据：原告于2012年9月26日写的承诺书复印件一份，以证明原告已同意享受同等的权益并承担支出。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告曾铁梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。经过庭审质证，被告胡运来表示原告提供的证据1与其无关，不清楚。本院认为，原告提供的证据1为原件，对该证据的证明力予以确认；被告胡运来对原告提供的证据2的真实性无异议，本院对证据2的真实性予以确认。被告胡运来对原告提供的证据3未发表质证意见，本院认为证据3与本案不具有关联性，本院不予采纳。被告胡运来未到庭对原告提供的证据4未发表质证意见。本院认为，原告提供的证据4为原件，对该证据的证明力予以确认。原告对被告提供的证据1有异议，表示因为其患有帕金森病，没来得及吃药，在神智不清的情况下写的承诺书，该承诺书不是其真实意思表示。本院认为，根据原告提供的证据4证明原告的确患有帕金森病，证据1非原告的真实意思表示，本院不作为认定案件事实的依据。综合以上证据和庭审笔录，本院确认如下法律事实：桂林市秀峰区丽君路南侧59号住宅楼系桂林市第三人民医院部分职工集资建设。1999年，涉讼集资楼的21位集资户（包括原告）出资改建该集资楼一楼架空层，改建为杂物间以及三个门面。涉讼集资楼一直由业主自行管理，2007年至2011年该集资楼由被告胡运来管理。根据涉讼集资楼集资户的口头约定，被告胡运来每年收取门��收益后，扣除管理涉讼集资楼的支出（包括卫生、维修、公共电费以及每年支付给被告胡运来的管理费360元等），将剩余的大部分收益均分给涉讼门面的21位出资人，余下门面收益留作下一年度门面收益。2007年至2011年涉讼集资楼门面收益及集资楼管理支出账目记录情况为：2007年，当年门面收益19200元，上一年度剩余门面收益73.8元，合计19273.8元，管理支出合计1600.6元［其中5-12月支出1190.6元（含2007年支付给被告胡运来的管理费360元）］，出资人共分得16800元，剩余门面收益873.2元；2008年，当年门面收益19200元，上一年度剩余门面收益873.2元，合计20073.2元，管理支出合计1603元，出资人共分得16800元，剩余门面收益1670元；2009年，当年门面收益19200元，上一年度剩余门面收益1670元，合计20870元，管理支出合计1621元，出资人共分得18900元，剩余门面收益1970元；2010年，当年门面收益19200元，上一年度剩余门面收益1970元，合计21170元，管理支出合计5542元，出资人共分得14700元，剩余门面收益928元；2011年，当年门面收益19200元，上一年度剩余门面收益928元，合计20128元，管理支出合计1490元，出资人共分得16800元，剩余门面收益1828元。2007年4月3日，原告作为出卖人（甲方）与被告曾铁梅作为买受人（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，原告将桂林市秀峰区丽君路南侧59号住宅楼某号房屋（产权证号：300692**）出售给被告曾铁梅，房屋总售价为310000元。该合同约定（节录）：“……九、乙方应在办理完该房屋产权过户手续时，交清该房屋余款，甲方在收到该房屋款后必须将房屋移交给乙方使用并结清水电、垃圾费。……十四、补充协议：原甲方使用的秀峰区丽君路南侧59号住宅楼某号房下的杂物间（与蒋绍卿共用），甲方将其使用权无偿赠与给��方使用”。2007年5月，原告将上述房屋交付被告曾铁梅。2007年5月后，被告胡运来仍以门面收益抵扣管理涉讼集资楼的支出，原告遂诉至本院，提出前述诉请。本院认为，原告与被告胡运来之间虽没有签订书面合同，但被告胡运来为涉讼集资楼持续提供了管理服务，双方之间成立物业服务合同关系，该物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告要求被告胡运来退还其分红款564.6元的诉求。涉讼门面虽未取得房屋所有权证，但因其具有构造上和利用上的独立性，能够明确区分和排他使用，不属于业主共有的部分。根据“谁投资、谁受益”的原则，涉讼门面的收益应归属于出资人，原告作为出资人之一应享有涉讼门面的收益。被告胡运来应依约将收取的门面收益给付原告，原告应当给付相应费用。依据法律权利、义务相对等的原则，管理��资楼的支出应由集资楼的住户承担。原告于2007年5月将桂林市秀峰区丽君路南侧59号住宅楼某号房屋交付被告曾铁梅，故原告应承担2007年5月前管理集资楼住宅的支出，2007年5月后管理集资楼住宅的支出不应再由原告承担。另原告作为集资楼门面的出资人，也享受了被告胡运来提供的服务，应向被告胡运来支付相应费用。因集资楼住户每年共支付给被告胡运来的管理费360元，每户承担17.14元（360元／21户），被告胡运来的服务包括对集资楼门面的管理，原告承担该费用的20%为宜。在2007年5月后，被告胡运来以原告的门面收益抵扣管理集资楼住宅的支出无事实和法律依据，应在扣除集资楼门面的管理费用后，将剩余门面收益给付原告。2007年5月至2011年12月，管理集资楼住宅的支出共计为11446.6元，上述期间被告胡运来扣减原告的门面收益为545.08元（11446.6元／21户）；因原告���2007年5月已将房屋交付被告曾铁梅，2007年原告应支付的集资楼住宅、门面的管理费用为8元（17.14元×4／12年＋17.14元×8／12年×20%），2008年至2011年原告应支付的集资楼门面的管理费用为13.71元（17.14元×4年×20%），合计21.71元；被告胡运来还应给付原告的门面收益为523.37元（545.08元-21.71元）。关于原告要求责成被告曾铁梅服从集资楼统一管理，每年按规定缴纳相关费用的诉求。被告曾铁梅是否缴纳相关费用与本案不属同一法律关系，且原告非该法律关系中的权利人，不能作为适格当事人，故本案不予处理。关于原告要求被告曾铁梅、胡运来赔偿其因诉讼而支出的交通费、打印、复印材料费110元的诉求。上述费用并不是由二被告的违约行为造成的必然损失，原告的该请求无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和��合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条之规定，判决如下：一、被告胡运来退还原告黄瑞觉门面收益523.37元；二、驳回原告黄瑞觉的其他诉讼请求。本案案件受理费50元（原告已预交），由被告胡运来负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行��农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 刘恒志人民陪审员 王喜生人民陪审员 王暄懿二〇一三年四月二十二日书 记 员 韦素素 更多数据：搜索“”来源：