（2012）浙金民终字第1542号
裁判日期: 2013-04-19
公开日期: 2014-01-20
案件名称
俞宪灯与陈红辉租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈红辉,俞宪灯
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙金民终字第1542号上诉人（原审被告、反诉原告）陈红辉。委托代理人江琳。被上诉人（原审原告、反诉被告）俞宪灯。委托代理人俞晓莉。上诉人陈红辉为与被上诉人俞宪灯租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2012）金东民重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年12月14日公开开庭审理了本案。上诉人陈红辉及其委托代理人江琳，被上诉人俞宪灯及其委托代理人俞晓莉到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原审原告俞宪灯诉称，1994年11月20日，其曾与原金华县浦口面砖厂（后变更为金华县三丰陶瓷有限公司，以下简称三丰公司）签订土地租用合同，约定：其将承包的2.01亩土地租给厂方使用，租期13年即截止2007年12月31日止。租赁期间，因三丰公司管理不善歇业，办公用房及厂房（不含土地使用权）被法院拍卖，由陈红辉竞拍取得。2005年8月19日，其与陈红辉在原有土地租用合同的基础上，重新签订了补充协议，约定租期不变（即截止2007年12月31日止），土地租金变更为每年4000元，当年租金于每年9月1日前付清。现该补充协议已到期并履行完毕，但陈红辉未退还土地。为此，其于2007年12月16日、2008年1月2日向陈红辉去函要求返还土地，但未果。请求判令陈红辉退还其承包土地2.01亩，清理地面附着物，并承担诉讼费用。原审被告陈红辉辩称，（2002）金东执字第1666号民事裁定已确定讼争房屋归其所有，故其对该土地上的房屋享有物权。该房屋虽然无房产证、土地使用权证，但其是通过法院委托拍卖的合法程序取得房产的，且法院对该房产也进行了确认，故其取得该物权合法。根据“房地不分离”原则，由其继续租赁俞宪灯的土地才能最大限度地使双方获得最大权益。本案其享有的物权是所有权，俞宪灯享有的物权为用益物权，所有权应优先于用益物权。其在拍卖过程中没有任何过错，若由于腾退土地及清退地上建筑物而造成的损失应由俞宪灯承担。同时，其提出反诉，要求继续租赁俞宪灯承包的本案2.01亩土地，租赁期限20年，租赁费为4000元／年，由俞宪灯承担诉讼费用。俞宪灯针对陈红辉的反诉答辩称，讼争双方签订的补充协议系在以前协议的基础上达成的，讼争双方现无租赁关系，陈红辉无权续租土地，其也不同意续租给陈红辉。原判认定，坐落于金华市金东区孝顺镇浦口村“无粮寺山背”公路（当地俗名）以南2.01亩土地，系该村1-1生产队作为发包单位而由农户俞宪灯作为承包户的基本承包农田。1994年11月20日，俞宪灯（乙方）与原金华县浦口面砖厂（甲方）（后变更为三丰公司）签订土地租用合同，约定：乙方将其上述土地出租给甲方使用，租用期限从1995年1月1日起至2008年1月1日止，财产、设备、房屋等属甲方（原土地上无任何财产）；租期满后，如甲方继续办厂生产，乙方必须同意甲方发展、更新，延长租用期限，具体事项双方协商。2002年9月22日，三丰公司被吊销营业执照。2003年9月6日，原审法院委托金华市拍卖有限公司拍卖处置三丰公司在租用俞宪灯的承包土地和其他土地上建造的共计面积2254.3平方米的办公用房、厂房（无产权证，不包括土地使用权），陈红辉以280000元的价格竞拍取得。陈红辉在竞拍前取得了金华市拍卖有限公司的竞买须知，该竞买须知明确了上述办公用房及厂房无土地使用权、房产证，属于租用土地，土地租用期限至2007年12月底。2005年8月19日，讼争双方在俞宪灯与原金华县浦口面砖厂订立的土地租用合同的基础上签订了补充协议，约定：土地租金从2005年1月1日起变更为每年4000元，从2005年1月1日起至2007年12月31日止，当年租金于每年9月1日前付清；2007年12月31日前，陈红辉转让厂房及建筑物须经俞宪灯同意，违约俞宪灯有权收回土地，双方就是否继续租用土地进行协商，如协商不成可向当地人民法院提起诉讼。俞宪灯分别于2007年9月20日、12月17日和2008年1月2日向陈红辉发函，要求陈红辉在2008年1月1日前清除租用土地上的附着物，归还土地。双方未能达成一致意见。原审法院认为，对建立在俞宪灯承包农田上的建筑物，陈红辉在参拍时已明知该房屋无房产证及土地使用权证，属租用土地，且土地租用期限至2007年12月底止。陈红辉竞拍取得该建筑物后，又与俞宪灯签订了补充协议，对租赁期限再次予以明确，并约定期限届满前，双方就是否续租土地进行协商，如协商不成，可以起诉。租赁期限届满后，在双方未能对是否继续租用不能达成合意的情况下，俞宪灯起诉要求陈红辉退还土地并清除地面附着物，该请求依法应予支持。陈红辉通过竞拍方式支付了相应对价，取得该建筑物的所有权，对该建筑物的现有价值，陈红辉可通过评估，然后由俞宪灯支付相应对价的方式来实现。经原审法院作出释明，陈红辉坚持原诉讼请求，不同意变更诉讼请求。在双方对是否继续租用不能达成合意的情况下，根据民事活动应当遵循自愿原则，对陈红辉要求继续租赁土地的请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第四条、第二百三十五条的规定，判决：一、由陈红辉于判决生效后一个月内退还俞宪灯承包的位于金华市金东区孝顺镇浦口村土名为“无粮寺山背”公路南2.01亩土地并拆除地上附着物；二、驳回陈红辉的诉讼请求。一审案件受理费80元，由陈红辉负担，反诉案件受理费50元，由陈红辉负担。宣判后，原审被告、反诉原告陈红辉不服，向本院提起上诉称，其系通过法院委托拍卖的合法途径取得涉案房产，有关执行裁定亦确认了涉案土地上的房屋归其所有，故根据物权法的有关规定，其对上述房屋享有物权。原判认为可通过评估方式，由俞宪灯支付其房屋对价，实际上变相剥夺了其对房屋的所有权。该村类似本案的情况较多，已成为历史遗留问题。涉案土地登记性质虽为农用地，但实为山坡地，只能种植旱季作物，且土地现状已不利于退耕还田。如判令其返还土地，不仅其房屋所有权无法等到保护，也会导致资源的巨大浪费，故根据“房地不分离”原则，本案由其继续租赁土地方能最大限度地维护双方的合法权益。俞宪灯违法签订土地租赁合同导致违章建筑物的产生，故俞宪灯具有过错。同时，未经审批的建造在承包地上的厂房系违章建筑，依法不得作为拍卖标的且不能进入流通领域。其基于司法公信力在拍卖程序中合法竞买取得涉案房产，故并无过错。因此，如本案恢复土地原状，则由此产生的损失应由俞宪灯与作出房屋确权裁定的法院承担。请求撤销原判，依法改判。俞宪灯辩称，本案房屋未经审批，无产权证、土地使用权证，系违章建筑，没有法律意义上的价值，应予拆除。有关竞买须知已告知该房屋无产权证、土地使用权证，属租用土地，租用期至2007年12月底止，陈红辉对此当为明知。陈红辉竞买后已将全部厂房转让，所获利益已远超竞买价。讼争双方并无土地租赁关系。要求清除建筑物，恢复复耕状态。经审理查明，对原判认定的案件事实，本院予以确认。本院认为，根据竞拍须知等在卷证据，对于涉案房屋无房屋所有权证、土地使用权证，以及土地系租用，土地租赁期限至2007年12月底止的情况，陈红辉在竞拍时即已明确知悉。同时，陈红辉竞拍取得涉案房屋后，讼争双方签订的补充协议不仅明确约定了土地租赁期限，还约定双方在租赁期限届满前就是否续租土地可进行协商，如协商不成可以起诉，但双方并未约定土地租赁期限届满后可由陈红辉继续租用土地。故陈红辉对于仅能在一定期限内占有、使用涉案土地应当明知，其对于土地租赁期限届满后，因双方未能就续租土地协商一致而无法继续占有、使用涉案房屋、土地的风险，也应存有预期。现讼争双方约定的土地租赁期限已经届满，且双方也未能对续租土地事宜达成合意。陈红辉主张继续租用土地，缺乏依据与理由，违反了民事行为应遵循的当事人意思自治原则，故本院不予支持。综上，鉴于本案陈红辉坚持不主张由俞宪灯支付建筑物对价，原判判令陈红辉退还涉案土地并拆除地上附着物，并无不当。原判认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人陈红辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 童耐萍审 判 员 黄良飞审 判 员 徐 晋二〇一三年四月十九日代书记员 管 盼 来源：