（2013）象民初字第444号
裁判日期: 2013-04-22
公开日期: 2014-10-31
案件名称
原告段╳╳与被告李╳╳房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
桂林市象山区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
段ＸＸ,李ＸＸ
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2013）象民初字第444号原告段XX，男，汉族，19XX年XX年XX日出生，汉族，住桂林市XX区XX坪**号。委托代理人文XX，广西XX律师事务所律师。委托代理人张XX，广西XX律师事务所实习律师。被告李XX，男，汉族，19XX年X月X日出生，住桂林市XX县XX三XX小区**栋*楼。原告段XX与被告李XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年3月28日公开开庭进行了审理。原告段XX及其委托代理人文XX、张XX，被告李XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段XX诉称，原告有一套房屋位于桂林市象山区同心南溪新村崇信路三巷104号，产权证号为：桂林市房权证象山区字第301004**号，土地使用权证为“桂象集用（2005）第00932号”。2008年6月被告称想购买该处房产，并承诺负责办理房产及土地权属变更登记手续。双方于6月23日签订《购房意向合同》，约定由被告购买上述房屋，总价款为200000元，在正式签订合同时，被告应付足购房首付款65000元。之后，被告先后向原告支付了首付款65000元，原告于当年8月份将房屋交付给被告。同年10月13日，原被告双方正式签订《二手房中介转让合同》，对双方的权利义务进行了更详细的约定。原告将房屋交付给被告后，被告一直拖延不办理产权过户，亦未向原告支付剩余购房款，直到2012年7月8日，在原告的一再催促之下，双方签订《购房协议》，被告在协议中承诺：即日起经手办理房屋过户所有手续并承担任何费用，如在2012年9月1日前没有办理完房屋过户的所有手续，将自动放弃对该房屋的购买权，并于3日之内将个人私有财产全部搬离，归还房屋于原告，协议同时约定如果被告违约，将需向原告赔偿50元／天的违约金。原告认为，被告的行为已严重违反双方的约定，根据法律的规定及双方合同约定，原告有权解除合同，并要求被告返还房屋、赔偿损失及支付违约金。为维护自己的合法权益，现原告依法诉至贵院，要求：1、判令解除原、被告双方签订的《购房意向合同》、《二手房中介转让合同》及《购房协议》；2、判令被告立即将桂林市象山区同心南溪新村崇信路三巷104号房屋返还给原告；3、判令被告赔偿原告从2008年9月1日起至2013年8月31日止的房屋租金损失28800元（按月租金600元计），从2012年9月1日至2013年2月1日按每日50元向原告支付违约金7500元，此后的违约金照算至被告实际返还房屋之日止；4、本案诉讼费由被告承担。原告段XX对其诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1、《购房意向合同》及《二手房中介转让合同》，拟证实原被告就买卖房屋签订合同，该合同对双方权利义务作了约定；2、《购房协议》，拟证实被告承诺2012年9月1日前办好权属过户手续，否则放弃购买权并将房屋返还原告，并约定按50元／天承担违约责任；3、桂林市房权证象山区字第301004**号房屋权属证书、桂象集用（2005）第00932号集体土地使用权证，拟证实原告对合同涉及的房屋及其土地使用权拥有合法权属。被告李XX辩称，房屋根据合同约定属于不能买卖的集体用地房，不能过户，只有本村的人才能买该房，我妻子为了过户将户口迁至房屋所在地，但迁户口之后原告不配合办理过户手续，是原告的原因导致不能办理过户手续。原告要我搬出该房才退钱给我，我交了65000元给原告，我愿意继续买该房，希望原告配合我办理过户手续，我将剩余房款给原告。被告李XX对其答辩主张有举证期限内未提供证据。经开庭质证，被告对原告提供的证据真实性均无异议。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2008年6月23日，原告段XX（甲方）与被告李XX（乙方）及房屋中介桂林市昊源信息咨询中心（丙方）签订了《购房意向合同》一份，该合同约定，原告有意将位于桂林市同心南溪新村崇信路三巷104号房屋出售给被告，房屋总价款为200000元。被告李XX于签订该意向合同当天按约支付了原告购房定金5000元。同年10月13日，上述三方签订了正式的购房合同，即《二手房中介转让合同》，该合同约定，原告将位于桂林市同心南溪新村崇信路三巷104号房屋（产权证号：桂林市房权证象山区字第301004**号，建筑面积：94.07平方米，房屋所有权人：段XX，土地证号：桂象集用（2005）第009**号，土地使用权人：段XX，土地所有权人：象山区同心村委会，使用权类型：集体划拨，用途：住宅）出售给被告，房屋总价款为200000元；被告应于签定本合同时支付原告购房首付款65000元，于房产证、土地证更名过户及办理银行按揭贷款银行放款当天支付第二期购房款120000元，于交完第二期购房款两个月内付清购房尾款15000元；原告应在被告支付40000元时将房屋交付给被告，交房前被告应结清之前的所有水费、电费、物业管理费、电视收视费；另该房过户过程中的一切税费由被告承担。合同签订后，被告总共支付原告房款65000元（含定金5000元），原告于2008年7月左右将该房交付给被告使用。另查明，被告李XX户籍所在地系桂林市灵川县八里街三一0小区12栋。原被告签订上述房屋买卖合同后，因该房所涉土地系集体用地双方一直未办理房产过户手续。2012年7月8日，原被告再次签订《购房协议》一份，约定：即日起由被告经手办理房屋过户的所有手续，过户所需的一切费用由被告承担，原告不承担任何费用；被告承诺在2012年9月1日没有办理完房屋过户的所有手续，将于2012年9月1日自动放弃购置原告房屋的购买权，并于3日内将个人私有财产全部搬离原告房屋，归还房屋于原告；原告承诺在被告个有财产全部搬离原告房屋，同时退还被告预先支付的购房款65000元；原告在2012年9月1日起恢复桂林市同心南溪新村崇信路三巷104号房屋的使用权、买卖权等所有的合法权利；若原告违约则需向被告赔偿50元／天的违约金，若被告违约则需向原告赔偿50元／天的违约金。至今双方仍未办理上述房屋过户手续。本院认为，一、关于原告要求解除原被告双方签订的《购房意向合同》、《二手房中介转让合同》及《购房协议》的诉讼请求，本院认为，农村住房转让时，宅基地使用权也一并转让，本案所涉的位于桂林市同心南溪新村崇信路三巷104号房屋土地系集体土地，属农村宅基地，故本案的房屋买卖涉及到农村宅基地使用权的转让问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。故本院认为，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，本案中被告并非涉诉房屋集体经济组织成员，其并没有取得本案涉诉房屋土地使用权的资格；另依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，原、被告双方约定将集体土地上的房屋进行买卖，实质上就是将农民集体所有的土地使用权转让用于非农业建设。综上所述，本院认为，原、被告双方签订的以上相关房屋买卖协议均违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款之规定，违反法律、行政法规的强制性规定，属于合同无效的情形之一，故原被告签订的《购房意向合同》、《二手房中介转让合同》、及《购房协议》均属无效合同，既为无效合同，则不存在解除的问题，故对于原告要求解除原被告双方签订的《购房意向合同》、《二手房中介转让合同》及《购房协议》的诉讼请求，本院不予支持。二、对于原告诉请要求被告返还房屋及租金损失应如何承担的问题：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告应将涉案房屋返还给原告，原告也应将其收取的购房款返还被告。故本院对原告要求被告返还房屋的诉讼请求予以支持。而被告已支付的购房款因其未提反诉，本案故不予处理。对于原、被告双方因合同无效所造成的损失应如何承担的问题，本院认为，原被告均明知本案所涉房屋土地性质系集体土地，且均明知被告并非涉诉土地的集体经济组织成员，仍签订该房屋的买卖合同，故房屋买卖合同无效的责任不能仅归责于一方，原、被告双方对此均有过错。依照法律规定，双方因合同无效造成的损失应各自承担。故本院对原告要求被告赔偿其租金损失的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：一、被告李XX应当于本判决生效之日起十五日内将位于桂林市象山区同心南溪新村崇信路三巷104号房屋腾空并交付原告段XX；二、驳回原告段XX的其他诉讼请求。本案案件受理费4945元（原告已预交），由被告李XX承担2472元，余款2473元由原告段XX自行承担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费4945元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决书即发生法律效力。审 判 长 石小娟人民 陪 审员 王永春人民 陪 审员 倪毓芳二〇一三年四月二十二日（代）书记员 苏 萍 来源：