（2013）新都民初字第772号
裁判日期: 2013-04-22
公开日期: 2014-03-03
案件名称
成都市博特汽配有限公司与温某某、温某某、席某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市新都区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都市博特汽配有限公司,温军跃,温成国,席秀凤,余正容
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第四百零三条第一款，第五十八条，第五十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百三十四条第一款，第一百四十二条，第一百四十四条
全文
成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2013）新都民初字第772号原告成都市博特汽配有限公司，住所地成都市武侯区董家湾南街2号。法定代表人周裕洪，总经理。委托代理人胡国银，四川元绪律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告温军跃。被告温成国。被告席秀凤。三被告共同委托代理人吴朝学，四川朝辉律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人余正容。原告成都市博特汽配有限公司与被告温军跃、温成国、席秀凤及第三人余正容房屋租赁合同纠纷一案，本院于受理后，分别于2013年3月15日、2013年4月12日公开开庭进行了审理。原告成都市博特汽配有限公司法定代表人周裕洪及其委托代理人胡国银到庭参加诉讼；被告温军跃、温成国未到庭参加诉讼，被告席秀凤及三被告共同委托代理人吴朝学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都市博特汽配有限公司诉称，2010年6月25日原告委托余正容（原告法定代表人周裕洪之妻）与被告温军跃的代表人温成国签订了《工业厂房租赁合同》。该合同除了介绍出租厂房的情况外，还约定了租金的支付方式、厂房起付日期和租赁期限、厂房使用要求和维修责任、违约责任等条款，被告承诺其出租的厂房系其合法拥有。合同签订后，原告向被告温成国支付了138000元的费用（其中10000元为押金，128000元为第一年的租金）。2010年9月15日，运输设备的公路修通后，原告将机器设备搬入承租的厂房（合同约定：厂房租赁日期，双方约定自原告的机械设备入厂日期起开始计算租金），搬迁后，原告便在承租的厂房内进行生产经营活动。2010年12月，新都区政府下达拆除厂房的通知，并于当月开始强制断电直到厂房被强拆，在此期间原告无法进行正常的生产。2011年2月12日，厂房遭到强制拆除，原告存放于承租厂房的机械设备、原材料、汽车配件半成品及成品遭到严重损坏。为减少损失，原告只好另找地方生产，为了搬迁机械设备和原材料、半成品、成品等，2011年3月2日，原告与被告温军跃的代表席秀凤达成协议，约定由被告方出资搬运厂房内机械设备设施和损坏的186件汽车配件，被告送由原告保管，但被告方一直未按《搬离协议》兑现承诺。无奈之下，原告只好支付38000元搬迁费和1880元叉车费委托庞侦繁负责搬迁厂房机械设备、设施及原材料等物品。之后被告更是采取消极态度回应原告要求商议此事的要求，没有退还相应的租金，也没有赔偿原告的财产损失。为了维护原告的合法权益，请求人民法院判令：一、解除本案租赁合同。二、三被告连带退还厂房租金共计106000元。三、三被告赔偿原告因被告违约而造成的财产损失共计112200元。四、本案诉讼费由三被告承担。被告温军跃、温成国、席秀凤共同辩称，本案租赁合同是第三人余正容与被告温成国签订的，原告不具有本案诉讼主体资格。被告温成国、席秀凤不是本案适格被告。原告主张的经济损失不能成立，即使有经济损失也应由原告自行承担。第三人余正容述称，对原告诉称事实无异议。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1、原告营业执照，三被告户籍信息，拟证明温成国与席秀凤系夫妻，温军跃系温成国与席秀凤的婚生子。被告质证意见为：对证据1真实性无异议，不能证明本案原告及被告温成国、席秀凤本案诉讼主体资格。2、余正容身份证，增值税专用发票（载明原告公司开票员系余正容），拟证明余正容系原告公司的员工。被告质证意见为：对证据2真实性无异议，但增值税专用发票不能证明余正容系原告公司的员工。3、2010年6月25日《工业厂房租赁合同》一份，载明合同的出租方为温军跃，温成国作为温军跃的授权代表人在合同上签字，另有丙方（中介公司）作为中介方在合同上签字。拟证明被告温成国代表温军跃与原告签订了租赁合同，约定了租金的支付方式，租赁期限。因为三被告系一家人，所以原告认为三被告应共同作为本案房屋的出租方。被告质证意见为：对证据3真实性无异议，对合法性、证明目的有异议，理由是：合同不是温军跃本人签名，而是温成国签的，温军跃没有授权温成国签订此合同。租赁物系违法建筑，已由国土部门确认，违法建筑被用于租赁是违法的，合同无效。原告没有证据证明第三人余正容代表原告签订此合同。4、收条一份，银行卡存款业务回单一份，拟证明被告温成国于2010年6月25日合同签订后收取了原告支付的定金28000元。2010年9月15日原告向被告指定的农行账户以现金方式存入110000元，该款与上述的28000元合计138000元，其中10000元为押金，128000元第一年的厂房租金。该138000元均系由温成国代温军跃收取，并向原告出具收条。被告质证意见为：对该组证据真实性无异议，但只能证明温成国收到了该2笔款项138000元，不能证明温军跃、席秀凤收到138000元的款项。5、行政复议申请收件回执，成都市政府信息公开，行政复议决定书、行政处罚决定书各一份，载明被告席秀凤代表温军跃于2010年11月23日就新都区国土资源局于2010年11月2日作出的《国土资源行政处罚决定书》（新国土资监字（2010）第244号）向新都区人民政府申请行政复议。新都区人民政府于2011年1月10日作维持原具体行政行为的复议决定。2011年2月12日厂房被强行拆除。拟证明本案争议房屋被依法拆除的事实。被告质证意见为：对证据5真实性无意义。6、公证书及附件各二份，公证费收据二份，拟证明厂房被强拆，厂房内的物品损坏，具体有：汽车排气管31EC6消声器总成10根，汽车排气管31LQ2-L4前接2根，汽车排气管消声器174个。两次公证费合计3000元。被告质证意见为：二份公证书记载的内容与事实不符，不能证明原告的财产损失。7、搬离协议一份，拟证明原告租赁的厂房被强拆后，于2011年3月2日与被告温军跃、席秀凤约定，由被告方负责出资搬运在厂房强拆过程中损坏的186件汽车配件和机械设备，送由原告保管，同时也证明是原告在实际使用租赁的厂房。被告质证意见为：对证据7真实性无异议，但协议无效，席秀凤不能代表温军跃。8、委托搬迁协议一份，收条、收据各一份，证人证言一份，拟证明被告未履行搬离协议，原告被迫在2011年2月16日委托庞侦繁负责搬迁原厂房内的机械设备、设施、原材料、半成品及成品等物品。原告因委托庞侦繁搬迁厂房内未损坏的机械设备、设施、原材料、半成品及成品等支付了38000元的搬迁费及1880元的叉车费。被告质证意见为：对证据8真实性无法确认，与本案无关联性。9、汽车零部件订购基本合同一份，增值税发票一份，拟证明损坏的汽车零部件的单价，其中汽车排气管31EC6消声器总成181.94元／根，汽车排气管31LQ2-L4前接51.90元／根，汽车排气管消声器158.54元／个。被告质证意见为：对证据9真实性无法确认，且与本案无关。10、2012年11月29日开庭笔录一份，拟证明被告认可原告博特公司本案诉讼主体资格，原告主体适格。被告质证意见为：对证据开庭笔录真实性无异议，但不能证明原告的证明目的。11、四川省金坤天然气有限责任公司出具的天然气缴费发票一张，证明原告为被告温军跃缴纳了天然气费。被告质证意见为：对真实性无异议，对关联性有异议。12、增值税发票3张，证明原告所举证据6所载明的财产损失的销售单价。被告质证意见为：对证据12真实性无异议，对关联性有异议。13、证人庞侦繁出庭作证的证言，拟证明证据8真实性及搬迁经过。被告当庭向证人庞侦繁提出问题，庞侦繁作了回答，被告对其证言未作否认意思表示。14、证人唐兴龙出庭作证的证言，拟证明在原告租用厂房期间其作为工厂门卫见过温军跃到厂里，并证明证据8的真实性。被告当庭向证人唐兴龙提出问题，唐兴龙作了回答，被告对其证言未作否认意思表示。第三人余正容对原告所举上述证据无异议。被告席秀凤为证明其主张向法庭提交以下证据：1、新都县桂湖镇五里村第三农民合作社和新都县桂湖镇怀青铁器加工厂共同盖章的证明一份，时间为2010年11月28日，拟证明国土资源局责令被告退还土地后，第三人余正容及其丈夫周裕洪要求被告赔偿因厂房断电造成的生产损失每小时5000元，被告席秀凤的儿子即被告温军跃另外向新都县桂湖镇怀青铁器加工厂租赁了三个月期限的厂房提供给余正容、周裕洪替代使用。被告席秀凤、温成国还找了车辆为余正容、周裕洪将其厂里的生产设备搬到该工厂。余正容、周裕洪同时使用两处厂房，对正常生产无影响。原告与第三人质证意见为：对上述证据及席秀凤陈述的事实经过无异议。这件事情是原告法定代表人周裕洪与席秀凤、温军跃协商的，是因为温军跃的厂房被政府强制断电，无法生产，被告温军跃才联系那个铁器厂给原告临时使用。被告代理人代表温军跃否认系由温军跃与周裕洪、余正容商定由温军跃为原告另租三个月厂房。被告委托代理人为证明其主张所举证据如下：1、（2012）新都民初3614号案件起诉状一份，拟证明原告没有授权第三人余正容向被告主张本案相关权利。2、撤离协议一份，该证据与原告所举证据7相同，拟证明席秀凤与余正容建立了租赁关系，余正容明知厂房要被拆迁而不搬走，造成的损失应由余正容自己承担。原告与第三人质证意见为：对证据1真实性无异议。对证据2三性无异议，但对被告的证明目的有异议。对原、被告所举本案证据，本院对其真实性均予以采信，并据此认定以下案件事实：原告成都市博特汽配有限公司因生产需要委托第三人余正容寻租厂房。余正容系原告公司法定代表人周裕洪的配偶。2010年6月25日，以被告温军跃为房屋出租方（甲方），第三人余正容以自己名义为承租方（乙方），以及房屋租赁中介方四川未来资产管理有限公司三方达成《工业厂房租赁合同》，合同约定：温军跃将位于成都市新都区新都镇五里村三社的彩钢瓦结构厂房出租给余正容，租期为2010年7月1日至2015年6月30日，从乙方设备入厂之日开始计算租金，年租金128000元。第三人余正容作为承租方在合同上签名，被告温成国（系被告温军跃父亲）以被告温军跃授权代表人的名义签名，被告温军跃本人未在合同上签名。合同签订后，第三人余正容以自己名义向被告温成国交付了138000元（其中10000元为押金、128000元为一年度租金）。合同签订后，原告成都市博特汽配有限公司使用厂房开始生产活动。2010年11月2日，成都市新都区国土资源局向被告温军跃作出行政处罚决定书，认定温军跃于2003年未经有权机关批准，非法占用一般农田进行非农业建设（即修建本案厂房），责令温军跃退还非法占用的土地，拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施并恢复土地原状。因温军跃逾期未自行拆除厂房，行政部门切断了厂房电源，原告因此无法生产。2010年11月28日，被告温军跃与其母亲即被告席秀凤租用新都桂湖镇怀青铁器加工厂厂房交与原告替代使用，租期三个月。之后，原告将部分生产设备从即将被拆除的厂房搬到该厂进行生产。2011年2月12日，本案厂房被行政机关强制拆除，原告存放于厂内的部分产品因拆除行为受到损坏。2011年2月16日，第三人余正容以自己名义与本案证人庞侦繁达成《搬迁协议》，约定由庞侦繁承揽将厂房被拆除后遗留的机器设备、原材料搬迁到成都宏兴产业工业园。余正容向庞侦繁支付了搬迁费39880元。2011年3月1日，余正容申请成都市国力公证处对遗留在被强拆后现场的受损物品作出物品清点公证，清点结果为：汽车排气管31EC6消声器总成10支、汽车排气管31LQ2-L4前接2支、汽车排气管消声器174支，共计186件物品。经原告所举购货合同、增值税发票等证据证实，前述物品，原告的销售价合计为29509.16元（181.94×10元＋103.80元＋174×158.54元），该价值包含17%增值税。2011年3月2日，温军跃、席秀凤作为甲方，余正容作为乙方，双方达成《搬离协议》，双方确认乙方因强拆行为造成汽车配件186件被损坏，并由甲方自费找车将受损物品送交给乙方，乙方搬离后将原厂房钥匙交与乙方。余正容、席秀凤在协议上签名，温军跃未签名。2012年10月，余正容作原告向本院提起诉讼【（2012）新都民初字第3614号】，要求温军跃、温成国、席秀凤退还租金并赔偿搬迁费用及货物损失。在该次诉讼中，余正容陈述其受原告成都市博特汽配有限公司委托向温军跃、温成国、席秀凤一家租赁厂房，其诉讼主张的租赁费及搬迁费用是由成都市博特汽配有限公司支付，受损的货物亦属于成都市博特汽配有限公司所有。被告温军跃、温成国、席秀凤据此主张余正容不是适格原告，其无权提起该次诉讼，成都市博特汽配有限公司才是租赁合同的主体。余正容基于被告的前述辩解，认为应由成都市博特汽配有限公司向被告主张权利，遂撤回起诉。2013年1月，成都市博特汽配有限公司作原告提起本案诉讼，向被告温军跃、温成国、席秀凤主张本案诉讼请求。本院认为，本案争议焦点有二项，一是如何认定本案租赁合同的出租方主体和承租方主体，二是本案租赁合同是否合法有效，如果被确认无效，则合同双方如何承担无效合同的法律后果。对前述争议，本院依法作出如下认定：一、关于如何认定本案租赁合同的出租方主体和承租方主体。1、关于对合同出租方主体的认定。根据本院查明的事实，被告温军跃系违法建筑物即本案租赁房屋的建设者和相关权利人，其在本案房屋被强制拆除前应当知道其房屋被租用，但其未举证证明其向房屋承租人提出异议，而且在房屋被强拆后还另租他人房屋交与房屋承租人替代使用，因此，应视为温军跃同意其房屋被租用。同理，温军跃对其父亲温成国以温军跃的授权代表人名义与余正容签订本案租赁合同并收取租金、押金138000元的事实亦应视为其明知。因此，尽管温军跃没有向温成国出具授权委托书，其本人也未在合同上签名确认，但根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”之规定，应当认定温军跃是本案租赁合同的出租方，其应承担本案租赁合同引起的法律后果。原告未举证证明温成国、席秀凤与本案房屋有权属关系，其主张温军跃、温成国、席秀凤应共同作为出租方，没有法律依据和事实依据，本院不予采纳。2、关于对合同承租方主体的认定。尽管余正容在以其作为承租方名义与被告签订本案租赁合同时，未告知被告其受成都市博特汽配有限公司委托签订合同，但在本案诉讼之前，其作为原告就本案合同纠纷提起诉讼时，明确告知温军跃“余正容受委托人成都市博特汽配有限公司委托，以自己名义为成都市博特汽配有限公司租用厂房”的事实。温军跃据此主张余正容作为该案原告主题不适格，并主张成都市博特汽配有限公司才是租赁合同的承租方主体。余正容亦因温军跃的如此主张撤回该案诉讼。本院认为，温军跃的前述主张其意思表示真实有效，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款关于“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”之规定，温军跃的前述主张，应视为在余正容向温军跃披露其委托代理人为成都市博特汽配有限公司后，温军跃选择成都市博特汽配有限公司为本案租赁合同相对人。成都市博特汽配有限公司对温军跃就合同相对人的选择无异议，故其以承租人身份作为原告提起本案诉讼的主体资格成立。温军跃在本案诉讼的法庭调查阶段主张合同双方为余正容与温成国，在法庭辩论时又主张合同双方为席秀凤与余正容，其前述主张与本案查明的事实不符，本院不予采纳。二、关于本案租赁合同法律效力的问题。本案租赁房屋已经土地行政管理部门认定为违法建筑物，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，本院依法认定本案租赁合同系无效合同。温军跃与成都市博特汽配有限公司作为合同双方，应依法承担合同无效的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，温军跃收取的一年期房租128000元及押金10000元，属因无效合同取得的财产，依法应予以退还。成都市博特汽配有限公司因无效合同取得的财产实为其占用房屋期间的租金，其应当支付给温军跃，此款可在温军跃应退还的款项中予以扣除。对于成都市博特汽配有限公司实际占用房屋的时间，本院认为：成都市博特汽配有限公司未举证证明其实际使用房屋的开始日期，故应以合同约定的租期起算日2010年7月1日为开始使用日期；本案租赁房屋于2011年2月12日被强拆，但温军跃在此前的2010年11月28日另为成都市博特汽配有限公司租用了为期三月的替代厂房，故房屋使用截止日期应为2011年2月28日，本院因此认定成都市博特汽配有限公司实际使用房屋的期间为9个月，其应按合同约定的月租金标准支付温军跃租金96000元（128000元／年÷12月×9月）。品迭后，温军跃应退还成都市博特汽配有限公司租金及押金42000元。温军跃将其未经行政审批修建的房屋用于出租，成都市博特汽配有限公司未对房屋的合法性进行辨识，双方对合同无效应承担同等责任。温军跃应对成都市博特汽配有限公司的经济损失承担50%的赔偿责任。成都市博特汽配有限公司因房屋被强制拆除而搬迁，其搬迁费用39880元应计算为经济损失。原告主所举证据证明其货物损失为29509.16元，其中包含价款17%的增值税，增值税额不应计算为损失，应予扣除，其货物损失应为25221.50元（29509.16元÷117%），但其在诉状中只主张货物损失22320元，本院予以确认。本案据此认定，温军跃应赔偿成都市博特汽配有限公司经济损失31100元【（39880元＋22320元）×50%】。成都市博特汽配有限公司主张其经济损失为112200元，其对超过本院认定的部分未举证证明，对超过部分，本院不予支持。综前所述，温军跃应退还成都市博特汽配有限公司租金、押金共计42000元，赔偿成都市博特汽配有限公司经济损失31100元，合计73100元。温成国、席秀凤不是本案租赁合同的相对方，故成都市博特汽配有限公司要求温成国、席秀凤承担本案责任的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第五十八条、第四百零三条第二款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告温军跃退还原告成都市博特汽配有限公司租金、押金42000元，并赔偿原告经济损失31100元，合计人民币73100元，限于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告成都市博特汽配有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2287元（已减半收取），由原告成都市博特汽配有限公司承担1143.5元，由被告温军跃承担1143.5元。此款原告已垫付，执行时一并执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数作出副本，上诉到四川省成都市中级人民法院。审判员 冯文旭二〇一三年四月二十二日书记员 杨 名 来源：