（2013）温永民初字第58号

裁判日期: 2013-04-19

公开日期: 2015-09-23

案件名称

永嘉县恒昌房地产开发公司、永嘉县瓯楠房地产开发公司等与永嘉县五中花园业主委员会排除妨害纠纷一审民事判决书

法院

永嘉县人民法院

所属地区

永嘉县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

浙江省永嘉县人民法院民 事 判 决 书（2013）温永民初字第58号原告：永嘉县恒昌房地产开发公司。法定代表人：叶圣左。原告：永嘉县瓯楠房地产开发公司。法定代表人：赵云芬。原告：浙江里仁房地产开发有限公司。法定代表人：叶新杰。原告：温州市东泰房地产开发有限公司。法定代表人：黄天兴。原告：温州龙马房地产开发有限公司。法定代表人：王珊珊。原告：永嘉县华达房地产开发有限公司。法定代表人：黄长华。六原告的委托代理人（特别授权）：陈宋球。六原告的委托代理人（特别授权）：周吉彭。被告：永嘉县五中花园业主委员会。负责人：汪德树。委托代理人（特别授权）：陈丐松。原告永嘉县恒昌房地产开发公司、永嘉县瓯楠房地产开发公司、浙江里仁房地产开发有限公司、温州市东泰房地产开发有限公司、温州龙马房地产开发有限公司、永嘉县华达房地产开发有限公司与被告永嘉县五中花园业主委员会排除妨害纠纷一案，本院于2013年1月24日立案受理。依法由审判员李远东适用简易程序，于2013年3月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈宋球、周吉彭，被告永嘉县五中花园业主委员会的委托代理人陈丐松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2002年1月24日，由6原告投资入股组建的永嘉县兴达房地产开发有限公司依法取得投资开发永嘉县瓯北五中花园小区的工程项目。该项目按照小区扩初设计及经济技术指标要求，由永嘉县建筑设计研究院设计各幢房屋使用功能。经永嘉县规划建设局审核，许可建筑共22幢房屋，计建筑面积113000平方米。该小区于2009年全面完成，并按各幢房屋的使用功能，全部交付业主使用。2009年12月10日，该小区办理了物业管理服务用房移交手续。根据该小区经济技术指标要求，建筑总平面的确定施工图纸设计17号楼的一层为托幼用房（其中101、111、112室为物业管理服务用房），永嘉县房产管理局根据该小区的总平面设计确定及有关图纸设计的说明，依照城市房产登记条例的有关规定，明确指令该17号楼一层房屋不得出售，未确定托幼单位之前不予确权。永嘉县兴达房地产开发有限公司为使该房产按小区建设经济技术指标，确保托幼用房的落实，交付给托幼单位，经全体股东共同协商，于2010年2月20日与李国平、汤长建签订了房屋托管协议书，委托李国平、汤长建管理该房屋，至托幼单位接收确权。而被告以房产管理局不予确权房屋就是业主共有公共用房为由，在接收物业管理服务用房时乘机侵占上述房屋（其中102、104兴达房产开发有限公司的有关帐目，图纸资料档案存放未被侵占，但在2011年8月15日被告又在房门上加锁，不让工作人员进出）。自被告侵占上述房屋后，原告曾多次通过相关人员协商要求归还房屋，被告均以该房屋系小区公共配套用房为由拒不归还。2011年5月5日，被告以书面形式通知有关人员搬迁用房。为此，李国平、汤长建于2011年11月8日以排除妨碍诉请永嘉县人民法院，永嘉县人民法院（2011）温永瓯民初字第403号民事裁定书以“两原告作本案原告的主体不适格”裁定驳回起诉。综上，永嘉县兴达房地产开发有限公司依法投资开发的永嘉县五中花园项目，已按小区的经济技术指标，总平面图设计要求和各幢使用功能施工建设，并如数以指标要求移交业主，该小区17号楼一层的托幼用房，属原告投资建设，在未被托幼单位接收前应由原告管理使用收益。被告以属公共配套用房为由强占使用，于法不符，于理不合。现原告诉诸法院，要求依法判令被告腾空五中花园17号楼一层（101、111、112室属被告物业服务用房除外）所占（或加锁）的房屋归还原告管理使用；本案诉讼费由被告负担。在本院指定的举证期限内，原告提交了下列证据：1、企业法人营业执照6份，证明六原告的身份主体情况；2、永嘉县工商行政管理局档案查询单，证明六原告投资组建永嘉县兴达房地产开发有限公司的注册、注销时间；3、永嘉县发展计划局文件，证明永嘉县兴达房地产开发有限公司开发永嘉县瓯北五中花园商住楼项目的合法性及各项目的面积；4、五中花园项目总平面图，证明该平面图17号楼注明了一层为托幼用房事实以及制表上也注明了托幼用房；5、五中花园17号楼平面设计及说明，证明平面图注明了17号楼一层诉争房屋为托幼用房，说明上注明了托幼用房的面积；6、五中花园18号楼平面图，证明物业用房及老年人活动中心主要在18号楼一层；7、永嘉县建筑设计研究院关于五中花园17、18号楼一层功能用途说明，证明五中花园17号和18号楼一层的使用功能，及17号楼一层的诉争房屋为托幼用房；8、物业用房移交协议书，证明17号楼一层诉争房屋为托幼用房，该移交给被告的物业用房已移交完毕；9、房屋托管协议书，证明委托李国平、汤长建管理诉争房屋事实；10、业主大会备案证明，证明被告主体身份；11、通知，证明被告侵占房屋事实；12、（2011）温永瓯民初字第403号民事裁定书，证明受托人曾主张权利的事实；13、关于《对张志云信访件回复》的补充说明，证明被告提交的证据3中“五中花园会所和托幼”前面漏写了“现状”两字。被告辩称：1、原告歪曲和捏造事实，其诉请与事实不符。2005年11月，永嘉县房产测绘成果书已全部作出，测绘成果书为最终确定依据，确定了商品房、物业用房、管理用房、公共用房和配套设施等。托幼用房在16幢一层，原告擅自将16幢改变功能，违法转移确定为托幼的9间房屋。2009年12月10日，兴达公司与房管局签订了物业用房移交协议书，托幼用房确定在16幢一楼、17幢一楼为物业用房及配套用房和自行车库，协议书载明“现已通过竣工验收合格移交给甲方代管，权属为业主”。17幢一楼是物业用房及公共用房，配套设施用房，自行车库，根本不是托幼用房。根据《物权法》第73条规定，建筑区的其他公共场所、公共设施和物业用房，属于业主共有。2、原告诉请排除妨碍无事实依据，又无法律依据。原告诉请排除妨碍应当以取得诉争房屋的所有权为前提，没有确权的房产应当归业主所有。根据《小区配套设施产权归属》第3条规定，“小区内的公共配套设施的产权，即不属于小区的建设者即房地开发商，也不属于其他任何单位和个人，而只能属于住宅内的所有业主自己”。业主是该公共配套设施服务用房、其他用房的所有权人，所以上述用房属于业主所有，原告对该房屋没有任何权利。原告不是诉争房屋的所有人、管理人，而被告是诉争房屋的所有人和占有人。请求法院驳回原告的诉讼请求。在本院指定的举证期限内，被告提交了下列证据：1、工商登记情况，证明永嘉县兴达房地产开发有限公司性质为其他有限公司，营业期限到2006年4月6日止，该公司在2007年12月28日被吊销营业执照，2011年3月16日注销执照；2、永计投（2002）67号通知，证明兴达公司开发五中花园年度投资计划及开发建设规模；3、来访答复，证明永嘉县规划局答复五中花园业主，会所在17幢，托幼用房在16幢，没有改变16幢功能；4、公司章程，证明兴达公司由六个公司组建，陈龙卓为法定代表人；5、物业用房移交协议书，证明2009年12月10日办理房屋移交手续，产权归业主；6、测绘成果书，证明17号楼一层为物业用房、其他配套设施和配套用房，而不是托幼用房；7、用房分割方案会审纪要，证明原告将16幢托幼用房违法分割为9间商业用房的事实；8、17号楼图纸（2002年6月3日绘制的），证明原设计的17号楼一楼不是托幼用房，而是物业用房和其他配套设施用房，与证据6相互印证；9、工商查档，证明原告马龙公司执照已被吊销，不具备原告主体资格。被告对原告提供的证据提出如下质证意见：对证据1、2无异议；原告主张证据3的证明对象错误，真实性无异议；证据4的证明对象错误，不能证明托幼用房在17号楼一层，上面没有具体载明托幼用房，只在技术指标上载明了有500多平方米的托幼用房；证据5图纸的真实性有异议，被告从规划局调取的图纸与原告提供的不一致；证据6与本案无关联性；证据7，原告仅凭该说明书证明17号楼一层为托幼用房，说明书不能证明17号楼一层为托幼用房，且下面还有说明“只是一种说明，应以房管局的为准”，故原告的该证据是虚假的；证据8无异议，但依据物权法，所有权以登记为准，否则应归业主所有，且其中也写明了产权归业主；证据9三性均有异议，该协议书是虚假的；证据10无异议；证据11无异议，但其证明对象错误，不是被告侵占诉争房屋，而是原告的管理人侵占了诉争房屋；证据12无异议；证据13的真实性、关联性无异议。原告对被告提供的证据提出如下质证意见：对证据1-2无异议；证据3，被告只提供了2008年7月29日的答复，而答复有两份，即还有一份补充，由法院到规划局调取的，其中载明：“第一份答复中漏写了现状两字等”，所以补充提供该份证据；证据4无异议；证据5无异议，但证明对象有异议，101、111、112室属被告物业服务用房除外；证据6房产测绘成果书，只是房管局的下属单位，其测绘成果书没有法律效力，其测绘成果只是对小区各小项目是否与规划一致，不能以该证据证明17号楼一层为物业用房；证据7，已被房管局在登记房产时发回，从而被否定，应以物业用房移交协议书为准；证据8无异议，但对其证明对象有异议；证据9，真实性无异议，吊销不等于注销，还具有主体资格。经本院庭审质证，双方对原告提交的证据1、2、3、8、10、11、12，被告提交的证据1、2、4、5、8、9的真实性无异议，且经本院审核，该些证据的形式、来源符合法律规定，与本案事实具有关联性，故本院予以认定。双方对以下证据持有异议：原告提交的证据4，被告虽对证明对象有异议，但对真实性没有提出异议，且该证据与本案具有关联性，故本院予以认定；原告提交的证据5，被告虽对真实性有异议，但该图纸与被告提交的证据8一致，故本院予以认定；原告提交的证据6系18号楼平面图，本院对真实予以认定；原告提交的证据7系永嘉县建筑设计研究院出具的说明，且已注明“只是一种说明，许可与否须由房产管局”，故本院不予认定；原告提交的证据9与本案排除妨碍纠纷不具有关联性，故不作认定；被告提交的证据3与原告提交的证据13是永嘉县规划建设局针对张志云的信访作出信访答复与补充说明，双方对真实性没有提出异议，本院对真实性予以认定；被告提交的证据6、7分别是永嘉县房地产测绘队、永嘉县规划建设局制作的测绘成果书、会审纪要，原告对真实性没有提出异议，本院对真实性予以认定。经审理，本院认定事实如下：2002年1月24日，原告永嘉县恒昌房地产开发公司、永嘉县瓯楠房地产开发公司、浙江里仁房地产开发有限公司、温州市东泰房地产开发有限公司、温州龙马房地产开发有限公司、永嘉县华达房地产开发有限公司共同投资设立永嘉县兴达房地产开发有限公司（以下简称兴达公司），并依法取得开发瓯北五中花园商住楼项目，共建22幢房屋，总建筑面积113000平方米，于2009年竣工，并交付业主使用。2009年12月10日，兴达公司与永嘉县房产管理局签订《物业用房移交协议书》，将五中花园17幢101、111、112室（计141.081平方米），18幢106-119室（653.894平方米）移交给永嘉县房产管理局代管，权属为业主。2011年5月5日，被告通知原告方，要求其在1个月内腾空17幢7号、9号店面。现五中花园17号楼除101、111、112室及原告存放资料的两个房间外，其余房间由被告管理使用。2011年11月8日，李国平、汤长建以房屋受托人的名义向永嘉县人民法院起诉，要求永嘉县五中花园业主委员会排除妨碍。2012年10月26日，永嘉县人民法院作出（2011）温永瓯民初字第403号民事裁定书，以李国平、汤长建主体不适格为由驳回起诉。另查明，兴达公司于2011年3月16日被依法注销。永嘉县瓯北五中花园总平面图记载，经济技术指标中托幼500平方米，物业管理700平方米，在17号楼位置标注“托幼”、“会所”字样。17号楼1.5米标高平面图有音体室、器材库、准备室、卧室、卫生间、衣帽间、自行车库、物业办公及活动室、卧室、图书阅览室。2005年11月，永嘉县房地产测绘队永房测（2005）130号房产测绘成果书，载明五中花园17号楼第一层为物业用房和其它配套设施、配套用房。2006年6月14日，永嘉县规划建设局永规建纪（2006）18号纪要第七条为“17层底楼的用房分隔成3间商业用房，10间物业用房，1间消防中心用房，1间公厕”。2008年8月12日，永嘉县规划建设局对张志云的信访回复中回复意见：经调查了解，现状五中花园会所在17幢，现状托幼在第16幢，在该小区内也没有发现其它违法建筑，该小区经我局竣工验收。本院认为：五中花园17号楼第一层除自行车库、101、111、112室为物业服务用房外，其余房间的功能用途双方存在争议，原告认为是托幼用房，被告认为是物业服务用房。因五中花园总平面图中设计物业服务用房700平方米，而兴达公司已实际移交物业服务用房794.975平方米，现被告主张五中花园17号楼第一层除已移交的作为物业服务用房外，其余房间也是物业服务用房，与本院查明的事实不符，本院不予认定。原告主张是托幼用房，托幼用房也属配套教育设施，原告在庭审中明确表示托幼用房的产权不属于房开公司，现也无证据证明小区要开办托幼学校，即使需开办托幼学校，也应由相关职能部门落实移交工作。原告要求被告腾空诉争的房间，前提条件原告必须享有物权，现原告不能提供证据证明其对五中花园17号楼第一层争议房间享有物权，故原告要求被告排除妨碍，理由不当，本院不予支持。温州龙马房地产开发有限公司的营业执照虽已被吊销，但未被注销，被告主张温州龙马房地产开发有限公司不具备原告主体资格，理由不当，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告永嘉县恒昌房地产开发公司、永嘉县瓯楠房地产开发公司、浙江里仁房地产开发有限公司、温州市东泰房地产开发有限公司、温州龙马房地产开发有限公司、永嘉县华达房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉受理费80元，收款单位：温州市财政局非税收入结算户，开户行：农业银行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员　　李远东二〇一三年四月十九日书记员　　李熏良 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