（2013）花民一初字第00504号
裁判日期: 2013-04-19
公开日期: 2014-12-30
案件名称
陈脱颖、柴芸与鲁双仕房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
马鞍山市花山区人民法院
所属地区
马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈脱颖,柴芸,鲁双仕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十三条第一款，第二百二十六条，第三百九十六条，第四百零三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
安徽省马鞍山市花山区人民法院民 事 判 决 书（2013）花民一初字第00504号原告：陈脱颖。法定代理人：脱海虹。原告：柴芸。上述二原告共同的委托代理人：陈章琼。上述二原告共同的委托代理人：籍木林，安徽江南律师事务所律师。被告：鲁双仕。委托代理人：周鲁宁，安徽华冶律师事务所律师。原告陈脱颖、柴芸与被告鲁双仕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月19日立案受理后，依法由审判员袁传文适用简易程序，于2013年4月3日公开开庭进行了审理。原告陈脱颖、柴芸的委托代理人陈章琼、籍木林，被告鲁双仕的委托代理人周鲁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈脱颖、柴芸诉称：2012年4月，原告通过其委托的共同管理人陈章琼与被告签订一份租赁合同，合同约定了双方的相关权利义务（详见租赁合同）。被告在支付押金后，原告将房屋交由被告使用，但被告在对房屋装修的过程中，擅自拆毁原告房屋的承重主体结构，引起楼上业主举报，后马鞍山市建筑管理处下发了（2012）第031号整改通知书。原告在和被告协商后，聘请专业设计机构进行了设计，并按设计要求进行了施工，恢复了房屋的承重主体结构，为此花费17600元。原告认为，被告的行为已严重违反了合同的约定，并造成原告支付修复费用。现请求法院判令：一、被告赔偿原告损失17600元；二、给付原告租金49165元（已扣除押金3万元），并支付违约金1万元。鲁双仕辩称：一、原告不是本案的适格主体，被告和两原告从未签订过合同，双方也没有任何合同关系。被告如果知道合同的相对方是原告，就不会订立合同，因原告在订立合同时均是未成年人，不具有相应的民事行为能力；二、被告与陈章琼曾签订过租赁合同，合同签订后，原告说的也不是事实，原告说被告擅自破坏房屋结构，被告装修是经过陈章琼同意的，双方签订合同时说的很清楚；三、在订立合同后，陈章琼即收回了房屋钥匙，被告因无法取得房屋，才未按合同约定支付租金。因此，不履行合同义务的是陈章琼而非被告。经审理查明：2012年4月，二原告通过其委托的共同管理人陈章琼与被告签订一份租赁合同，与本案诉争的主要内容是：一、被告承租位于安徽省马鞍山市康乐路师苑新村底商XX号和师苑新村XX幢地下室XX号（总建筑面积350平方米），租赁期限3年（自2012年4月20日至2015年5月19日），前二年年租金19万元，第三年年租金20万元，具体付款时间为2012年4月20日支付10万元，2012年10月20日支付9万元，2013年4月20日支付19万元，2014年4月20日支付20万元；押金5万元，签订合同当日支付2万元，剩余3万元，于2012年10月20日支付。二、承租方如逾期15日，承租方按日千分之五向出租方支付违约金，逾期超过15日，出租方有权停电并解除合同，同时要求承租方赔偿损失。三、未经出租方书面同意，承租方擅自拆改变动房屋结构的，出租方有权要求承租方恢复原样，造成承租房屋损坏的，出租方有权解除合同，收回出租房屋，并有权要求承租方按照损坏程度赔偿损失。被告在支付押金3万元后，原告将房屋交由被告。被告在对房屋装修的过程中，变动了原告房屋建筑主体和承重结构，引起楼上业主举报，后马鞍山市建筑管理处下发了（2012）第031号质量安全隐患整改通知书，要求恢复原状，消除隐患。2012年5月10日，安徽汇华建筑设计有限公司对要求恢复凿除的部分墙体进行了设计。马鞍山市嘉盛装饰有限公司按照设计要求对涉案房屋的变动部分进行了修复，二原告委托的共同管理人陈章琼支付修复费用17600元。2012年9月12日，二原告委托的共同管理人陈章琼将涉案房屋出租给他人，租期自2012年9月9日起。上述事实，有双方当事人的陈述、房屋租赁合同、照片、马鞍山市建筑管理处下发了（2012）第031号质量安全隐患整改通知书、安徽汇华建筑设计有限公司设计（变更）通知单、收条、马鞍山市嘉盛装饰有限公司出具的康乐路师苑新村底商XX号门面房修缮用工及材料清单、收据协议书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：陈章琼接受二原告的委托与被告签订房屋租赁合同，在合同履行过程中，双方产生纠纷，二原告知晓被告系承租人，因此，二原告可以向被告行使权利。被告提出如果知道二原告系委托人就不会订立合同的抗辩意见，因二原告只是将其所有的房屋出租给被告使用，二原告虽系未成年人，但并不影响被告利用该房屋从事经营活动，因此，被告该理由不成立，本院不予采纳。被告在对所承租的房屋进行装修时，将该房屋的建筑主体和承重结构予以变动，以致造成隐患，被告应当予以恢复。现原告已按设计要求对被告凿除的部分墙体进行了修复，被告应按原告支付的修复费用予以赔偿。因被告违反合同的约定，将房屋的建筑主体和承重结构予以变动并造成隐患，二原告可以根据合同的约定解除与被告的房屋租赁关系，鉴于双方已实际解除房屋租赁关系，二原告可以根据合同的约定主张被告占用房屋期间的租金，但二原告与被告解除合同后，于2012年9月9日将涉案房屋出租给他人。因此，该租金的计算时间应截止于2012年9月9日，超出部分，本院不予支持；被告未按约定的时间支付租金，被告应当根据双方的约定支付违约金。二原告提出支付的违约金数额未超出双方的约定，故对二原告该项诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条、第三百九十六条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告鲁双仕于本判决生效后十日内赔偿原告陈脱颖、柴芸房屋修复费17600元；二、被告鲁双仕于本判决生效后十日内给付原告陈脱颖、柴芸租金43361元（自2012年4月20日至2012年9月9日，已扣除3万元押金），并支付违约金1万元；三、驳回原告陈脱颖、柴芸其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1835元，减半收取918元，由被告鲁双仕负担849，原告陈脱颖、柴芸负担69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 袁传文二〇一三年四月十九日书记员 丁 敏附：本案适用的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 更多数据：搜索“”来源：