（2013）亳民一终字第00194号
裁判日期: 2013-04-19
公开日期: 2017-11-21
案件名称
尹民、曹学海等与李明、段淑敏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省亳州市中级人民法院
所属地区
安徽省亳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
尹民,曹学海,赵平,李明,段淑敏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）亳民一终字第00194号上诉人（原审被告）：尹民，男，1958年2月5日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。上诉人（原审被告）：曹学海，男，1955年3月15日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区，现住亳州市谯城区。上诉人（原审被告）：赵平，男，1949年2月5日出生，住安徽省亳州市谯城区。三上诉人的委托代理人:王淑娟，安徽亳乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李明，男，1962午10月21日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。被上诉人（原审原告）：段淑敏，女，1963年1月5日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。二被上诉人的委托代理人:李义，安徽重信众合律师事务所律师。上诉人尹民、曹学海、赵平与被上诉人李明、段淑敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2012）谯民一初字第01483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2013年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人曹学海、赵平及上诉人尹民、曹学海、赵平的委托代理人王淑娟、被上诉人李明、段淑敏及其委托代理人李义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：2011年1月11日，案外人佟广军与曹学海签订房屋买卖契约，将坐落于薛阁办事处筛子市街11巷25号的房屋一处共九间卖给曹学海。2011年2月11日，尹民、曹学海、赵平又将该房屋转卖给李明、段淑敏，契约约定:该房价款为260000元，无纠纷和债务。合同签订时李明、段淑敏支付房款，尹民、曹学海、赵平将亳州市中级人民法院(2010)亳民提字第00013号民事判决书原件及买卖房屋的相关手续交给李明、段淑敏。契约签订不久，该房屋被拆迁。2012年1月10日，拆迁指挥部通知李明、段淑敏该房有纠纷，亳州市中级人民法院(2011)亳民一终字第00781调解书已确认此房中六间属佟广军前妻王凤英所有。一审法院认为：涉案房屋的实际所有人为案外人佟广军、王凤英，而案外人佟广军将该涉案房屋转让给曹学海时并未取得房屋所有权证书，且未获得共有权人王凤英的同意，故案外人佟广军与曹学海签订的房屋买卖契约系无效合同。后该涉案房屋经亳州市中级人民法院调解:佟广军三间，其前妻王凤英六间。在此情况下曹学海、尹民、赵平又将房屋转让给李明、段淑敏，依据《城市房地产管理法》第三十八条规定下列房地产，不得转让：(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(五)权属有争议的；(六)未依法登记领取权属证书的规定，该房屋买卖契约无效。其处分行为违反我国法律禁止性规定，故双方签订的房产买卖契约系无效合同。根据我国合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以退还。故对李明、段淑敏要求判决李明、段淑敏与曹学海、尹民、赵平签订的房屋买卖契约无效、返还购房款260000元及支付其26000元违约金的诉讼请求该院予以支持。因李明、段淑敏与曹学海、尹民、赵平签订的房屋买卖契约无效，且李明、段淑敏在购买该涉案房屋时，本身也存在一定的过错，故对李明、段淑敏要求曹学海、尹民、赵平赔偿利息损失25935元的诉讼请求，该院不予支持。曹学海、尹民、赵平提出双方所签合同为有效合同，应继续履行合同的理由，无法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二、五十六、五十七、五十八条及《城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决:一、尹民、曹学海、赵平于判决生效后十日内返还李明、段淑敏购房款人民币260000元，支付其违约金26000元，合计人民币286000元;二、驳回李明、段淑敏的其他诉讼请求。案件受理费5979元，由尹民、曹学海、赵平承担5200元，李明、段淑敏承担779元。尹民、曹学海、赵平上诉称：双方签订的合同有效，且已经履行，房款均进行了交付。一审认定佟广军、王凤英为案外人，买卖合同没有经过王凤英同意错误，调解书不具备真实性且在买卖时间之后，应继续履行。请求撤销原判，依法改判。李明、段淑敏辩称：上诉人的上诉理由无证据支持，上诉人明知合同无法继续履行而要求继续履行，对此不应支持。一审事实清楚，证据充分，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。二审中各方当事人继续提交一审所举证据，证明目的与一审相同，故对一审判决认定的事实，本院予以确认。二审另查明：本院（2011）亳民一终字第00781号民事调解书认定：王凤英与佟广军原系夫妻关系，1990年12月24日王凤英与佟广军因感情破裂被原亳州市人民法院（1990）亳法民字第918号民事判决书判决离婚，该判决中对于夫妻共有的堂屋三间作出处理，东头两间属王凤英所有，西头一间属佟广军所有（相连山墙公用）。该案审理中，王凤英、佟广军均认可离婚后建成的六间房屋，属于双方共同所有。本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：双方买卖合同是否有效，能否继续履行。本案争议房屋在佟广军向曹学海出售时，其即隐瞒了房屋原有部分在离婚时判决确定给王凤英，并有部分房屋系离婚后双方加盖由其与王凤英共有的事实，后佟广军之妻王凤英提出诉讼亦印证了该事实。佟广军向曹学海出售该房屋时该房屋权属部分有争议，部分未取得共有人同意，故曹学海、尹民、赵平向李明、段淑敏出售房屋时亦存在该争议事实。同时该争议房屋至今未登记领取权属证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十五条规定：正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。因该买卖合同的标的房屋权属既有争议，亦未办理权属证书，且转让时未经其他共有人书面同意，故应认定合同无效。因合同无效，故不存在继续履行的情形。上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。因双方签订房屋买卖合同无效，故该合同自始没有法律约束力。该违约金条款并非是合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，故约定的违约条款亦应无效。一审认定违约金条款有效不当，应予纠正。因该合同无效，尹民、曹学海、赵平因此给李明、段淑敏造成的购房款利息损失应予赔偿，该利息损失应自李明、段淑敏交付购房款之日起计算至判决确定之日止。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项、第（五）项、第（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）的规定，判决如下：一、维持安徽省亳州市谯城区人民法院（2012）谯民一初字第01483号民事判决的第（二）项，即“驳回李明、段淑敏的其他诉讼请求”；二、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2012）谯民一初字第01483号民事判决的第（一）项，即“尹民、曹学海、赵平于判决生效后十日内返还李明、段淑敏购房款人民币260000元，支付其违约金26000元，合计人民币286000元”；三、尹民、曹学海、赵平于判决生效后十日内返还李明、段淑敏购房款人民币260000元并赔偿利息损失（利息自2011年2月11日起计算至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费5200元，由尹民、曹学海、赵平负担。本判决为终审判决。审 判 长 雷 晨审 判 员 赵 亮代理审判员 许 林二〇一三年四月十九日书 记 员 赵昱昱 来自