（2012）龙民一初字第2039号

裁判日期: 2013-04-22

公开日期: 0001-01-01

案件名称

蔡关姑与王迪与海南友银仕马特汽车服务有限公司与海南佳景房地产开发有限公司租赁合同民事一审判决书

法院

海口市龙华区人民法院

所属地区

海口市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

蔡关姑,海口友银仕马特汽车服务有限公司,海南佳景房地产开发有限公司,王迪

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条

全文

海口市龙华区人民法院民事判决书（2012）龙民一初字第2039号原告蔡关姑。委托代理人符策，海南刚峰律师事务所律师。委托代理人潘晓理，海南刚峰律师事务所律师助理。被告海口友银仕马特汽车服务有限公司。法定代表人林学忠，董事长。委托代理人汪淑萍，广东敬海律师事务所青岛分所律师。委托代理人符迪筠。被告海南佳景房地产开发有限公司。法定代表人陈嘉柳慧，董事长。委托代理人陈玉娟，该司职员。被告王迪。委托代理人许翠霞、赵卫，海南法立信律师事务所律师。原告蔡关姑与被告海口友银仕马特汽车服务有限公司（以下简称仕马特公司）、被告海南佳景房地产开发有限公司（以下简称佳景公司）、被告王迪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人符策、被告仕马特公司的委托代理人汪淑萍、符迪筠，被告王迪的委托代理人赵卫、许翠霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年7月8日，被告佳景公司授权被告王迪与被告仕马特公司签订房屋租赁合同，约定被告王迪将登记在被告佳景公司名下的世贸北路XX号海岸壹号逸涛阁XXX、XXX、逸云阁XXX、XXX铺面出租给被告仕马特公司，并约定了该房屋仅作为商业用途使用。2012年4月10日，被告仕马特公司签订一份房屋租赁合同，约定被告仕马特公司将其承租的逸涛阁XXX、XXX铺面转租给原告经营海鲜酒楼，租金每月51510元，同年4月13日至6月13日为装修期，免付租金，原告应在2012年4月10日前向被告仕马特公司支付3个月的房租作为押金，合同还对租赁房屋的用途作了明确的约定，该房屋仅作商业用途使用，特别注明可作为餐饮行业商业用途，如有其它因素不能给予餐饮营业，被告仕马特公司应给予原告一切损失赔偿。作为出租人的被告王迪作出书面声明同意，合同签订后，原告依约向被告仕马特公司支付了3个月的租金（154530元）作为租赁房屋押金，随即着手酒楼的装修及招聘员工进行开业岗前培训事宜，2010年6月4日，当装修工程接近尾声时，已投入867625��，其中室内装饰工程484500元、海鲜池建造工程84000元、消防工程40000元、中央空调机购置及安装工程86600元，化油池建造工程12000元、桌椅订做订金40000元、员工岗前培训工资94792元、员工伙食、车费补助等筹备期费用25733元。房屋小区物业公司突然以房屋性质为住宅用途为由，要求被告仕马特公司停止转租行为，并对租赁房屋采取断水、断电措施，导致原告餐饮店装修工程被迫全面停工，被告仕马特公司与被告王迪交涉，要求其为办理恢复水、电供应事宜未果，后通知原告解除合同。原告认为，因转让房屋不能作商业用途使用，已使原告不能实现合同目的，原告有权解除合同，原告在转租赁关系成立后已向被告仕马特公司支付押金，并对房屋进行装修与购置必要设备及进行开业前岗位培训，被迫停止营业，被告仕马特公司应就其过错向原告承担民事责任；被告王迪在��租赁合同中对房屋用途做了保证，并对被告仕马特公司的转租行为所产生的租赁关系作出书面声明表示同意，被告王迪的行为，对原告与被告仕马特公司之间房屋租赁合同的签订，因房屋不能作商业用途使用，对原告不能实现合同目的，应负有明显过错，应对被告仕马特公司向原告承担的民事责任承担连带赔偿责任；被告佳景公司作为租赁房屋的产权人，其授权被告王迪将房屋出租进行商业经营双方之间是委托代理关系，所产生的法律后果及于委托人被告佳景公司，亦应对被告仕马特公司应向原告承担的民事责任承担连带赔偿责任。现诉至法院，要求判令解除原告与被告仕马特公司之间签订的房屋租赁合同；被告仕马特公司退还押金154530元；赔偿酒楼装修及开业筹备费用损失不计867625元；被告佳景公司、被告王迪对被告仕马特公司应承担上述民事责任承担连带赔��责任及由被告承担本案诉讼费用。被告仕马特公司辩称，原告诉称其本人与我司签订房屋租赁合同的签订时间及主要内容属实。原告所租赁的铺面被停水、电的原因是其住宅性质，被告王迪和被告佳景公司作为铺面出租人不仅有过错，而且还违反了补充协议的约定，未能保证铺面的商业用途，应对此产生的损失承担赔偿责任，我司没有违约，也没有过错，不应承担赔偿责任。我司转租铺面之前，已征得被告王迪口头同意，后也在转租合同书中进行约定，我司没有过错。依据我司与被告王迪签订的补充协议第一条“小区物业公司对住宅改变为经营性用房提出异议，要求恢复住宅用途的，由被告王迪负责解决”。第二条“我司经营期间，其由于住宅改为经营性用房问题政府主管部门、有利害关系的业主、小区的物业服务企业干涉我司的经营时，我司应及时通知被告王��，由王迪出面解决”。被告王迪和被告佳景公司明知铺面住宅性质，以商业用途价格出租，又不能保证承租人能正常商业使用，违反了补充协议的约定，应承担赔偿责任，我司不应承担赔偿责任。因原告与我司签订的房屋租赁合同第7条第1款约定“原告若需对租赁房屋进行装修或改善增设他物，必须提前将装修方案报我司，且我司书面同意后方能实行”，而事实上原告没有将装修方案报我司，也未经我司书面同意即实施装修，依最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用由承租人负担”，为此，原告的装修费不应由我司负担。原告尚欠的水、电费应丛押金中扣减。被告王迪辩称，我与原告不存在合同关系，根据合同相对性原则，我对原告与被告仕马特公司的��议不承担法律责任。2011年7月8日我与被告仕马特公司签订《房屋租赁合同》，约定我将位于海口市世贸北路XX号建筑面积约1212.5平方米的房屋出租给仕马特公司，租赁期共5年。2012年4月11日被告仕马特要求我同意其转租，我于当日向其出具声明，同意其转租，同时明确要求“第三方承租方也须遵守关于经营范围和海岸壹号物业方面的管理规定”，但对被告仕马特公司与原告签订合同的内容根本不清楚。虽然我同意转租，但我并不是转租合同的当事人，对转租合同的履行，既无权利也无义务。当事人承担连带责任必须有合同的约定或法律的规定，原告仅根据同意转租的声明就要求我对转租合同承担连带责任，没有任何的法律依据。我同意被告仕马特公司的转租是有前提条件的。我于2012年4月11日出具的声明明确要求“第三方承租方也须遵守关于经营范围和海岸壹号物业��面的管理规定”，同意转租的前提是：遵守关于经营范围的规定，即承租方也必须为与被告仕马特公司一样是进行同类经营的企业，必须征得物业服务企业的同意。如果不符合这一前提，则不同意转租。事实上在出具这一声明前被告仕马特公司已瞒着本人于2012年4月10日与原告签订了《房屋租赁合同》，这从转租合同上的租赁期限比，我出租的期限还要长及转租合同用途特别注明可作为餐饮行业商业用途，足以说明被告仕马特公司隐瞒该转租合同的事实。我解除与被告仕马特公司签订的《房屋租赁合同》的原因在于被告仕马特公司拖欠租金。《房屋租赁合同》约定，若被告仕马特逾期支付租金超过二十日，或拖欠租金、物业管理费、水电费的数额达到一个月的租金数额的，我有权解除合同并收回房屋。被告仕马特公司从2012年6月开始拖欠租金，经多次催促其一直未交，至2012年8月14日已拖欠三个月的租金，才被迫发出《解除合同通知书》，解除双方签订的租赁合同。物业公司对铺面采取停水停电措施的原因是被告仕马特公司拖欠物管费及水电费，从2012年3月开始拖欠物管费及水电费，至2012年6月物业公司也出具证明并提供原始凭证证明。可见物业公司采取停水停电措施的责任完全应由被告仕马特公司承担，这也不能作为仕马特公司拒付租金的理由。为此，要求法院驳回原告针对我的诉讼请求。被告佳景公司答辩称，我司同意被告王迪出租名下的四间铺面，并不是委托王迪作为我司的代理人签订租赁合同。2011年7月8日我司出具的证明明确写明，同意被告王迪作为铺面出租合同签约人，即我司不是委托被告王迪作为代理人签订合同，只是同意被告王迪出租处分我司享有产权的四间铺面，因此我司不是租赁合同的当事人，从现所提供的租赁合同上看出租方一栏中明确写明是被王迪，我司根本不是租赁合同的当事人，而且合同的履行过程中从未收取过租金，也从未与承租人发生过关系，至于租赁后的转租行为根本不清楚，更未同意及介入。我司没有委托被告王迪代为签订租赁合同，不是租赁合同的当事人，也不是转租合同的当事人，对租赁合同及转租合同的争议不应承担责任。对装修财产的损失应由合同当事人根据转租合同的约定处理。我司从未同意转租也从未同意其进行装修，这些装修财产对我司也无使用价值，对装修财产的损失应由合同当事人根据过错责任承担，与我司无关。为此，要求法院驳回原告针对我司的诉讼请求。经审理查明，原告与被告仕马特公司于2012年4月15日签订一份房屋租赁合同，约定：被告仕马特公司将建筑面积606平方米（毛坯房）出租给原告，租期为5年一阶段（即从2012年4月14日至2014年4月13日）可续租10年；装修期截止至2012年6月13日前，2012年6月14日起计租金；用途为仅作专业用途使用，特别注明可作为餐饮行业商业用途，如有其它（小区业主或物业）因素不能给予餐饮营业，被告仕马特公司应给予原告一切损失赔偿，除双方另有书面约定外，原告不得任意改变房屋用途；租金为每月51510元，前3年不变，后2年按市场调整，每年涨幅不能超过3%，需交3个月租金作为押金；租赁期间房屋装修问题，原告若需对租金房屋进行装修或改变增设他物（包括装修门面等），必须提前将装修方案报被告仕马特公司，在不影响房屋结构且被告仕马特公司书面同意后方能实行，原告如将房屋转租或分租给第三方须得到被告仕马特公司的书面同意，原告有下列情形之一的，未经被告仕马特公司同意的，被告仕马特公司有权解除合同并收回房屋，造成损失由原告负责赔偿；擅自将承租的房屋转租、转借、转包他人或他人调换，利用承租房屋进行非法活动，或存在损害被告仕马特公司或公共利益的行为；原告逾期支付租金超过20日，或拖欠租金、物业管理费、水电费的数额达到1个月的租金数额的；出现原告擅自转租、转借、转包他人时，被告仕马特公司有权解除合同前收回房屋，被告仕马特公司若解除合同，应向原告书面送达解除通知书；通知书可选择直接送达、邮寄送达、公告送达方式之一，通知书送达给原告之日起本合同解除；租赁期间，由于原告使用不当或擅自拆、改房产、设备等认为因素造成房屋原有设备的损失，由原告负责修复并赔偿相应损失；因合同有关的争议，双方应协商解决，协商不成时。任何一方可向房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，被告仕马特公司收到原告3个月房屋押金154530元后，被告仕马特公司也依约将海口市世贸北路XX号海岸壹号逸涛阁XXX、XXX铺面交给原告，原告将铺面装修，其中室内装饰工程484500元，海鲜池建造80000元，消防40000元，中央空调购置及安装工程86600元，化油池建造12000元，桌椅订做订金40000元，员工岗前培训工资94792元，员工伙食、车费补助等筹备期费用25733元，共计867625元。物业公司告知被告铺面为住宅性质，不宜进行商业酒楼用途，物业公司告知原告后，然后停水、电，导致营业无法进行，引起讼争。另经查，海口市世贸北路壹号逸涛阁XXX、XXX号、逸云阁XXX、XXX号铺面系被告佳景公司的产权，被告佳景公司于2011年7月8日出具证明，同意由被告王迪作为铺面出租合同签约人。被告王迪于2011年8月10日与被告仕马特公司签订房屋租赁合同，将该四间铺面出租给被告仕马特公司，在出租给被告仕马特公司时被告王迪于2012年4��11日出具声明，同意被告仕马特公司在租赁期间可根据自身情况进行部分转租，但须遵守关于经营范围和海岸壹号物业方面的管理规定。以上事实有租赁合同、转租合同、声明、收据、装修合同、收费收据及庭审笔录佐卷为凭，足以认定。本院认为，原告与被告仕马特公司于2012年4月10日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，主体资格适格，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，为有效合同，从订立之日起对双方当事人均具有约束力，应全面履行。合同签订后，原告已依约支付3个月的租金154530元给被告仕马特公司作为租房押金，被告仕马特公司收款后，出示收款收据，也按约定将逸涛阁XXX、XXX号铺面交给原告，当原告对商铺进行装修准备经营酒楼时，被告知该商铺属住宅性质，不宜进行酒楼经营，该商铺所在物业管理公司对原告商铺停水、停电，导致原告经营酒楼的目的无法实现，原告诉请要求解除与被告仕马特公司之间签订的租房合同，符合合同的约定及法规的规定，依法应予以支持；要求赔偿经济损失867625元，因双方合同约定，原告要对商铺进行装修，经提前将装修方案报被告仕马特公司，在不影响房屋结构且被告仕马特公司书面同意后方能实行，原告对承租人商铺进行装修没有将方案报给被告仕马特公司，也没有经被告仕马特公司书面同意，依最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条“承租人未经出租人同意装饰、装修或扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，原告的装修及其他经营活动未经被告仕马特公司书面同意，系自身过错所致，该损失应由原告自负，原告诉请要被告仕马特公司赔偿该损失，被告王迪、被告佳景公司承担连带责任，没��事实依据和法律依据，依法应予以驳回。被告诉请要求被告王迪、被告佳景公司承担连带返还押金的连带责任，依合同相对性原则，亦没有法律依据，依法应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条的规定，判决如下：一、解除原告蔡关姑与被告仕马特公司之间签订的房屋租赁合同；二、被告仕马特公司应于本判决发生法律效力之日起10日内返还租房租金154530元给原告蔡关姑；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案诉讼费用13999元，被告仕马特公司负担3390.6元，原告负担10608.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至海南省海口市中级人民法院。审　判　长　　冯平山审　判　员　　王天贵人民陪审员　　黄循洪二〇一三年四月二十二日书　记　员　　蒋琼慧微信公众号“”