（2013）渝一中法民终字第00337号
裁判日期: 2013-04-19
公开日期: 2015-12-31
案件名称
潘廷琴与汤蓉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘廷琴,汤蓉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第00337号上诉人（原审原告）潘廷琴，居民。委托代理人文彬，重庆浩邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）汤蓉，居民。委托代理人唐云飞，公务员。上诉人潘廷琴与被上诉人汤蓉房屋租赁合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2012年10月15日作出（2012）合法民初字第04841号民事判决，上诉人潘廷琴对该判决不服，向本院提出上诉。本院于2013年1月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年3月13日适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定进行询问，上诉人潘廷琴的委托代理人文彬、被上诉人汤蓉及委托代理人唐云飞到庭参加询问。本案现已审理终结。潘廷琴在一审中诉称，2009年9月18日潘廷琴与汤蓉签订了合川区振兴路白塔新苑5号门市（现为3、4号门市）的房屋租赁合同，约定租期6年，即从2009年9月20日至2015年9月20日止。潘廷琴在租期一直按照约定及时缴纳房屋租金，但汤蓉却单方确定上调租金的具体金额，并于2012年8月15日向潘廷琴发出关于解除房屋租赁合同的通知。现潘廷琴为了维护自已的合法权益，特起诉请求确认汤蓉于2012年8月15日向潘廷琴发出关于解除房屋租赁合同的通知无效。汤蓉在一审中辩称，汤蓉提出解除合同是有效的，因为符合合同的相关约定同时书面送达并通知了潘廷琴，潘廷琴也收到通知的，因此，解除合同是有效的。一审法院经审理查明，汤蓉（甲方）与潘廷琴（乙方）于2009年9月18日签订房屋租赁合同，该合同约定：汤蓉将位于重庆市合川区振兴路白塔新苑5号门市（临街），建筑面积130M2（实际为潘廷琴于2007年7月31日取得的位于重庆市合川区南办处振兴路438号负3、4号门市，产权登记建筑面积118.53M2，）出租给潘廷琴作为卖桶装水使用，租期6年（暂定），从2009年9月20日至2015年9月20日止，租金及租金支付办法：第一年租金900元／月，签订合同时一次性付清10800元。以后每年租金视市场行情而定。第四条第4项约定，潘廷琴保证承担上述房屋作为卖桶装水使用。第七条约定，合同期满潘廷琴把上述房屋交还汤蓉验收。其中一方需提前解约，应当提前一个月通知对方。合同签订后，汤蓉将上列房屋交付给潘廷琴使用，潘廷琴将租赁房屋用作了出售桶装水。同时潘廷琴向汤蓉支付了第一年的租金10800元，2010年10月潘廷琴向汤蓉支付了第二年的租金10800元，近年来，随着白塔古街的开发使用，致租赁房屋周边门市的租金渐涨，潘廷琴、汤蓉就租金上调事谊商量无果，汤蓉于2012年6月5日起诉至一审法院，要求：1、判令潘廷琴给付拖欠的房屋租金，其标准为2340元／月（从2011年9月20日起直至潘廷琴实际搬迁出租赁门市之日为止）；2、判令潘廷琴承担违约金14040元（6个月×2340元）；3、判令解除潘廷琴与汤蓉之间的房屋租赁关系，并责令潘廷琴立即搬迁出租赁门市。2012年6月7日潘廷琴委托潘廷萍汇款10800元给汤蓉。案经审理调解，潘廷琴、汤蓉仍未对上调租金事宜达成协议，后汤蓉撤回了起诉。2012年7月12日重庆市合川区绿波纯净水厂取得饮料［瓶（桶）装饮用水（饮用纯净水）］生产许可证，同年8月7日潘廷琴个人投资注册重庆市合川区绿波纯净水厂并领取了企业营业执照。在其租赁房屋内从事桶装水生产和销售。2012年8月15日汤蓉向潘廷琴发出了关于解除房屋租赁合同的通知，要求支付2011年9月18日至2012年9月18日租金25920元，即每平方米18元／月，解除租赁合同，腾退租赁房屋给汤蓉，潘廷琴于2011年8月18日收到通知后，次日复函，认为汤蓉无权在合同期满前单方解除租赁合同。2012年8月20日潘廷琴委托潘廷萍又汇款10800元给汤蓉，并附言：2012年9月至2013年9月租金。后潘廷琴遂诉至一审法院，请求确认汤蓉于2012年8月15日向潘廷琴发出关于解除房屋租赁合同的通知无效。一审法院认为，潘廷琴、汤蓉签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意见表示，其内容并不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时。解除权人可以解除合同，因此，当事人可以约定解除合同的条件，也可以不约定解除合同的条件，本案当事人在房屋租赁合同第七条约定：其中一方需提前解约，应当提前一个月通知对方。该约定系不附条件的合同解除。现汤蓉认为需提前解除合同，并通知潘廷琴解除合同，系汤蓉行使合同约定的权利。关于解除房屋租赁合同的通知，符合潘廷琴、汤蓉租赁合同第七条的约定，亦不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效，故潘廷琴要求确认汤蓉于2012年8月15日向潘廷琴发出关于解除房屋租赁合同的通知无效的诉请，不能成立，一审法院不予支持。同时潘廷琴、汤蓉还约定，潘廷琴保证承担租赁房屋作为卖桶装水使用，但潘廷琴实际使用权过程中用于生产和销售桶装水，在租赁房屋长期进行生产桶装水过程中，地面产生积水或渗漏，造成租赁房屋损害，亦符合《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定的法定解除条件。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，判决如下：汤蓉于2012年8月15日向潘廷琴发出的关于解除房屋租赁合同的通知有效。本案受理费40元，由潘廷琴承担。潘廷琴不服一审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销（2012）合法民初字第04841号民事判决，并依法改判，本案一、二审诉讼费用由汤蓉承担。事实和理由：1、一审判决认定潘廷琴将个体工商户营业执照更换成个人独资企业营业执照的行为定性为改变了房屋租赁用途，是歪曲事实，干涉潘廷琴的自主经营方式。潘廷琴的经营范围一直没有改变，汤蓉对潘廷琴在租赁房屋内自产自销桶装水一直是知情的。也没有证据证明潘廷琴改变了房屋结构。一审判决错误适用《中华人民共和国合同法》第二百一十九条。2、房屋租赁合同第七条约定的“其中一方需提前解约，应当提前一个月通知对方”并不是指不需要任何理由、任何条件，只要通知汤蓉就可以解除合同，此条约定只是程序性约定，是指一方需提前解约时要提前一月通知对方，在一个月内协商是否可以解除合同，而不是必然解除。一审判决错误适用《中华人民共和国合同法》第九十六条。3、一审法院违反不告不理原则，潘廷琴的诉讼请求是确认汤蓉发出的解除房屋租赁合同的通知无效，而一审判决却在汤蓉没有反诉的情况下，直接确认通知有效。4、一审判决不利于纠纷的处理，影响社会和谐。2012年9月至2013年9月的租金已经缴纳而租期未满，潘廷琴的房屋的装修损失和购置安装的设备撤出损失达50万元。汤蓉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，汤蓉与潘廷琴签订房屋租赁合同约定除第一年租金900元／月外，以后每年租金视市场行情而定。因此，房屋租赁的第二年开始租金是可以变化的。但汤蓉要求上调租金，潘廷琴一直不同意。汤蓉在潘廷琴不同意上调租金的情况下，其租赁房屋实现经济收益的合同目的不能得到充分实现，汤蓉要求解除合同，是符合法律规定的，也是对自己房屋所有权的合法处分。同时合同约定，其中一方需提前解约，应当提前一个月通知对方，此为约定的合同解除的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，因此，汤蓉在履行了合同约定的通知义务后，可以解除合同。一审判决由此确认汤蓉于2012年8月15日向潘廷琴发出的关于解除房屋租赁合同的通知有效是正确的。至于潘廷琴上诉所称的多交租金及损失问题因其并未在起诉时提起诉讼请求，本院不予审理，潘廷琴可另行起诉。综上，潘廷琴的上诉理由不成立，本院对潘廷琴的上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人潘廷琴负担。本判决为终审判决。审判长 孔繁树审判员 晏 芳审判员 申和平二〇一三年四月十九日书记员 程 容 来源：百度搜索“”