（2011）锦江民初字第2311号

裁判日期: 2013-04-22

公开日期: 2014-05-09

案件名称

成都市农锦集体资产经营管理有限与成都瑞京诚贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市锦江区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

成都市农锦集体资产经营管理有限责任公司,成都瑞京诚贸易有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第七十二条

全文

成都市锦江区人民法院民事判决书（2011）锦江民初字第2311号原告成都市农锦集体资产经营管理有限责任公司。住所地：成都市锦江区三圣乡红砂村*组。法定代表人刘忠根，成都市农锦集体资产经营管理有限责任公司董事长。委托代理人伍应涛，四川海德律师事务所律师。委托代理人黄鹏之，四川海德律师事务所律师。被告成都瑞京诚贸易有限公司。住所地：成都市锦江区石胜片区农民集中居住区棬子树村*组***号。法定代表人单晨，成都瑞京诚贸易有限公司董事长。委托代理人王仁群。委托代理人潘小鹏，北京市展达律师事务所律师。原告成都市农锦集体资产经营管理有限责任公司为与被告成都瑞京诚贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2011年7月15日向本院起诉，本院立��受理后，依法由审判员王发广适用简易程序独任审判，于2011年9月1日公开开庭进行了审理。原告成都市农锦集体资产经营管理有限责任公司委托代理人伍应涛，被告成都瑞京诚贸易有限公司委托代理人王仁群、潘小鹏到庭参加诉讼。庭审后，根据双方当事人申请，本院给予当事人庭外和解期间，但无法达成一致协议。本案现已审理完毕。原告成都市农锦集体资产经营管理有限责任公司诉称，原告系由11个集体资产管理公司为股东组成的专门对集体资产进行经营和管理的公司，公司经营所得全部属于村民所有。2010年9月1日原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于成都市锦江区成龙路街道办事处棬子树村暂定名为“锦城逸景商业街”A、B、C三个区共计面积约109494平方米（其中A、B区面积共计约56282平方米，C区面积约53212平方米）的全部商业房出租给被告从事汽车相关产业行业及社区配套服务设施等商业活动；C区交付时间为2010年12月底，A、B区交付时间为2012年3月底；租赁期限为20年，从实际交房之日开始计算租期；租金为月租10元／平方米，每月综合治理费用5元／平方米；以交房日期为准，半年免租期，前三年不递增，由第四年开始每三年为一个递增期按租金加综合治理费递增13%直至合同期满；租金每季度支付一次；被告应按合同约定分三次向原告支付定金500万元。合同还就其他事项作了约定。合同签订后，被告先后向原告交纳了定金共计200万元。因租赁房屋未竣工验收，故至今原告尚未向被告交付租赁房屋。上述合同签订后不久，部分村民就反映租金价格过低，不符合市场规律。今年年初，被告在尚未接收租赁房屋的情况下，自行对外招租，其租赁价格为每月80-150元／平方米不等，被告的转租价格远远高于其承租价格，村民反映强烈。为此原告于2011年4月委托四川恒中地产房地产评估有限责任公司（简称恒中评估公司）以2010年9月1日为估价时点对租赁合同约定的租赁商业用房的租赁价格进行了估价，估价结果为：在评估时点，租赁房屋一楼的月平均租金为50余元／平方米，二楼的月平均租金为30余元／平方米，三楼的月平均租金为15余元／平方米。因租赁合同约定的租金标准远远低于同期市场租金标准，故在估价结果出来后，原告即要求被告调整租金标准，以维护村民的合法利益，但被告却拒绝协商。原告认为，原告将上述商业房屋对外出租的目的是将集体资产进行有效管理和利用，实现集体资产的利益最大化以保证全体村民能得到实惠，提高村民的生活水平。在原告与被告签订的租赁合同中将租金标准约定为10元／平方米，该标准远远低于市场同期租金标准，而被告在未进行任何投入的情况下将承租房屋以高于其与原告约定的承租价格8-10倍的价格进行转租获取暴利，其暴利是以牺牲村民的利益为代价而获取的。因原告非专业从事房地产开发或租赁、中介的机构，原告与被告签订的《房屋租赁合同》中约定租金标准为10元／平方米已显失公平，也违背了原告的真实意思。原告请求判决撤销原、被告于2010年9月1日签订的《房屋租赁合同》；被告承担本案诉讼费用。被告成都瑞京诚贸易有限公司辩称，1、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方在完全自愿、充分协商、平等的基础上完成的交易行为，合同内容不违反法律强制性规定，应当继续履行。被告取得的涉案房屋系在其他投资商参与竞争的情况下，以租金最高为月租15元／平方米、免租期最短6个月的优势条件取得的该房屋的承租权。原告是专门对集体资产进行经营和管理的��司，即具备经营管理集体资产的资质和能力，签订本案的《房屋租赁合同》，正是其经营管理集体资产的一种表现。作为合同相对方，被告有理由认为其代表的是集体组织，反映的是集体组织的真实意思表示。从本案全面详尽的合同条款可以看出，该租赁合同系双方在充分协商的基础上达成的一致意见，双方对于合同产生的法律后果是可以预见且认可的。2、本案《房屋租赁合同》约定的实际租金价格是15元／平方米，原告为了降低税收标准，经协商后以租金10元／平方米和管理费5元／平方米的方式分开收取，且租金系以每三年一个周期13%的递增额进行支付。被告承租的房屋面积达10万多平方米，为了招商顺利还需要追加成本投资对房屋进行建设、装修、设备安装及后期维护管理。被告获取的商业利润远远没有原告所诉的暴利。原告至今未向被告交付租赁房屋，已严重影响了被告的招商，给被告的后期经营埋下重大的风险隐患。被告认为，原告以显示公平为由请求撤销本案讼争《房屋租赁合同》没有事实依据。被告请求驳回原告的诉讼请求。各方当事人举证、质证及本院的认证意见：一、原告成都市农锦集体资产经营管理有限责任公司提交的证据材料：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》，拟证明原告将房屋出租给被告，双方建立房屋租赁合同关系。被告对此项证据材料无异议，本院予以确认。2、光大银行贷记通知2份，拟证明被告向原告支付了定金200万元。被告对此项证据材料无异议，本院予以确认。3、原告委托恒中评估公司所做《房地产估价报告》（川恒中房评报字（2011）12号），拟证明在合同签订时的房屋租赁市场价值，已经远远超出了合同约定的10元／平方米。被告对此项证据材料的真实性无异议，对评估报告的结论和意见予以认可。但认为原告是按清水房交付房屋，由被告负责安装电梯、扶梯、空调等设备及装修，被告在实际经营该房屋时还需投入大量资金，而该评估结论是建立在上述设施齐全的基础上的。本院认为，根据评估报告的说明，本评估报告使用的限制条件为在估价时点下和本次估价目的下，设定估价对象在估价时点已竣工达到设计要求以及未改变估价对象结构、保持规划设计用途继续使用等情况下，估算出估价对象在公开市场最可能形成的价格结论。该评估报告并未说明是在被告投入装修资金后的评估结果。本院对此项证据材料予以认可，双方当事人争议的事实由本院予以认定。4、被告与成都农村商业银行股份有限公司锦江支行（简称锦江支行）签订的房屋租赁合同，拟证明其转租价格远远高于原告出租给被告的价格。被告对此项证据材料的真实性��异议，认为合同上仅有被告盖章，锦江支行并未盖章，故并未实际签订合同。本院认为此项证据材料的证明内容并非是锦江支行是否与被告建立了租赁合同关系，而是被告对外招租的租金标准。因该合同上加盖有被告印章，能够证明系被告出具，故被告的此项质证意见不能成立。此证据材料来源合法、内容真实、与本案纠纷有关联，应予确认。5、被告与曾明签订的酷车小镇商铺租赁合同，拟证明被告转租价格已经是原告出租给被告的租金价格的10多倍。被告对此项证据材料无异议，但认为其与曾明的租赁合同之所以租金较高，是因为曾明租用的位置是一楼最好的，同时为了带动周边商铺，把租金约定很高，但被告在与本案无关的其他区域为其提供了很多优惠的经营场地。本院对此项证据材料的真实性予以确认，双方争议的事实，由本院予以认定。6、成都市农锦集体资产经营管理有限责任公司的章程，拟证明原告是由11个农村村级集体资产管理公司组建，并证明原告获取的利润是由全体村民所得。被告对此项证据材料无异议，本院予以确认。二、被告成都瑞京诚贸易有限公司提交的证据材料：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》，拟证明原、被告之间约定的租金以及原告未按约定履行合同。原告对此项证据材料无异议，本院予以确认。2、2011年4月22日、6月24日被告向成都市锦江城乡发展投资有限公司发出的紧急催付函和交接单，2011年4月22日被告向原告发出的紧急催付函和交接单，2011年6月24日促履约函交接单和交接单，拟证明原告未按时交付租赁合同中的房屋，被告分别两次向原告及成都锦江城乡发展投资有限公司送达催付函。原告确认其收到被告向其送达的上述函件，但送达给成都市锦江城乡发展投资有限公司的函件与原告无关。本院认为，被告向成都市锦江城乡发展投资有限公司送达的函件与本案争议事实无关，本院不予认定。其他证据材料本院予以确认。3、锦城逸景商业街承包经营情况证明，拟证明被告有向外招租的权利。原告对此项证据材料无异议，本院予以确认。4、锦城逸景商业街投资测算书和商业面积汇总表，拟证明被告后期投资巨大，直接影响后期招租租金。原告认为此项证据材料系被告单方作出，故不予认定。本院认为，此项证据材料系被告单方作出，不符合证据的客观性，本院不予确认。根据上述证据及各方当事人一致陈述，本院认定本案事实如下：原告是由成都三圣荷塘月色生态旅游管理有限公司等11名法人股东发起成立的有限责任公司，其经营范围为农业服务（农村集体土地整理服务）、旅游信息咨询、物业管理等。2010年9月1日，原告与被告��订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于成都市锦江区成龙路街道办事处棬子树村暂定名为“锦城逸景商业街”A、B、C三个区（其中A、B区面积共计约56282平方米，C区面积约53212平方米）的全部商业房出租给被告；被告承租上述房屋的用途为从事汽车相关产业行业及社区配套服务设施等商业活动，标的房屋由被告自主经营，并可分割出租；其中C区交付时间为2010年12月底，A、B区交付时间为2012年3月底；租赁期限为20年，从实际交房之日开始计算租期；租金为月租10元／平方米，每月综合治理费用5元／平方米；以交房日期为准，半年免租期，前三年不递增，由第四年开始每三年为一个递增期按租金加综合治理费（每月10元＋5元）递增13%直至合同期满；租金每季度支付一次；合同免租期为实际交房后届满六个月；自本合同生效后被告应向原告支付定金500万元，分三次支付。合同还就其他事项作了约定。合同签订后，被告于2010年9月3日、10月22日分两次向原告交纳了定金共计200万元。因租赁房屋未竣工验收，至今原告尚未向被告交付租赁房屋。2011年4月22日、6月24日被告先后向原告发出《紧急催付函》和《促履约函》，要求原告尽快履行租赁房屋的交付义务。后原告认为其与被告签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准过低，影响农村集体经济组织成员的合法利益，以合同显失公平提起本案诉讼。查明，2010年11月15日，被告与案外人曾明签订《酷车小镇商铺租赁合同》（被告从原告处承租本案讼争房屋即用于开办酷车小镇）约定被告将坐落于成都市锦江区锦江大道酷车小镇C2区首层1001-1002号商铺出租给曾明；建筑面积221.63平方米；第一年月租金为150元／平方米，第二年开始每月租金在上一年基础上递增5%。此外，在一份载明承租人为成都农村商业银行股份有限公司锦江支行的房屋租赁合同文本中载明，被告将坐落于成都市锦江区锦江大道酷车小镇C3区首层458.2平方米商铺出租给乙方，月租金为50元／平方米。被告单方于2010年11月2日在此合同上加盖了印章。另查明，2011年4月18日，原告委托恒中评估公司对本案讼争商业用房2010年9月1日租赁市场价值进行评估。2011年5月9日恒中评估公司出具房地产估价报告，结论为在估价时点2010年9月1日估价对象在满足本评估报告中“注册房地产估价师声明”和“估价的假设和限制条件”下，估算出估价对象在房地产公开市场最可能形成的市场价值最高月租金59元／平方米，最低月租金10元／平方米。评估报告中载明的本评估报告使用的限制条件为在估价时点下和本次估价目的下，设定估价对象在估价时点已竣工达到设计要求以及未改变估价对象结构、保持规划设��用途继续使用等情况下，估算出估价对象在公开市场最可能形成的价格结论。根据上述评估结论，本案讼争租赁房屋的总体平均月租金为25.48元／平方米。经本院向有关部门了解，本案讼争房屋属于成都市、区“198”区域新型社区建设项目内建筑物。“198”功能区即生态及现代服务业综合功能区，功能定位为生态和旅游休闲功能，规划范围包括锦江、成华、金牛、青羊、武侯、高新外环路以内非城市建设用地区域以及龙泉驿、新都、郫县、温江、双流伸入外环路以内非城市建设用地区域，大约有198平方公里。2007年成都市建委、发改委等六部门联合发出成建委发（2007）392号《关于统筹推进中心城区郊区新型社区建设的实施意见》，文件要求在郊区建设用地区内按城市居住小区的规划条件和建设标准，建成一批新型社区，妥善安置郊区的全部农民，基础设施、公共设施、物业管理、社区服务、社会保障、就业服务等各项服务功能配套落实到位。使郊区的农民实现集中居住，享受城市文明。中心城区郊区的新型社区，住宅按照人均35平方米建筑面积对农民进行安置；并参照中心城区城市建设用地区“新居工程”政策，按照规划为农民配建不超过人均住宅建筑面积35平方米的30%的经营性建筑，即每35平方米住宅建筑面积配套修建10.5平方米建筑面积的营业用房。该房屋不得出售，归农村集体经济组织的全体农民所有，产权办理给农村集体经济组织，按股量化到农户，由集体经济组织统一经营运作，经营收益扣除公益支出后按股分配。锦江区“198”功能区新型社区中“锦城逸景”项目的业主是成都市农锦集体资产经营管理有限责任公司，该公司是由原成龙、三圣、柳江三个街道办事处的幸福村、驸马村等11个农村集体经济组织共同出资��立的有限责任公司。其资产来源于原农村集体经济组织成员。本院现场查勘了现状，目前C区已经完工，住房即将交付，A、B区尚在施工中。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款（二）项的规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的。”《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第72条规定，“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”在我国，显失公平的合同是指一方当事人利用优势或对方缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。其构成要件主要是1、在订立合同时，订约双方的权利义务明显不对等，利益严重失衡。2、合同一方具有明显优势，或另一方处于无经验、缺乏判断力，或草率行事。3、获利方主观上存在恶意。4、受损方不具备充分自觉和真实自愿。在本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》约定原告出租给被告的全部商业用房租金标准按照月租金10元／平方米。双方对综合治理费用5元／月是否应作为租金发生争议。本院认为，根据双方合同约定的内容，已经明确每月租金为10元，而综合治理费系单独计算，不应计入租金标准。关于双方签订的《房屋租赁合同》是否显失公平，本院认为，1、根据原告委托恒中评估公司做出的房地产估价报告，估价时点2010年9月1日讼争商业房屋租赁市场的平均价格为25元／平方米／月。从单位面积单价对比，可以看出评估结论的平均租金价格是双方租赁合同约定租金标准的2.5倍；从整个租赁房屋年租金比较，租赁合同��及房屋面积是109494平方米，按月租金价差15元计算，每年租金差额达到19708920元，接近2000万元，20年租赁期间差额近4亿元。基于上述数据，可以认定双方在合同中的利益严重失衡。2、原告是依据市、区“198”新型社区相关规定成立的，用于经营管理集体资产的主体，原告出租的商业用房的收益关系到集体经济组织成员的利益。“198”新型社区内用于为村民的住房配套建设的商业用房属于新兴事物，其经营管理模式尚未成熟，在配套商业用房的统一经营管理和村民个人经济利益及意愿的平衡上尚需探索；在原告与被告签订《房屋租赁合同》时，配套商业用房和村民住房均尚在修建中，村民尚未入住，许多现场实际情况尚不可知和预料；在涉及众多村民利益的情况下，原告未最大程度的征求村民意见，即将本案讼争房屋整体出租给被告使用，造成实际签订租金与村民期待收益出现矛盾，并已显现，现已经有部分农民表示要求由其自行经营，不同意对外统一出租。根据上述情况，可以看出原告在与被告签订《房屋租赁合同》时对上述情况缺乏判断，盲目草率。根据农锦公司近期向我院提交的情况说明，因C区已经完工，住房部分近期即要向住户交付。基于上述事实，本院认为，维持此权利义务严重不对等的合同对于原告确实显失公平，且如不撤销《房屋租赁合同》，也可能存在无法继续履行的最终结果。故原告请求判决撤销双方签订的《房屋租赁合同》应予以支持。被告认为其在实际经营本案讼争商业用房时还需投入电梯、扶梯、空调等设备及装修等费用，而原告委托恒中评估公司对本案讼争商业用房的租赁市场价值所做的评估报告是建立在上述设施齐全的基础上的，故被告实际经营租金收益并未显失公平。本院认为，根据2011年5月9日恒中评估公司出具房地产估价报告，载明的本评估报告使用的限制条件为在估价时点下和本次估价目的下，设定估价对象在估价时点已竣工达到设计要求以及未改变估价对象结构、保持规划设计用途继续使用等情况下，估算出估价对象在公开市场最可能形成的价格结论。由此可见，该结论建立在按照合同约定交付条件基础上，并未考虑装修及添加设备等因素，故被告提出的辩称意见不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款（二）项的规定，判决如下：撤销原告成都市农锦集体资产经营管理有限责任公司与被告成都瑞京诚贸易有限公司于2010年9月1日签订的《房屋租赁合同》。本案案件受理费100元，由被告成都瑞京诚贸易有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员　　王发广二〇一三年四月二十二日书记员　　黄鸿斌关注公众号“”