（2013）金牛民初字第1748号

裁判日期: 2013-04-22

公开日期: 2015-11-25

案件名称

成都金美辰酒店管理有限公司与赖瑾房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市金牛区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

成都市金牛区人民法院民事判决书（2013）金牛民初字第1748号原告成都金美辰酒店管理有限公司，住所地：成都市金牛区。法定代表人陈琦，总经理。委托代理人夏雪梅，四川科信律师事务所律师。被告赖瑾。委托代理人赵鸿，四川益正律师事务所律师。原告成都金美辰酒店管理有限公司诉被告赖瑾房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成都金美辰酒店管理有限公司（以下简称“金美辰公司”）的委托代理人夏雪梅、被告赖瑾及其委托代理人赵鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金美辰公司诉称，2007年5月10日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》以及《补充协议》，约定被��将其所有的位于成都市羊市街西延线蜀汉路289号综合楼＊幢＊层＊号精装修房（面积48.23平方米）出租给原告作为酒店使用，租赁期限为10年。双方约定在租赁期限内租赁房屋的日常维护以及人为损坏的修缮由原告负责，并承担相应的维修费用。被告自行承担该物业的公共设施设备及主体的中大型维修费用。当日，被告向原告出具授权委托书一份，委托原告代被告行使该出租房屋在合同有效期内仅限于物管方面的业主权利。租赁期间，原告承租的该房屋进行过多次公共设施设备及主体的中大型维修，产生的费用均由原告垫付，被告一直不予支付。2012年6月，成都锦城苑物业管理有限公司（以下简称“锦城物管”，系出租房屋的物业管理公司）要求原告代收并缴纳该物业公共设施电梯更换费。如不收取，将对出租房屋做停水停电处理。原告代被告垫付该费用后，经多��催收未果。2012年9月，原告从被告的10月份房租中扣除了维修费，但被告坚持要求原告支付当月房租，故原告于10月21日转账向被告支付了当月房租。2012年10月26日，原告按约将11月份房租转账支付给被告。2012年11月2日晚，被告以原告未按约支付房租为由，将租赁房屋门撬开并强行将原告的物品搬离。被告不支付维修费并强行收回房屋，严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院请求判令被告返还原告房屋押金1000元并赔偿被告违约解除房屋租赁合同的违约金1000元及垫付2010年10月电梯大修费418.58元、2010年12月喷淋下水管网改造费99.58元、消防管网改造费121.75元、2011年4月自动报警系统改造费293.4元、2011年6月电梯视频监控设备费62.05元，2012年11月营业损失6216元，共计9211.36元；本案诉讼费由被告承担。被告赖瑾辩称，原告的诉讼请求不成立，应当依法驳回。原、��告在履行《房屋租赁合同》及《补充协议》的过程中，原告违反约定不按约支付房屋租金，被告无违约行为。截止2012年10月27日，原告尚欠被告租金5014.88元及违约金2139.21元，故双方于2012年11月2日终止了合同。当日，被告收回租赁房屋，双方也签字予以确认。原告主张被告撬房门、强行要求其搬走房屋内物品等事实与实情不符。被告给原告出具授权委托书，仅为方便原告与物业管理公司交涉，能够正常使用租赁房屋，原告无权代理被告垫付物业大中型维修费用。出租房屋是否进行大型物业维修等，被告不知情。物管公司未向被告本人提出缴纳电梯更换费，且被告在购房时已经缴纳过房屋的维修基金，物管公司无权再向业主收取电梯更换费用，该费用系物管公司乱收费。被告明确阻止过原告向物管公司垫付应被告自己承担的费用，并表明如出现停电等问题由被告本人��责解决。现原告不能证明其主张的费用实际产生，又不顾被告意见向物管缴费，其行为有可能与物业公司串通，恶意损害被告的合法权益。故请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告金美辰公司原名称为成都零壹酒店管理有限公司。2007年5月10日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：被告将其位于成都市羊市街西延线蜀汉路289号综合楼＊幢＊层＊号精装房（以下简称“出租房屋”）出租给原告作为酒店使用。被告同意按酒店装修，装修不得破坏房屋结构。租赁期限为十年，从2007年5月10日至2017年5月9日止。原告每月付一次租金，月租金为600元。在租赁期内，前三年租金不变，第四年起，每三年为一阶段，租金在上阶段租金基础（租金基数包含房屋租金和室内配套设施费）上递增6%，递增后的实际租金标准同样适用于每阶段的后两年。原告每月25-30日��以转账或现金方式支付房屋租金。合同签订后，原告支付被告房屋押金1000元，在合同解除、终止时，原告与物管公司结算完所有费用后，被告无息退还或抵作租金结算。租赁期间内，租赁房屋产生的水、电、电话、光纤、宽带及物业管理费、垃圾费等费用，由原告承担并按时交纳。租赁房屋的日常维护以及人为损坏的修缮由原告负责并承担其费用，被告承担物业的公共设施设备及主体的中大型维修费用。双方约定被告违约终止合同，需退还原告已经支付的押金并按押金同等金额支付违约金，赔偿原告的装修损失；原告违约终止合同，被告不退还押金，原告不得向被告提出补偿损失的要求。如原告提出退房，需提前一个月通知被告。原告不按约如期支付房屋租金，每逾期一天，原告应按照双倍同期银行贷款利息向被告支付违约金。逾期超过15天，被告有权单方终止合同并收回房屋等。当日，原、被告双方另行签订了补充协议，约定：出租房屋所有基础设施、设备能正常使用一个月后开始计算房租，计算租期时间为2007年6月26日，原告每月支付412元作为室内配套设施费，付款时间和方式与支付房屋租金时间同步，从2007年6月26日起付款并计算租金。并载明房屋原有配套设施包含，格力1.5P壁挂式空调一台、整体橱柜一套、座便器、洗漱盒、装饰镜、口杯架、杯及等价630元的冰箱一台。房屋租赁合同及补充协议签订后，原告向被告支付了房屋押金1000元，被告向原告交付了出租房屋及室内配套设施。此后，被告为原告出具了授权委托书一份，委托原告在合同有效期内代被告行使业主在物管方面的权利。2007年6月27日，原告以当月付次月的计租方式向被告转账支付了第一次房屋租金（含配套设施费）1012元。2007年11月，原告未向被告支付次��房屋租金。后原告按月租金900元的金额交付房租至2010年5月，并补交了2007年12月、2008年1月的部分房屋租金共计1800元。2010年5月26日，原告向被告支付6月房屋租金1072元。2011年7月至10月房屋租金未足额缴纳。合同履行过程中，原告有迟延履行租金给付的行为。原告转账支付被告房屋租金账户为其员工杨亚岚的建行账户。2012年9月，原告告知被告不缴纳电梯更换费及相应维修费用，锦城物管将停水停电后，被告承诺自行处理物管收费问题。后原、被告双方对是否应当缴纳电梯更换等相应维修费用产生分歧。2012年9月期间，原告未向被告支付房屋租金。2012年10月，被告短信告知原告方工作人员杨亚岚，要求支付房屋租金，否则将解除双方之间的房屋租赁合同。2012年10月21日、27日，原告向被告分别支付房屋租金1072元。2012年11月18日，原、被告双方解除了房屋租赁合同及补充协议，并对租赁房屋进行了交接，确认了出租房屋水、电、气表使用度数。后双方对解除合同的原因及违约责任的承担发生争议，故原告诉至法院。另查明，被告赖瑾为购买出租房屋向四川零壹房地产营销策划有限责任公司支付房屋定金20000元。2006年11月27日，被告向四川零壹房地产营销策划有限责任公司交付出租房屋房款89933元。当日，四川零壹房地产营销策划有限责任公司向原告代收了该房屋维修基金1355元及其它税、费。以上事实，有原告的起诉状、被告的答辩状、房屋租赁合同、补充协议、授权委托书、双方交接明细、银行查询明细、对账单打印件、收据、短信记录及庭审笔录等证据材料在卷为证。本院认为，原、被告签订房屋租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，且该协议未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。原、被告双方一致认可已于2012年11月18日解除了房屋租赁合同及补充协议，本院予以确认。本案争议焦点是被告在履行合同过程中是否有违约行为。原告主张被告违反合同约定不缴纳出租房屋公共设施设备及主体的中大型维修费，导致双方解除房屋租赁合同。从双方的合同约定看，被告应当承担该物业的公共设施设备及主体的中大型维修费用，但双方并未约定原告的垫付义务。原告虽提供了锦城物管于2012年6月委托原告收取锦城商厦E座电梯更换费用的函件，但原告在本案中并未提交2012年原告为被告垫付电梯更换费用的相应依据。原告主张该垫付事实，本院不予采信。原告主张锦城物管对被告不缴纳维修资金将停水停电，原告为防止损失扩大而垫付维修费的观点，本庭不予采信。被告在履行房屋租赁合同及补充协议过程中无违约行为，不应承担违约责任，故原告��张被告支付违约金及承担营业损失的诉讼请求，本院不予以支持。原告提交的锦城苑商厦自动报警系统改造费收据（2011年4月5日）、消防改造工程款收据（2011年6月30日）、消防管网改造费收据（2010年10月28日）以及相应的分摊表，其记载的应收金额与原告支付金额不一致，不能证明原告已经实际为被告垫付了公共设施设备及主体的中大型维修费，故原告要求被告支付垫付费用的诉讼请求，本院不予支持。原、被告双方虽已解除合同，但双方约定退还押金的条件是在原告与物管公司结算完所有费用后，本案中原告未提交相应的结算依据，故原告要求退还押金的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之��定，判决如下：驳回原告成都金美辰酒店管理有限公司的诉讼请求。案件受理费97元，由原告成都金美辰酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员　　阳宇航二〇一三年四月二十二日书　记　员　　何　娜更多数据：搜索“”来源：