（2012）北民一终字第389号
裁判日期: 2013-04-22
公开日期: 2014-11-12
案件名称
上诉人北海桂信置业投资有限公司与被上诉人卢丽萍建设用地使用权纠纷一案民事判决书
法院
广西壮族自治区北海市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区北海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北海桂信置业投资有限公司,卢丽萍
案由
建设用地使用权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）北民一终字第389号上诉人（一审被告）：北海桂信置业投资有限公司。法定代表人：丁蕃志，总经理。委托代理人：欧作贤，广西汇百川律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：卢丽萍。委托代理人：陈承帼，广西启迪律师事务所律师。委托代理人：宋春晖，广西启迪律师事务所实习律师。上诉人北海桂信置业投资有限公司因与被上诉人卢丽萍建设用地使用权纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2012）海民初字第368号民事判决，向本院提出上诉。本院于2012年10月22日立案受理后依法组成合议庭，并于2012年11月27日公开开庭审理本案。上诉人桂信公司的委托代理人欧作贤，被上诉人卢丽萍的委托代理人陈承帼、宋春晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2005年3月16日，原、被告签订《宅基地土地使用权转让协议》，约定：被告将位于广东路西、重庆路南桂中小区内第50号宅基地（占地面积l0米×l0米，该块土地批建是物业管理用房）转让给原告，价格l5万元，签订合同之日起原告支付l0万元，在被告完善手续到原告名下后，原告无条件支付余款5万元；协议签订之日起三个月内被告应负责搞好小区内的排污、水电和其配套建设；由被告统一办理建设用地规划许可证，及准建证等报建手续，并提供一套经规划部门批准的住宅设计图纸给原告施工，施工期限自2005年3月至当年9月等协议。签订协议前一天（2005年3月15日），原告已将首期购地款l0万元付给被告。但是，被告自协议签订至今未按合同约定履行承诺为原告办理相关手续，故原告亦没有在该地上建造房屋。为此原告提起诉讼，请求被告返还购地款和赔偿损失。根据原告申请，一审法院委托广西大公土地评估有限公司对讼争位于本市海城区广东路西、重庆路南桂中小区第50号宅基地一幅（土地的面积为100平方米）的住宅用地使用权价格进行评估。广西大公土地评估有限公司作出桂公大评报地字（2012）（北海）第039号《土地估价报告》，估价结论为讼争土地总价格63.92万元。一审法院认为：原、被告将建筑规划为物业管理用房的土地作住宅用地进行买卖，是违法行为，双方签订的《宅基地土地使用权转让协议》是无效的。原告请求被告返还购地款10万元，符合法律规定，应予支持。被告为取得原告资金使用，明知是物业管理用房的用地，故意与原告签订买卖该用地的违法合同，应负主要责任。原告亦在明知是物业管理用房的用地，误认为被告能完善相关手续，并信赖被告履行合同，没有及时与被告终止违法合同，所造成经济损失亦有一定责任。根据《土地估价报告》，按现在市场价格购买相同位置的住宅用地的价格为639200元，已大大超过2005年的价格，该差价应视为原告的经济损失。该经济损失应由被告承担70％责任为342440元［（639200元一15万元）×70％］，原告承担30％责任为146760元［（639200元一15万元）×30％］。原告请求被告赔偿经济损失70万元过高，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决：1、被告北海桂信置业投资有限公司返还购地款人民币l0万元给原告卢丽萍；2、被告北海桂信置业投资有限公司赔偿经济损失人民币342440元给原告卢丽萍。上诉人桂信公司不服一审判决，上诉称：1、一审判决颠倒认定事实。桂中小区于2003年已报建施工。上诉人与被上诉人2005年3月l6日签订《宅基地土地使用权转让协议》时，除小区的“物业管理用房”外，已全部施工建设完毕。上诉人在协议告知转让的土地是“物业管理用房”项目，与被上诉人约定“施工期限：自2005年3月至2005年9月”，“建好房屋主体竣工后”，上诉人“壹个月内办理好”该房屋的“国有土地使用证及房产证”。双方的意思是待被上诉人建好房屋后，上诉人以既成事实通过相关部门将“物业管理用房”用地变更为住宅用地。因被上诉人没有按转让协议的约定施工，上诉人没有办理该土地的变更手续。该土地至今空置。但一审判决颠倒是非，认定“被告自协议签订至今未按合同约定履行承诺为原告办理相关手续，故原告亦没有在该地上建造房屋”。2、一审错误判决上诉人赔偿可得利益损失。《合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当赔偿对方可得利益损失。这一规定只适用于有效合同。无效合同因不得履行或不能履行，当事人不存在可得利益损失。因此《合同法》第五十八条规定赔偿无效合同的损失显然不包括可得利益损失。一审认定协议无效后，以“物业管理用房”用地作为国有划拨住宅用地的土地使用权委托评估为63.92万元，减去协议约定价l5万元后，作为被上诉人的损失。这样的损失是有效合同的可得利益损失，而不是无效合同的损失。一审错误将有效合同的可得利益损失认定为无效合同的损失后，再适用《合同法》第五十八条，实适用《合同法》第一百一十二条的规定，错误判决上诉人予以赔偿。广西北生集团有限责任公司与北海市威豪公司、广西畜产进出口北海公司土地使用权转让合同纠纷一案，广西高院、最高人民法院认定合同无效后，判决北生公司返还土地款及赔偿存款利息，连北海市威豪公司、广西畜产进出口北海公司主张的贷款利息也不予支持。虽然我国不实行判例法，但上级法院、最高院的判决，对地方法院处理同类案件无疑有指导意义。综上，一审错误认定上诉人不履行承诺为被上诉人办理相关手续；认为转让协议无效后，应适用《合同法》第五十八条实适用第一百一十二条的规定，错误判决上诉人赔偿被上诉人的可得利益损失。请求二审法院：撤销原判，改判上诉人返还被上诉人10万元及利息（利息从取得款项之日起，按中国人民银行同期一年期存款利率计算）。被上诉人卢丽萍辩称：1、一审判决所查明和认定的事实客观清楚。一审判决确认了案件的如下事实：程庆红与上诉人于2002年7月15日签订了《宅基地土地使用权转让协议》（以下简称《协议》），但自协议签订至今，上诉人未按合同约定履行承诺为被上诉人办理相关手续，故被上诉人没有在该地上建造房屋。《协议》第六条约定：“甲方为乙方提供一套经规划部门批准的住宅设计图纸，乙方必须严格按图纸施工，乙方的建设期限按规划部门报建规定执行，施工期限自二00五年三月至二00九年九月，如出现建法建筑，后果由乙方自负。”显然，根据该《协议》，上诉人有义务先将所转让的物业用房变更规划和设计为住宅用房，被上诉人才可以根据变更后的住宅设计图纸进行施工建设。但是，上诉人上诉却认为“双方的意思是待被上诉人建好房屋后，上诉人以既成事实通过相关部门将“物业管理用房”用地变更为住宅用地。因被上诉人没有按转让协议的约定施工，上诉人没有办理该土地的变更手续”。可见，上诉人的上诉事实才是颠倒是非编造出来的。2、一审判决所适用的法律正确无误。一审判决认为，“原被告将建筑规划为物业管理用房的土地作住宅用地进行买卖，是违法行为，双方签订的《宅基地土地使用权转让协议》是无效的。……被告为取得原告资金使用，明知是物业管理用房的用地，故意与原告签订买卖该用地的违法合同，应负主要责任。原告亦在明知是物业管理用房的用地，误认为被告能完善相关手续，并信赖被告履行合同，没有及时与被告终止违法合同，对所造成的经济损失亦有一定责任”。据此适用《合同法》第五十八条的规定，判决上诉人承担被上诉人的信赖利益损失的70％。被上诉人认为，一审只支持被上诉人所请求的信赖利益损失中的70％，另30％的损失由被上诉人承担，但该认定还是基于案件的事实正确适用法律的结果，被上诉人愿意服判息讼。理由如下：首先，上诉人对于协议的无效负主要的缔约过失责任。根据《协议》的约定，上诉人承诺对其所转让的小区物业管理用房由其统一办理报建手续、建设用地规划许可证及准建手续，承诺在签约之日起三个月内负责搞好小区内的排污、水、电和水泥道路到小区配套工程建设，为被上诉人提供一套经规划部门批准的住宅设计图纸等。上诉人的这些承诺，使被上诉人对其能取得涉案宅基地的合法手续深信不疑。但是，正如原审所查明的那样，上诉人当时所转让的，是小区的物业管理用房，且在收取了被上诉人的受让费后，至今没有办理好所转让土地转性为宅基地的手续。目前，小区的其他宅基地已经销售完毕，双方之间的协议履行已经成为不再可能。上诉人作为一家有多年开发经验的知名房地产企业，在签订协议时，隐瞒了其没有办法调整涉案用地土地用途的事实，一再承诺能够办妥所有的报建手续并将土地更名至被上诉人名下，并负责统一办理报建手续和房产证。让被上诉人对其所购买宅基地的合法性、商业性深信不疑，在签订转让协议的当天即按协议的约定支付了超过合同标的三分之二的转让款，在上诉人没有依约在限定时间内办妥报建和更名手续时，被上诉人还继续受上诉人的实力和承诺所迷惑，耐心等待上诉人完善手续。可见，上诉人对于协议的无效应当负主要责任。其次，上诉人依法应赔偿因缔约过失给被上诉人造成的信赖利益损失。《合同法》第四十二条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。（三）有其他违背诚实信用原则的行为。根据这条关于缔约过失责任的规定，上诉人在本案中应当承担缔约过失的责任，而被上诉人的损失主要是信赖利益的损失。本案中，因为上诉人的缔约过失，使得被上诉人在2005年支付了10万元购地款后，至今都得不到所想购买的宅基地使用权。如果不是上诉人的过错，被上诉人就能按约定购买到涉案的土地使用权或者用这笔钱购买到其他相同价值的土地。因此，被上诉人主张上诉人承担的缔约过失责任包括被上诉人的直接损失和间接损失。本案的直接损失是被上诉人所支付的l0万元土地使用权转让款的本金；间接损失是涉案土地使用权的升值损失489200元。但一审只支持被上诉人所请求的信赖利益损失中的70％，另30％的损失由被上诉人承担，对此，被上诉人愿意服判息讼。3、上诉人对一审判决书理解错误，所援引的“案例”对本案没有任何指导意义。如前所述，被上诉人是基于上诉人的缔约过失责任而请求其赔偿信赖利益损失，一审判决根据《合同法》第五十八条和第四十二条作出了判决。而上诉人称，“一审错误将有效合同的可得利益损失认定为无效合同的损失后，再名为适用合同法第五十八条、实适用合同法第一百一十二条的规定，错误判决上诉人予以赔偿”。上诉人连其应当承担的责任都搞错了，也没有认真研读判决书、甚至错误理解了判决书，导致其上诉的理由完全错误。其次，上诉人援引了广西北生集团有限责任公司与北海市威豪公司、广西畜产进出口北海公司土地使用权转让合同纠纷一案，称“上级法院、最高院的判决，对地方法院处理同类案件无疑有指导意义”。但该案例从诉讼请求和基本案情等方面来说都与本案完全不同，最起码的一点是，根据起诉时的房地产行情，该案例的原告在起诉时并没有产生、也没有请求信赖利益损失。而本案的主要争议是被上诉人的信赖利益损失是否应当得到支持。可见该案例对本案没有任何的指导意义。综上，上诉人的上诉没有事实根据和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。本案的争议焦点为：被上诉人主张上诉人赔偿的经济损失有无事实及法律依据。本院认为：上诉人将规划为物业用房用地的土地使用权转让给被上诉人，违反相关法律法规的规定，双方所签订的《宅基地土地使用权转让协议》无效。关于被上诉人主张的信赖利益损失是否存在，本院认为，所谓信赖利益损失应包括所受损害和所失利益，就所受损害而言，本案涉及的土地因其规划性质不能转让，故不存在土地升值或拆迁、补偿等所获利益的损失，且对于合同的违法性，上诉人与被上诉人都是明知的，均存在明显的主观过错，被上诉人则不能以违法合同取得土地升值部分的不当利益，一审判决以现行市场价格与当时合同约定价格之间的差价，即以土地升值的部分作为被上诉人的经济损失是不当的，应当予以纠正；就所失利益而言，被上诉人没有证据证实其有丧失了另行订立合同的机会损失，因此，被上诉人虽然有信赖上诉人可以将土地变更规划后合同能够有效成立的情形，但对是否造成实际损失，被上诉人没有充分的证据证实，故对其所主张的信赖益损失，本院不予支持，但鉴于上诉人确已占用被上诉人资金多年，仍应按人民银行同期贷款利率支付相应利息，并参照《宅基地使用权转让协议》的违约条款，即按被上诉人已支付款项的10%作为补偿。综上，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持，一审判决上诉人按比例赔偿被上诉人差价损失不当，本院予以纠正。上诉人应返还被上诉人已交纳的款项10万元，并按人民银行同期同类贷款利率支付相应利息（从2005年3月16日起计至本判决确定的还款之日止），及支付人民币1万元给被上诉人。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销北海市海城区人民法院（2012）海民初字第368号民事判决第二项；二、变更北海市海城区人民法院（2012）海民初字第368号民事判决第一项为：上诉人北海桂信置业投资有限公司返还购地款人民币10万元及支付相应利息（按人民银行同期同类贷款利率从2005年3月16日起计至本判决确定的还款之日止）给被上诉人卢丽萍；三、上诉人北海桂信置业投资有限公司补偿被上诉人卢丽萍人民币1万元。一、二审案件受理费合计23600元，由上诉人北海桂信置业投资有限公司、被上诉人卢丽萍各自负担11800元（均已交）。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向北海市海城区人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 何能媛审 判 员 魏 岚代理审判员 李雪燕二〇一三年四月二十二日书 记 员 涂 娟附法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；” 更多数据：搜索“”来源：