（2013）成民终字第1827号
裁判日期: 2013-04-19
公开日期: 2014-05-15
案件名称
杜述林与成都繁江房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杜述林,成都繁江房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第1827号上诉人（原审原告）杜述林。委托代理人刘欣东，四川超跃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）成都繁江房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市新都区新繁镇正西街**号。法定代表人黄勇，总经理。委托代理人陈勇。上诉人杜述林因与被上诉人成都繁江房地产开发有限公司（以下简称繁江公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2012）新都民初字第1716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年4月2日公开开庭审理了本案。上诉人杜述林的委托代理人刘欣东，被上诉人繁江公司的委托代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2002年11月2日，杜述林与繁江公司签订了《商品房预售协议》，约定繁江公司将位于新繁镇正西街丁香苑C区2单元3号C型商品房出售给杜述林，房屋面积约148㎡，最终以房管机关实测建筑面积（套内面积＋公摊面积）为准。该商品房单价为760元／平方米，总金额112480元（计算方法为：房管局实测面积×售房单价）。杜述林选择在签订预售协议当日一次性付清房款，享受3%的优惠，付款总额为109105.60元。繁江公司于2003年11月30日将杜述林所购房屋交付杜述林使用，并签订《成都市商品房购销合同》。在双方签订的协议中，未对权属证书的办理时间及繁江公司逾期办证应承担何种违约责任等事项进行任何约定。《商品房预售协议》签订当日，杜述林按约支付了购房款108000元，于2003年12月10日付清了房屋余款83.60元。但繁江公司在将《商品房预售协议》约定的商品房移交杜述林后，却至今未为杜述林办理商品房的权属证书。故杜述林诉至原审法院，请求判令繁江公司限期为其办理所购商品房的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》，并由繁江公司负担诉讼费。原审法院另查明，《建设用地规划许可证》（［02］第19号）载明用于开发丁香苑的新繁镇正西街、文化街口的用地面积为肆亩玖分。2002年8月26日，《成都市新都区人民政府关于对成都繁江房地产开发有限公司出让国有土地使用权的批复》（新都府土发（2002）54号文件）上载明：同意繁江公司以出让方式取得位于新繁镇正西街215—259号、老陕巷2—33号、文化街1—39号共1467.40㎡的国有土地使用权。2003年8月8日的《商品房预售许可证》载明，丁香苑预售范围是B段、C段。原审法院再查明，诉争的商品房系繁江公司开发修建的位于成都市新都区新繁镇正西街丁香苑的房屋，修建时分为A段、B段、C段。诉争房屋所涉及土地为同一区域，由拆迁私房户的私有土地和繁江公司所有的土地共同构成。其中私有土地5宗（①朱惠兰，新繁镇上文化街33号87.37㎡；②刘道兴，新繁镇上文化街9—25号902.15㎡；③新都县第二饮食服务公司新繁服务部，新繁镇文化街33—35号184.02㎡，该块土地国有使用证号为新都国用（2003）字第0585号，土地使用者刘道兴；④郑俊华，新繁老陕巷21号129.48㎡；⑤何福群，新繁镇上文化街29、31号125.46㎡，上述土地登记面积共1428.28㎡。其中刘道兴个人名下的902.15㎡的土地已实际转让给繁江公司（该国有土地使用权证原件现在购房户代表处保管），但至今未过户到繁江公司名下。繁江公司称当初在办理过户手续时，因法定代表人刘德斗用这宗地作抵押在信用社贷款，后在当地政府的协调下归还了贷款，将该土地使用权证取出，在办理过户手续时，因时间久远政策变化，902.15㎡的土地中含400余平方米已规划为街道。因此，刘道兴个人名下902.15㎡的土地至今未办理过户手续。其余4宗私房户的土地也因其他原因未能过户至繁江公司名下，影响了产权证的办理；另一宗位于新繁镇正西街215—259号、老陕巷2—33号、文化街1—39号共1467.40㎡的土地，繁江公司以出让方式取得，该土地繁江公司于2003年6月12日办理了新都新繁国用（2000）字第5704号国有土地使用权证，现该证原件在农商银行利济分理处，因繁江公司开发的丁香苑出售时，其中有些购房户在农商银行利济分理处办理了按揭贷款，因按揭贷款至今未还清，土地证原件现仍抵押在该分理处。案件审理过程中，原审法院根据审理查明的案件事实向杜述林进行了释明，在现有条件不具备办证条件的情况下，根据现有法律和事实，杜述林的合同目的无法实现，要求杜述林变更诉讼请求即解除双方签订的房屋买卖合同、返还购房款和赔偿损失。杜述林坚持不变更诉讼请求。原审法院认定上述事实采信了如下证据：杜述林提交的《商品房预售协议》、房款收据、两份国有土地使用权证、协议一份、政府调解一份、会议纪要二份；繁江公司提交的新都府土发（2002）54号文件、成都市建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、《关于新繁镇丁香苑项目土地情况的说明》、《关于刘道兴土地情况的说明》、原规划图和现在规划图；以及双方当事人的陈述等。原审法院认为，杜述林与繁江公司签订的《商品房预售协议》虽系双方当事人真实意思表示，但从查明的事实来看，双方所签订的合同在现有条件下无论是事实上还是法律上均无法履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”，及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”的规定，杜述林可以变更诉讼请求，即解除双方签订的房屋买卖合同、返还购房款和赔偿损失。原审法院查明的事实是，繁江公司在其开发的丁香苑项目尚存在建设用地未全部登记在繁江公司名下、《商品房预售许可证》载明的预售范围仅是B段、C段的情况下即开工建设，违规销售全部的商品房，是导致本案杜述林所购房屋至今不能办理房屋权属证书的重要原因，因双方所签合同中对逾期办证未作任何约定，因此，原审法院认为解除双方签订的房屋买卖合同、返还购房款和赔偿损失更为适宜，但杜述林不同意变更诉讼请求。故在现有履行合同条件不成就的情况下对杜述林要求繁江公司限期办理所购商品房权属证书的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，判决：驳回杜述林的诉讼请求。案件受理费100元，由杜述林负担。宣判后，原审原告杜述林不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。其主要上诉理由为：一、一审判决对本案部分事实认定错误，定性不准确。双方签订的房屋买卖合同并非附条件合同，该合同合法有效，繁江公司按期交付房屋以及在合理期限内为购房者办理权属证书，是其应尽的合同义务。原判以现有履行条件不成就为由，驳回杜述林的诉讼请求严重违背法律规定。2、本案所涉及的繁江公司名下1467.4㎡的土地使用权证，即（2000）字第5704号国有土地使用权证的原件现实际由宋兵（音）持有，因繁江公司拖欠其工程款，故宋兵将土地证原件扣留。原判决认定土地证原件仍抵押在分理处是完全错误的。3、繁江公司明知自己负有为购房者办理房屋权属证书的义务，却一直怠于履行，存在明显过错。二、一审判决适用法律错误。1、杜述林的诉讼请求是建立在真实而强有力的证据基础之上，有充分的事实依据，原判决是对法律规定的错误适用。2、杜述林要求繁江公司为其办理房屋权属证书的诉讼请求于法有据，理应得到支持。3、杜述林的诉讼请求不存在超过诉讼时效的问题。三、一审判决程序违法。原审法院适用简易程序审理本案，但作出判决的时间却超过三个月期限，程序严重违法。被上诉人繁江公司答辩称，原判决正确，请求维持。杜述林走访调查后应当了解，并非是繁江公司不予办证，而是确实有实际困难。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，杜述林与繁江公司签订的《商品房预售协议》系双方当事人的真实意思表示，繁江公司应当按照约定为杜述林办理房屋的权属证书。但是从本案的实际情况来看，由于丁香苑项目的建设用地至今尚未能全部登记在繁江公司名下，因此导致杜述林所购商品房至今不能办理权属证书。换句话说，即繁江公司目前在法律上、事实上不能履行为杜述林所购车库办理权属证书的义务。在此情况下，原审法院对杜述林进行释明，告知其可以选择变更诉讼请求为解除合同、返还购房款和赔偿损失，但杜述林不同意变更诉讼请求。因此，原审法院据此驳回杜述林的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。对于杜述林在二审过程中举出的《关于协调解决新繁镇丁香苑产权问题的会议纪要》，仅能说明政府相关职能部门对丁香苑产权问题进行过协调，不表示杜述林所要求办理的权属证书现在即具备了办理条件。关于杜述林提出的原判决认定双方签订的合同系附条件合同的主张，本院认为原审法院仅是认为双方签订的合同在现有条件下履行条件不成就，并非系认定合同系附条件的合同，故杜述林的该主张不能成立。至于繁江公司名下1467.4㎡土地的土地使用权证，即（2000）字第5704号国有土地使用权证的原件到底由谁持有，并不影响本案的判决结果。关于杜述林提出的原判决程序违法的问题，虽然从立案时间和判决作出的时间来看，确实超过了简易程序案件三个月审理期限，但超过审理期限并不影响杜述林的实体权利，也未影响案件的正确判决。而杜述林在上诉状上提到的诉讼时效问题，原审法院及本院均未对该诉讼时效问题进行审理和处理。综上，杜述林的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序上虽有瑕疵但并不影响案件的判决结果，故原判决应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费200元，由上诉人杜述林负担。本判决为终审判决。审 判 长 张引千审 判 员 尹 英代理审判员 张菲菲二〇一三年四月十九日书 记 员 杜 平 关注公众号“”