（2013）穗荔法民三初字第439号
裁判日期: 2013-04-22
公开日期: 2014-12-22
案件名称
刘丽欣与林永红、广州市万安房地产信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市荔湾区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘丽欣,林永红,广州市万安房地产信息咨询有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第九十三条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条
全文
广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗荔法民三初字第439号原告刘丽欣。委托代理人萧志坚，广东捷安律师事务所律师。被告林永红。委托代理人余国伟，广州市荔湾区逢源街法律服务所的工作者。被告广州市万安房地产信息咨询有限公司。法定代表人冯火远，职务：经理。原告刘丽欣诉被告林永红、广州市万安房地产信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘丽欣的委托代理人萧志坚，被告林永红及其委托代理人余国伟、被告广州市万安房地产信息咨询有限公司（以下简称万安公司）的法定代表人冯火远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘丽欣诉称：原告是香港居民，于2012年12月24日到被告万安公司联系购买房屋事宜，在万安公司的极力推荐和游说下，原告与万安公司签订了《承诺书（买方）》，用于购买广州市逢源路某房屋。2012年12月25日，原告与两被告签订了《房产买卖合同》，约定：林永红把自有的荔湾区逢源路宝盛新家园某房以80万元的价格售予原告。合同签订后，原告向林永红交付了定金人民币60000元，同时向万安公司交付了人民币12000元的中介服务费。随后，原告要求查阅交易房屋的产权资料。两被告说该房屋未有产权证。但要原告放心，保证交易过户安全。原告不了解中国大陆的房屋交易程序，只是抱着对万安公司作为专业房地产中介机构的信任才签订了该房产买卖合同。后来，原告经他人指点，到房管部门查册咨询，发现合同所列房屋根本没有产权登记，不能交易过户。为此原告要求终止交易，及退还已收取的定金和中介服务费。但两被告拒绝返还。原告认为，林永红不具有讼争房屋的所有权，根本没有销售和处分该房屋的权力。而万安公司作为房地产中介专业机构，在明知林永红无权出售该房屋的前提下，仍合谋欺骗原告，造成原告的重大经济损失。万安公司应对林永红的债务承担连带清偿责任。为此起诉要求：1、解除原、被告三方签订的《房产买卖合同》；2、被告林永红双倍返还定金120000元，被告万安公司对林永红的债务承担连带清偿责任；3、判令被告万安公司退还中介服务费12000元；4、判令两被告承担本案诉讼费用。被告林永红辩称：对于诉讼请求一，我方同意解除合同；对于诉讼请求二，合同是双方自愿签订的，没有违反法律，要求法院驳回原告该项请求。违约金及其他损失我方会另案起诉。被告万安公司辩称：我方同意解除合同，中介费不同意退还，亦不同意连带清偿定金，理由是：我方促成原告及林永红签订《房产买卖合同》时，已告知原告讼争房屋是回迁房，尚未办理房产证，在签约时已将房屋的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《收楼确认书》、《宝盛沙地二期限价住宅安置确认书》、原被拆迁房屋的产权资料以及关于被告林永红结婚状况的判决书等原件交给原告看。经审理查明：原广州市荔湾区逢源路某房原是被告和其前夫刑佐权夫妻共同财产，建筑面积66.45平方米。2009年，被告向法院起诉离婚，2009年9月2日，本院以（2009）荔法民一初字第1138号民事判决书，判决：1、准予被告与刑佐权离婚。3、广州市荔湾区逢源路宝盛沙地三号某房由被告于刑佐权各占二分之一产权。判后，刑佐权不服，提起上诉，后于二审期间撤回上诉。上述判决于2009年11月26日生效。2009年10月13日，被告（乙方，1／2份额）和广州市荔湾区连片危破房改造项目办公室（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方拆除乙方荔湾区逢源路某房，建筑面积33.225平方米，甲方向乙方支付338400元，用作拆迁乙方原址房屋的补偿等内容。同日，双方签订了《宝盛沙地二期限价住址安置确认书（全额收取补偿款）》，其中第三条约定：林永红确认选择荔湾区逢源路的房屋，用作原址房屋的产权调换。林永红已确认，在收到项目办发出的收屋通知一个月内与项目办签订产权调换协议，并向项目办支付限价房的购房款353880元（该购房款以已公告的限价房建筑面积作为计算依据，最终以规划批复建设实测的建筑面积为准）。2013年1月23日，被告林永红和广州市荔湾区连片危破房改造项目办公室签订《收楼确认书》，林永红确认已验收宝德一街1号1002房（自编a栋1002号），并确认已办理收楼及交接程序，自签订本确认书之日起正式履行交付手续。2012年12月24日，原告签订《承诺书（买方）》，确认原告已实地睇楼视察过该物业，并对该物业的楼层、座向、面积、质量及配套等一切现状都没有异议。该承诺书下方有万安公司的经手人卢文泽的签名。同日，原告向万安公司支付了定金2000元。2012年12月25日，原告（买方、乙方）、被告林永红（卖方、甲方）和万安公司签订《房产买卖合同》，约定：原告向被告购买荔湾区逢源路某房；产权面积41.48平方米；成交价800000元；买方须在签订本合约同时付清60000元给卖方作为定金，首期楼款在2013年1月10日前付清370000元，该房屋交付钥匙及到公证处完善办理委托公证当天付清270000元，该房屋领到房地产权证完善交易过户当天付清100000元；甲方或授权代表保证对该物业拥有合法的所有权、处分权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或者提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或由于甲方原因导致该物业无法办理产权交易手续的，甲方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。上述合同签订后，同日，原告向被告支付了定金60000元，向万安公司支付了中介费10000元。2013年1月9日，原告通过快递方式向万安公司邮寄了《关于退还购房款及中介费的函》，内容为：关于三方签订的买卖荔湾区逢源路某房的《房屋买卖合同》，后经查实，上址房屋根本不具备法定的交易条件。该合同为无效合同。为此，我方要求你方在本函发出之日起20日内把已收取的购房款60000元及中介费12000元合共72000元退还给本人。上述《房屋买卖合同》不再履行。庭审中，两被告均同意解除合同。原告没有交付首期楼款给被告，也没有接收讼争房屋。被告万安公司为证明在签约前已告知原告讼争房屋是回迁房，尚未办理房产证的事实，提供了12月25日向林永红收取了拆迁补偿协议书等10份原件资料的《原件收据》一份。原告确认签约当天有见过这些资料，但是是在签订合同、交付定金后，原告向两被告索取产权凭证时，两被告才出示的。庭审中，被告林永红主张，讼争房屋所在地块是政府的危改项目，与一般的开发商拆迁有区别，签订拆迁协议时，由开发商先支付拆迁补偿款给拆迁户，回迁时，拆迁户将该笔款项交还给开发商，再办理收楼入住手续，故被告签订的拆迁补偿协议书并非弃产协议。另《房屋买卖合同》记载的地址逢源路某房和《收楼确认书》上的地址某房（自编a栋1002号）为同一地址，前者是开发商自编的，后者是用作产权登记的。本院认为：根据被告林永红提供的（2009）荔法民一初字第1138号民事判决书、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《收楼确认书》可以认定，讼争房屋是广州市荔湾区连片危破房改造项目办公室拆除被告原广州市荔湾区逢源路某房的1／2份额的产权补偿，林永红虽未领取讼争房屋的房地产权证，但可认定为讼争房屋的权利人。原告认为林永红不具备处分房屋的权利缺乏依据，本院不予采纳。关于原告称讼争房屋尚未办理房地产登记，不具备房屋买卖的条件的问题，依据我国现行政策，对于出卖人未取得房屋的权属证书的情形，房地产主管部门不得办理转让手续；即在林永红取得讼争房屋的权属证书之前，将其过户至原告的名下存在履行障碍，但该因素并不影响对《房屋买卖合同》效力的认定。涉讼《房屋买卖合同》是合同各方当事人真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。由于林永红至今尚未办理讼争房屋的房产证，原告的合同目的难以实现，现原告起诉要求解除合同符合法律规定，且两被告均表示同意，本院予以支持。关于合同解除的过错问题，被告林永红在没有取得房屋产权的情况下就与原告签订《房屋买卖合同》，并在合同中明确“甲方或授权代表保证对该物业拥有合法的所有权、处分权”，显属有过错。被告万安公司作为专业房地产中介机构，对房屋交易的规则、程序理应比较熟悉，万安公司明知林永红在未取得房屋产权的情况下是不能转让讼争房屋的，但为了收取中介费仍然签订《房屋买卖合同》，其过错亦显而易见。至于原告，本院认为，合同应是签约各方充分酝酿后达成的合意，作为完全民事行为能力人，原告在签订《房屋买卖合同》前理应尽合理的去了解房屋交易过户的相关情况，根据被告万安公司提供的证据以及原告的陈述可以认定，万安公司在签约当天已出示了原被拆迁房屋的产权资料及讼争房屋的拆迁文件给原告，原告已清楚知道讼争房屋的产权状况，在这种情况下，原告可以选择是否签订合同，现原告在签订合同后又以原告是香港居民，不了解中国大陆的房屋交易程序为由不同意履行合同，有违诚实信用原则，为此，原告同样也存在过错。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，为此，被告林永红应将收取的定金60000元返还给原告，被告万安公司应将收取的中介服务费12000元返还给原告，由于原、被告对于合同的解除均存在过错，原告要求林永红双倍返还定金以及万安公司对林永红的债务承担连带清偿责任的请求依据不足，本院不予支持。至于原告称《房屋买卖合同》约定的标的物和《收楼确认书》上的地址不符，《房屋买卖合同》的地址为荔湾区逢源路某房，而《收楼确认书》的地址为宝德一街某房，根据确认书的内容“被告确认收取宝盛新家园收楼资料一份，包括。”，可以确定宝德一街某房位于宝盛新家园内，上述两门牌应为同一地址。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，判决如下：一、解除原告刘丽欣和被告林永红、广州市万安房地产信息咨询有限公司于2012年12月25日签订的《房屋买卖合约》。二、被告林永红自本判决发生法律效力之日起10日内返还定金60000元给原告刘丽欣。三、被告广州市万安房地产信息咨询有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内返还中介费12000元给原告刘丽欣。四、驳回原告刘丽欣其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3040元，由原告刘丽欣负担1540元，被告林永红负担1350元，被告广州市万安房地产信息咨询有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起原告在三十日内、两被告在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张艳人民陪审员 黄镭人民陪审员 孟静二〇一三年四月二十二日书 记 员 马灵 来自：