（2013）玉区法民初字第234号
裁判日期: 2013-04-22
公开日期: 2014-10-30
案件名称
（2013）玉区法民初字第234号原告玉林市╳╳╳物业管理有限公司与被告钟╳╳、梁╳╳业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
玉林市玉州区人民法院
所属地区
玉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第四十一条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2013）玉区法民初字第234号原告玉林市XXX物业管理有限公司。法定代表人刘XX。委托代理人杨雄。委托代理人曾家勇。被告钟XX。被告XX。两被告的委托代理李春华。原告玉林市XXX物业管理有限公司（以下简称XXX公司）与被告钟XX、梁XX业服务合同纠纷一案，本院于2012年12月12日立案受理。依法由审判员陈斌适用简易程序，于2013年1月29日公开开庭进行了审理，书记员宁捷担任法庭记录。原告XXX公司的委托代理人杨雄、曾家勇，被告钟XX及两被告的委托代理人李春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系玉林市盛业家园XX号房业主，2009年5月4日，根据《盛业家园业主临时公约》，其与被告签订了《盛业家园前期物业管理服务合同》（以下简称物业管理合同），为被告在内的盛业家园业主提供物业服务。根据合同约定，其物业服务包括代收缴水费、垃圾处理费等，合同还约定，被告逾期向原告交纳应交费用的，自逾期之日起每日按应交费用数额的3‰向原告计付违约金。2012年1月份起，其不再担任盛业家园小区的物业管理。自2010年4月至2011年12月份，被告未向其支付过任何物业管理费，所欠物业费1898.4元。同时，其还为被告垫缴了2010年3月至2011年12月份的水费410.36元，2011年的垃圾处理费84元。因此，请求法院判决被告向原告清偿所拖欠的物业管理费1898.4元、水费410.36元、垃圾处理费84元及逾期违约金2852.35元（暂计至起诉之日），合计5245.11元，起诉之日后的违约金按合同照计，本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述事实在本院指定的举证期限内提供的证据有：1、营业执照，2、法定代表人证明，3、资质证书，证据1至3欲证明原告的诉讼主体资格及具备提供物业服务的资质；4、身份证，欲证明被告的身份；5、商品房买卖合同，欲证明被告系盛业家园小区的业主；6、盛业家园业主临时公约，7、盛业家园前期物业管理服务合同，8、通知，证据6至8欲证明被告作为盛业家园小区的业主依法应交纳物业管理费、水费、垃圾处理费；9、发票，10、催缴通知，证据9、10欲证明原告为被告垫缴的水费、垃圾处理费及原告多次向被告催交费用。被告辩称，1、原告没有取得物业管理的相关资质，不具备诉讼主体资格，2、该楼盘到目前为止没有验收合格，开发商的行为违法，开发商与原告签订的物业服务合同无效，3、物业服务合同为双务合同，由于原告没有履行物业管理的义务，电梯费也是业主自己缴纳，业主有权拒绝缴纳物业费，请求驳回原告的诉讼请求。被告为其抗辩在法院指定的举证期限内提供的证据有：1、玉林市住房和城乡规划建设委员会答复意见，欲证明该小区没通过综合验收；2、盛业家园前期物业管理委托合同，欲证明托管合同已过期；3、照片、业主签名，欲证明物业公司违约，没有依合同约定履行服务义务；4、业委会证明、向上级部门反映材料，欲证明被告没尽责和违规行为；5、电梯公司的欠费表、验收函、业委会要求物业移交、整改函，欲证明被告财务乱、公共的财务不清及拒不整改；6、开发商通知，欲证明水费交纳人；7、业主交费收据，欲证明乱收费、财务不清。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、4真实性和证明问题无异议，对证据3、9真实性和证明问题有异议，对证据5、6、7、8、10真实性无异议，对证明问题有异议。原告对被告提供的证据1、5真实性和证明问题有异议，对证据2、3、4、6、7真实性无异议，对证明问题有异议；本院对当事人无异议的证据予以确认，并可作为本案定案依据，对对方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据与双方诉辩的事由具有一定关联性，故本院亦作为本案参考依据。综合全案证据及当事人陈述的分析，本院确认以下法律事实：2006年12月20日，玉林市A房地产开发有限公司（以下简称A房地产）与XXX公司签订了《盛业家园前期物业管理委托合同》，委托管理期限为叁年，自2006年7月20日起至2009年7月19日止。2009年2月13日，被告钟XX、梁XX与A房地产签订了《商品房买卖合同》。合同约定，两被告向A房地产购买位于玉林市盛业家园XX号房，建筑面积是180.77平方米，合同签订后两被告按约支付了购房款。2009年4月7日，两被告领取了所购买的房屋，并与原告签订了“盛业家园业主临时公约”和《盛业家园前期物业管理服务合同》。合同约定收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米0.7元（其中住宅服务费0.47元、电梯运行维护费0.23元），实际收费按每平方米0.5元收取。合同签订后，被告支付物业服务费至2010年3月份止。之后，被告以原告未尽到物业管理责任为由，拒绝支付2010年4月份至2011年12月份的物业管理费1898.4元（180.77平方米×0.5元×21个月）、原告为两被告垫付了水费410.36元和生活垃圾处理费84元（12个月×7元∕月）。2011年12月底，原告撤离盛业家园小区。另查明，原告XXX公司于2009年11月25日，取得物业服务企业“资质证书”，准予从事物业管理活动时间为2006年5月11日起，资质等级为“叁级”。2010年和2011年均通过年检。玉林市物价局和玉林市房产管理局联合发布玉市价（2007）94号文件规定，盛业家园商住小区物业服务收费基准价为0.45元∕平方米·月，允许在基准收费基础上上下浮动不超过10%收费。还查明，原告XXX公司在为盛业家园提供物业服务过程中，从2010年7月份开始，不断有业主反映物业服务不到位，垃圾不及时清理、楼道障碍物不拆除、小区公共区域凌乱等现象。本院认为，原、被告双方签订的《盛业家园前期物业管理服务合同》，不违反法律法规规定，合同合法有效，双方均应自觉履行合同约定的义务。现原告方履行了物业管理服务合同，尽管在服务过程中存在瑕疵，也不是被告拒绝支付物业服务费的理由，被告应按约支付物业服务费；但考虑到XXX公司在履行物业服务过程中，确实存在瑕疵，对业主反映存在的问题，未能给予答复和及时处理，依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则，本院酌情降低物业服务收费标准，被告应按所欠物业费的90%支付，即支付1708.56元（1898.4元×90%）给原告。至于原告所主张的违约金问题，本院认为，因原告对于业主们反映的问题未能作到及时处理，被告拒绝支付物业管理费，属于行使违约履行抗辩权，因此，原告的该主张，本院依法不予支持。关于原告所主张的被告拖欠2010年3月至2011年12月份的水费410.36元及2011年的垃圾处理费84元的问题，本院认为，原告在为被告履行物业服务过程中，已为被告垫付了上述水费及生活垃圾处理费，有理由向两被告追讨，因此，原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持；两被告抗辩，水费系开发商缴纳，但仅提供的开发商缴纳水费的“通知”，而该“通知”系缴纳2012年1、2月份的水费，与原告所主张的水费，不是同一时期的水费，因此，两被告的抗辩理由不成立，依法不予采信。根据《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告钟XX、梁XX支付物业服务费1708.56元给原告玉林市XXX物业管理有限公司；二、被告钟XX、梁XX支付水费410.36元、生活垃圾处理费84元，合计494.36元给原告玉林市XXX物业管理有限公司。本案受理费50元，减半收取是25元，由原告玉林市XXX物业管理有限公司负担12元，被告钟XX、梁XX负担13元。上述应承担义务，限义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期的则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，帐号：20--405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员 陈斌二〇一三年四月二十二日书记员 宁捷 来源：